강남구·서초구·송파구·강동구, 마포·용산·성동 아파트를 사회초년생이거나 소득이 많지 않은 자녀 명의로 매수하는 상담이 늘고 있다. 매매가 10억원을 훌쩍 넘는 물건을 자녀 혼자 힘으로 샀다고 보기는 어렵다는 것을 매수자 본인도, 국세청도 이미 알고 있다. 관건은 부모가 보탠 돈이 언제, 어떤 자료로 드러나느냐다.
결론부터 말하면 계좌이체 내역 하나만 감춘다고 안전해지지 않는다. 자금조달계획서를 제출하는 순간부터 국세청 PCI 분석 시스템에 데이터가 쌓이고, 계좌·카드·금융정보분석원 자료가 서로 대사되면서 소명 요구가 들어온다.
투기과열지구인 강남4구·마용성은 매매가와 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 하고, 이 자료가 국세청 PCI 시스템에 등록돼 이후 6개월~3년 사이 자금출처조사의 근거로 쓰인다. 미소명 금액이 배제기준(취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액)을 넘으면 초과분이 아니라 미소명 금액 전체가 증여추정 대상이 된다.
자금출처조사는 계약서에 도장 찍는 순간부터 시작된다
자금출처조사의 출발점은 세무조사 통지서가 아니라 부동산 거래 신고다. 투기과열지구나 조정대상지역은 거래 금액과 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 하고, 강남4구와 마포·용산·성동 대부분이 투기과열지구로 지정돼 있어 매매가가 낮아도 예외가 없다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 자금조달계획서와 함께 잔고증명서, 부채증명서, 증여계약서나 차용증 같은 증빙서류를 실거래 신고와 함께 제출해야 한다.
자금조달계획서에 '자기자금'이라고 적어 넣는다고 끝나는 게 아니다. 여기 적힌 소득·자산 항목은 국세청이 보유한 근로소득 신고 내역, 금융소득 자료와 자동으로 대조된다. 소득 신고 이력이 없는 사회초년생 자녀가 자기자금 수억원을 신고하면, 그 시점부터 이례적으로 표시돼 이후 조사 우선순위에 올라간다.
PCI 시스템이 보는 것
국세청 PCI 분석은 재산 증가(Property), 소비 지출(Consumption), 신고 소득(Income)을 한 화면에 놓고 비교한다. 자금조달계획서로 신고한 재산 증가액이 국세청에 신고된 소득으로 설명되지 않으면 그 차액이 시스템에 자동으로 표시된다. 이 데이터는 제출 즉시 조사로 이어지는 것이 아니라, 통상 6개월에서 3년 사이 다른 거래·소득 정보와 함께 누적된 뒤 조사대상 선정 자료로 쓰인다.
국세청이 부모의 자금을 특정하는 네 가지 경로
계좌이체 내역만 관리하면 된다고 생각하는 경우가 많은데, 실제로 국세청이 자금 흐름을 확인하는 경로는 하나가 아니다.
첫째, 자금조달계획서에 첨부한 증빙서류 자체가 1차 대사 대상이다. 잔고증명서의 잔액 시점과 실제 출금 시점이 어긋나면 그 자체로 소명 요구 사유가 된다. 둘째, 계좌이체·입금 내역은 금융실명거래법상 실명 확인 계좌에 있는 재산은 명의자가 취득한 것으로 추정하는 규정과 맞물려, 자녀 명의 계좌에 갑자기 큰 금액이 들어오면 그 자체가 취득자금 추정의 출발점이 된다. 셋째, 카드사·통신사 결제 데이터는 자금출처조사가 시작된 뒤 부수적으로 확인되는 경우가 많다. 넷째, 금융정보분석원(FIU)은 2천만원 이상 현금거래를 고액현금거래보고(CTR)로 국세청에 통보하고, 패턴이 의심스러운 거래는 별도로 의심거래보고(STR) 대상이 된다.
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있다. 마포 소재 아파트를 사회초년생 자녀 명의로 매수하면서 계약금과 잔금 일부는 부모 계좌에서 자녀 계좌로 이체하지 않고, 인테리어 업체와 이사업체 결제를 부모 카드로 대신 처리한 경우다. 계좌이체 내역이 없어 안전하다고 판단했지만, 자금조달계획서에 신고한 자기자금 규모와 실제 결제 카드 명의가 어긋나면서 소명 요구로 이어졌다. 계좌이체가 아니어도 자금이 이동한 흔적은 남는다.
