부모가 소유한 아파트를 자녀에게 넘길 때, 정상적인 매매처럼 계약서를 쓰고 대금까지 계좌이체로 주고받아도 세법상으로는 일부가 증여로 취급되는 경우가 있습니다. 시가보다 낮은 가격에 사고팔았다는 사실 자체가 증여세를 부르는 것은 아닙니다. 문제는 얼마나 싸게 팔았는가입니다.
실제 상담에서 자주 나오는 질문이 있습니다. 부모 소유 아파트를 자녀가 시세보다 낮은 가격에 매수하면서 대금을 전액 계좌이체로 지급했는데도 나중에 증여세 고지서를 받는 경우입니다. 대가를 지급했는지 여부는 증여세 과세를 가르는 기준이 아닙니다.
결론부터 말하면, 시가와 실제 지급한 대가의 차액이 '시가의 30%'와 '3억원' 중 작은 금액 이상이면 그 초과분에 증여세가 부과됩니다. 이 글은 그 기준이 실제로 어떻게 작동하는지, 구체적인 금액으로 얼마가 나오는지, 그리고 매도인인 부모에게 별도로 걸리는 양도소득세 문제까지 정리합니다.
저가양수 증여세는 대가를 지급했는지가 아니라 '시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 넘는지'로 판단합니다. 시가 10억원을 기점으로 그 이하에서는 30%가, 그 이상에서는 3억원이 실질적인 안전마진이 됩니다.
부모 자식 간 아파트 매매, 증여세는 언제부터 걸리나
부모와 자녀는 상속세 및 증여세법상 당연히 특수관계인입니다. 특수관계인끼리 재산을 시가보다 낮은 가격으로 넘기면, 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)에 따라 그 차액 중 일부가 증여로 과세됩니다.
과세 여부를 가르는 기준은 하나의 식으로 정리됩니다. 시가에서 실제 지급한 대가를 뺀 차액이 '시가의 30%'와 '3억원' 중 더 작은 금액 이상이면 증여세 과세 대상이 됩니다. 두 기준 중 하나만 넘어도 걸린다는 점이 핵심입니다.
시가가 10억원일 때 시가의 30%는 정확히 3억원이 됩니다. 시가가 10억원보다 낮으면 30% 기준이 3억원보다 작아 실질적인 안전마진으로 작동하고, 10억원을 넘으면 3억원이라는 정액 기준이 더 좁은 안전마진이 됩니다. 시가 20억원짜리 아파트라면 30% 기준은 6억원이지만 실제 적용되는 기준은 더 작은 3억원입니다. 시가가 낮을수록, 즉 아파트 한 채를 자녀에게 넘기는 일반적인 상황일수록 30% 기준이 더 자주 적용된다는 뜻입니다.
실제 계산이 얼마나 나오는지 따져보면
숫자로 보면 감이 잡힙니다. 시가 15억원으로 평가되는 아파트를 부모가 자녀에게 10억원에 매도했다고 하겠습니다. 자녀는 10억원 전액을 계좌이체로 지급했습니다.
차액은 5억원입니다. 기준금액은 시가의 30%인 4억5천만원과 3억원 중 작은 금액이므로 3억원입니다. 차액 5억원이 기준금액 3억원을 넘으므로 증여세 과세 대상이 되고, 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 뺀 2억원입니다.
여기서부터는 일반 증여세 계산과 같습니다. 자녀가 성년이고 최근 10년 이내 다른 증여를 받은 적이 없다면 증여재산공제 5천만원을 뺀 1억5천만원이 과세표준이 됩니다. 과세표준 1억원 초과 5억원 이하 구간의 세율은 20%, 누진공제액은 1천만원이므로 산출세액은 3천만원에서 1천만원을 뺀 2천만원입니다. 신고기한 안에 자진신고하면 3% 세액공제가 적용돼 실제 납부세액은 1,940만원으로 줄어듭니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억원 초과 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 10억원 초과 30억원 이하 | 40% | 1억6천만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억6천만원 |
자녀만 증여세를 걱정할 게 아니다
증여세를 피했다고 거래가 끝난 것은 아닙니다. 매도인인 부모에게는 별도의 기준이 적용됩니다. 소득세법 제101조와 같은 법 시행령 제167조에 따른 양도소득의 부당행위계산부인입니다.
