상가 임차인 권리금 회수를 방해하면 건물주가 손해배상 책임을 지는 경우

세입자가 나가면서 데려온 신규임차인과 계약을 거절했다가 손해배상 소송을 당하는 건물주가 늘고 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 쌓아온 권리금을 회수할 기회를 임대인이 보장하도록 정하고 있고, 이를 어기면 건물주가 직접 배상금을 물어야 합니다. 계약 만료가 다가온다고 무조건 새 임차인과 계약해야 하는 것은 아니지만, 어떤 경우에 배상 책임이 생기고 어떤 경우에는 거절이 정당한지 구분하지 못하면 예상치 못한 소송에 휘말릴 수 있습니다. 이 글에서는 권리금 회수기회 보호의 범위, 손해배상이 발생하는 구체적 상황과 배상액 산정 기준, 그리고 분쟁을 막기 위해 계약서에 넣어야 할 특약 조항까지 정리했습니다.

권리금 회수기회 보호란 무엇인가

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 권리금은 임차인이 영업을 하며 쌓은 시설·거래처·신용·상권상 이점 같은 유무형의 가치를 신규임차인에게 넘기고 받는 대가입니다.

이 조항의 적용 범위는 건물주들이 흔히 오해하는 지점입니다. 첫째, 환산보증금이 지역별 기준(서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 그 밖의 광역시 5억4천만원, 그 외 지역 3억7천만원)을 넘는 상가에도 권리금 보호 규정은 그대로 적용됩니다. 환산보증금을 초과하면 차임 인상률 상한 같은 일부 조항은 빠지지만, 권리금 회수기회 보호는 예외 없이 모든 상가임대차에 적용되는 조항이기 때문입니다.

둘째, 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년까지만 행사할 수 있지만, 권리금 회수기회 보호는 이 10년 제한과 무관하게 적용됩니다. 대법원은 전체 임대차 기간이 10년을 넘어 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 상황에서도, 임차인이 쌓아온 고객·신용 등 재산적 가치는 그대로 남아 있으므로 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. "10년 넘었으니 권리금은 신경 쓸 필요 없다"는 판단은 그 자체로 위험합니다.

건물주가 손해배상 책임을 지는 방해행위 4가지 유형

법에서 금지하는 방해행위는 크게 네 가지입니다.

1. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 막는 행위
3. 신규임차인에게 주변 시세보다 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위

네 가지 중 건물주가 가장 자주 걸리는 것은 마지막 유형입니다. "내가 직접 쓰겠다"는 말만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 확정적으로 계약을 거절하겠다는 의사를 밝히면, 실제로 신규임차인 주선이 이루어지지 않았더라도 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

재건축 계획을 이유로 든 경우도 마찬가지입니다. 신규임차인에게 재건축 계획이 있다는 사실 자체를 알리는 것은 방해행위가 아니지만, 계획을 핑계로 계약을 거절한 뒤 실제로는 상가를 장기간 비워두는 방식으로 임차인의 권리금 회수를 무산시켰다면 이야기가 다릅니다. 대법원은 2026년 판결에서, 임대인이 직접 사용을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절했다가 협의가 결렬되자 "1년 6개월 이상 비워두겠다"는 사유를 다시 내세운 사안에서, 실제로 장기간 상가를 비워뒀다는 사정만으로는 정당한 사유가 인정되지 않는다고 판단했습니다.

손해배상 책임이 발생하는 요건과 배상액 산정 기준

임대인에게 손해배상 책임이 인정되려면 세 가지 요건이 차례로 확인됩니다.

첫째, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하고 권리금 계약 조건까지 협의했어야 합니다. 다만 임대인이 계약체결 자체를 확정적으로 거절한 경우라면 신규임차인 주선이 완료되지 않았어도 책임을 물을 수 있습니다.

둘째, 임대인의 행위가 앞서 설명한 4가지 방해행위 중 하나에 해당해야 하며, 3기 차임 연체나 무단전대처럼 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없어야 합니다.

셋째, 방해행위와 임차인의 손해 사이에 인과관계가 있어야 합니다. 신규임차인이 다른 이유로 스스로 계약을 포기했다면 임대인의 책임으로 보기 어렵습니다.

배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 법으로 상한이 정해져 있습니다. 건물주 입장에서는 배상액이 무제한으로 커지지 않는다는 뜻이지만, 소송이 진행되면 감정평가를 거쳐 권리금 시세를 산정하기 때문에 실제 부담액은 결코 작지 않습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 3년이 지나면 임차인은 더 이상 청구할 수 없으므로, 건물주 입장에서도 이 기간을 인지하고 있어야 합니다.

분쟁을 막는 임대차 계약서 작성법

권리금 분쟁은 대부분 계약서에 관련 조항이 없어서 커집니다. 임대차 계약을 새로 체결하거나 갱신할 때 아래 네 가지를 특약으로 넣어두면 분쟁 발생률을 크게 낮출 수 있습니다.

첫째, 권리금 회수기회 보장 특약입니다. "임대인은 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인의 권리금 회수기회를 보장하며, 법에서 정한 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하지 않는다"는 문구를 명시합니다. 법이 정한 의무를 계약서에 다시 한번 명문화하면, 추후 분쟁에서 임대인이 조항의 존재를 몰랐다고 주장하기 어려워집니다.

둘째, 신규임차인 주선 통지 절차입니다. 임차인이 신규임차인의 인적사항과 권리금 조건을 서면으로 통지하면, 임대인은 일정 기간(실무에서는 통상 10~15영업일) 이내에 계약 체결 의사를 서면으로 회신하도록 특약에 기한을 못박아둡니다. 회신 기한이 없으면 임대인이 답변을 미루다가 임대차 종료 시점을 넘겨버리는 경우가 실제로 발생합니다.

셋째, 재건축·직접사용 계획 사전 고지입니다. 계약 체결 시점에 이미 재건축이나 직접 사용 계획이 있다면 공사 예정 시기와 소요기간을 특약에 구체적으로 적어둡니다. 계획을 사전에 고지하지 않고 뒤늦게 이유로 대면 방해행위로 판단될 가능성이 커집니다.

넷째, 시설물 인수인계 범위 명확화입니다. 권리금에 포함되는 시설·비품의 범위와 상태를 사진으로 남기고 별도의 권리금 계약서에 첨부해두면, 신규임차인과의 협상 과정에서 발생하는 다툼을 줄일 수 있습니다.

계약서에 이런 조항이 없다고 해서 임대인의 법적 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 특약이 명확할수록 정당한 사유가 있었는지, 방해행위가 있었는지를 다투는 소송에서 임대인의 입장을 뒷받침하는 증거가 됩니다.

"권리금 회수기회 보호는 임차인만을 위한 규정이 아니라, 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 건물주의 리스크를 줄이는 기준이기도 합니다."

신규임차인과의 계약을 거절할 때는 그 사유가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지부터 확인하는 것이 먼저입니다. 안택스 에셋은 임대차 계약서 특약 설계부터 신규임차인 협상 과정까지, 건물주가 놓치기 쉬운 지점을 함께 점검합니다.