차용증을 썼다고 다 인정되는 게 아니다
차용증의 존재 여부가 아니라 실행 여부가 기준이다. 부모 자녀 간 금전 대차는 법적으로 가능하지만, 국세청은 형식만 갖춘 차용증을 실질과 다르게 본다.
| 구분 | 인정되는 차용 | 증여로 보는 차용 |
|---|---|---|
| 이자율 | 연 4.6% 적용 또는 무이자 2억 1,700만원 이하 | 무이자인데 한도 초과, 또는 이자 미지급 |
| 원리금 상환 | 매월 실제 계좌 이체로 상환 | 상환 내역 없음 |
| 상환 자금 | 자녀 본인 소득으로 상환 | 부모 자금이 상환액으로 재유입 |
| 형식 요건 | 차용증 작성, 가능하면 확정일자 | 차용증만 존재, 실행 증거 없음 |
이자율과 무이자 한도
세법상 적정이자율은 연 4.6%다. 무이자로 빌려도 그 이익이 연 1천만원을 넘지 않으면 과세하지 않는데, 이 한도를 거꾸로 계산하면 2억 1,700만원이다(1천만원 ÷ 4.6%). 즉 2억 1,700만원 이하는 무이자 차용도 증여세 문제가 없지만, 이를 넘으면 이자를 실제로 주고받아야 한다.
차입금이 2억원 안팎이면 무이자 차용으로 충분히 방어된다. 그러나 5억원, 10억원 단위로 넘어가면 이자를 실제로 지급하고 상환 계좌 이체 내역을 남기는 구조가 아니면 차용 자체가 부인될 가능성이 커진다. 원금 상환 없이 이자만 장기간 유지하는 구조보다, 소액이라도 매월 원리금이 실제로 오가는 구조가 소명에서 더 유리하다.
소명하지 못한 금액은 어떻게 되나 — 증여추정부터 가산세까지
강남4구의 한 아파트를 15억원에 매수하면서 자녀 명의로 계약하고, 근로소득 저축과 전세보증금 반환금으로 8억원을 소명했다고 하자. 나머지 7억원이 미소명 금액이다.
재산 취득자금의 증여추정 배제기준은 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액이다. 15억원의 20%는 3억원이므로 더 작은 2억원이 기준이 된다. 미소명 금액 7억원은 이 기준을 넘기 때문에, 초과분인 5억원이 아니라 미소명 금액 7억원 전액이 증여추정 대상이 된다. 배제기준을 '초과분만 과세'로 오해하는 경우가 많은데, 기준을 넘는 순간 전액이 대상으로 전환된다는 점이 실무에서 가장 자주 놓치는 지점이다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 매매가(강남4구 아파트) | 15억원 |
| 자기자금 소명액 | 8억원 |
| 미소명 금액(증여추정 적용) | 7억원 |
| 증여재산공제(성년 자녀, 10년 합산) | 5,000만원 |
| 과세표준 | 6억 5,000만원 |
| 산출세액(세율 30%, 누진공제 6,000만원) | 1억 3,500만원 |
| 신고세액공제(3%) 적용 후 납부세액 | 약 1억 3,095만원 |
증여세를 신고하지 않은 경우 부과제척기간은 원칙인 10년이 아니라 15년이다. 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우도 15년이 적용된다. 몇 년 전 명의만 자녀로 해둔 거래도 15년 안에는 여전히 과세 대상으로 남는다.
이미 자녀 명의로 등기했다면 지금 해야 할 3가지
자금출처조사는 계좌이체를 숨기는 싸움이 아니라, 소명 가능한 자료를 먼저 갖추는 싸움이다.
자녀 명의로 산 아파트에 부모 자금이 들어갔다는 사실 자체는 문제가 아니다. 문제는 그 사실을 어떤 방식으로 설명할 자료를 갖추고 있느냐다. 자금조달계획서를 낸 순간부터 데이터는 이미 국세청 시스템 안에 있다.