특수관계인에게 자산을 시가보다 낮게 양도하면서 그 차액이 시가의 5%와 3억원 중 작은 금액 이상이면, 국세청은 실제 받은 대가가 아니라 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다. 증여세 기준(30%·3억원)보다 훨씬 좁은 기준입니다.
실무에서 자주 놓치는 지점이 바로 이 틈새입니다. 시가 6억원인 아파트를 부모가 자녀에게 5억6천만원에 매도했다고 하겠습니다. 차액은 4천만원입니다. 증여세 기준으로는 6억원의 30%인 1억8천만원과 3억원 중 작은 1억8천만원에 못 미치므로 증여세는 나오지 않습니다. 그런데 양도세 기준으로는 6억원의 5%인 3천만원과 3억원 중 작은 3천만원을 넘습니다. 부모는 실제 받은 5억6천만원이 아니라 시가 6억원을 기준으로 양도차익을 계산해서 신고해야 합니다.
자녀의 증여세만 확인하고 넘어가면, 부모 쪽 양도세 신고가 통째로 빠지는 경우를 실무에서 종종 봅니다.
증여세 기준(30%·3억원)과 양도세 부당행위계산부인 기준(5%·3억원)은 완전히 다른 규정입니다. 자녀의 증여세가 없다고 해서 부모의 양도소득세 재계산까지 피해가는 것은 아닙니다.
| 구분 | 적용 대상 | 판단 기준 | 근거 법령 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 매수인(자녀) | 차액 ≥ Min(시가×30%, 3억원) | 상속세 및 증여세법 제35조 |
| 양도소득세 | 매도인(부모) | 차액 ≥ Min(시가×5%, 3억원) | 소득세법 제101조 |
안전하게 거래하려면 무엇을 먼저 갖춰야 하나
부모 자식 간 아파트 매매 자체가 금지된 것은 아닙니다. 다만 국세청은 특수관계인 간 부동산 거래를 우선적으로 들여다보는 경향이 있고, 실제 대금 흐름이 확인되지 않으면 매매 자체를 부인하고 전체 금액을 증여로 재구성하기도 합니다.
첫째, 매매대금은 반드시 계좌이체로 주고받고 그 흐름을 남겨야 합니다. 자녀가 대금을 지급할 자력이 있었는지, 즉 자금출처까지 함께 준비해야 매매 자체가 인정됩니다.
둘째, 시가를 뒷받침할 근거를 거래 전에 확보합니다. 감정평가액이나 같은 단지·같은 평형의 매매사례가액을 매매계약일 전후 6개월 이내 자료로 갖춰두면, 나중에 국세청이 산정한 시가와 다툴 여지가 줄어듭니다.
셋째, 차액을 처음부터 기준금액 이내로 설계하는 방법도 있습니다. 시가와 대가의 차액을 Min(시가×30%, 3억원) 이내로 맞추면 증여세는 피할 수 있지만, 양도세 쪽 기준(5%·3억원)은 훨씬 좁다는 점을 감안해야 합니다. 두 기준을 모두 통과하는 지점을 찾는 것이 실질적인 설계의 핵심입니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 놓치면 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 대금 흐름 | 계좌이체 내역, 지급 시기 | 매매 자체 부인, 전액 증여로 재구성 |
| 자금출처 | 자녀의 소득·자산 내역 | 자금출처조사, 추가 증여 추정 |
| 시가 근거 | 감정평가·매매사례가액(전후 6개월) | 국세청 산정 시가와 분쟁 |
저가양수 증여세는 '얼마를 지급했는가'가 아니라 '시가와 얼마나 차이가 나는가'로 판단합니다.
부모 자식 간 아파트 매매는 증여세 기준 하나만 넘기면 끝나는 문제가 아닙니다. 매도인의 양도소득세, 실제 대금 흐름, 시가 산정 근거가 함께 맞아떨어져야 나중에 세무조사에서 문제가 되지 않습니다.