부모님이 자녀에게 아파트를 증여하고, 몇 년 뒤 이를 팔아 현금화하려는 상담이 늘고 있다. 이때 많은 사람이 "증여 후 5년만 지나면 증여받은 가격 그대로 양도세를 계산할 수 있다"고 알고 있다. 그러나 이 기준은 2022년 12월 31일 이전 증여에만 해당한다. 2023년 1월 1일 이후 증여받은 부동산이라면 이월과세 적용기간이 10년으로 늘어났고, 2026년 현재 새로 증여를 계획하는 사례는 대부분 이 10년 규정을 적용받는다. 이 글은 이월과세가 무엇인지, 적용기간이 왜 늘어났는지, 적용 여부에 따라 양도소득세가 실제로 얼마나 달라지는지를 계산 사례로 정리한다.
2026년 기준 이월과세 적용기간은 원칙적으로 10년이다(2022년 12월 31일 이전 증여분만 5년). 이 기간 안에 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 팔면 수증자가 아니라 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 다시 계산하기 때문에 세금이 몇 배로 늘어날 수 있다.
이월과세란 무엇인가 — 왜 부모님의 취득가액이 다시 등장하나
이월과세는 소득세법 제97조의2에 규정된 양도소득세 계산 특례다. 배우자 또는 직계존속·직계비속(부모, 조부모, 자녀, 손자녀 등)으로부터 부동산, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 회원권 등을 증여받은 사람이 일정 기간 안에 그 자산을 팔면, 양도차익을 계산할 때 수증자가 증여받은 가액이 아니라 증여자가 그 자산을 원래 취득했을 당시의 가액을 취득가액으로 본다.
이 규정이 없다면 취득가액이 낮은 부동산일수록 배우자나 자녀에게 미리 증여해 취득가액을 시가 수준으로 올려놓은 뒤 곧바로 파는 방법으로 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 증여세는 시가 기준으로 내지만 배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원 등 증여재산공제를 활용하면 증여세 부담이 양도소득세 절감분보다 작아지는 경우가 많기 때문이다. 이월과세는 이런 방식의 조세회피를 막기 위한 장치다.
이월과세가 적용되면 달라지는 두 가지
이월과세가 적용되면 취득가액뿐 아니라 보유기간의 기산일도 바뀐다. 장기보유특별공제와 세율을 판단할 때 기준이 되는 보유기간은 증여받은 날이 아니라 증여자가 그 자산을 원래 취득한 날부터 계산한다. 취득가액이 낮아지고 보유기간이 길어지는 두 가지 변화가 동시에 일어나면서, 양도차익과 세금이 함께 커지는 구조다. 이때 수증자가 이미 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비로 인정되어 일부 상쇄되지만, 세부담 증가분을 전부 덮지는 못하는 경우가 많다.
"5년이면 끝"이라는 착각 — 2026년 기준 이월과세 적용기간은 10년
이월과세를 이미 알고 있는 사람들 사이에서도 가장 흔한 오해가 적용기간이다. 한때는 증여일로부터 5년이 기준이었던 것이 맞다. 그러나 2022년 세법 개정으로 적용기간이 늘어났고, 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산부터는 증여일로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용된다. 2026년 현재 새로 증여를 계획한다면 5년이 아니라 10년을 기준으로 판단해야 한다.
2022년 12월 31일 이전에 이미 증여를 마친 경우는 종전 규정대로 5년이 적용되므로, 증여일로부터 5년이 지났다면 이월과세 대상에서 벗어난다. 다만 이 경우에도 증여일과 등기일 중 어느 날짜를 기준으로 계산하는지는 개별적으로 확인이 필요하다.
| 구분 | 2022년 12월 31일 이전 증여 | 2023년 1월 1일 이후 증여 |
|---|---|---|
| 적용기간 | 5년 | 10년 |
| 취득가액 기준 | 10년 규정과 동일 원리 | 증여자의 취득가액 |
| 보유기간 기산일 | 증여자의 취득일 | 증여자의 취득일 |
| 2026년 현재 상태 | 대부분 5년 경과, 적용 종료 | 대부분 10년 이내, 적용 대상 |
이월과세 적용 여부에 따라 양도소득세가 이렇게 달라진다
같은 부동산이라도 이월과세가 적용되는지에 따라 세금 차이가 얼마나 나는지 예를 들어보자. 아버지가 2013년에 3억원에 취득한 아파트를 2023년 1월 아들에게 증여했다고 가정한다. 증여 당시 시가는 10억원이었고, 아들은 이 아파트를 12억원에 팔 계획이다.
아들이 증여일로부터 10년이 지난 뒤(2033년 이후) 팔면 이월과세가 적용되지 않아 취득가액은 증여 당시 시가인 10억원, 보유기간은 증여일부터 계산한다. 반면 10년이 지나기 전(예: 2026년)에 팔면 이월과세가 적용되어 취득가액은 아버지의 당초 취득가액인 3억원, 보유기간은 아버지의 취득일부터 계산한다. 계산을 단순화해 증여세 필요경비 산입분은 반영하지 않고 두 경우를 비교하면 다음과 같다.
| 구분 | 이월과세 미적용(10년 경과 후 양도) | 이월과세 적용(10년 이내 양도) |
|---|---|---|
| 취득가액 | 10억원(증여 당시 시가) | 3억원(증여자의 취득가액) |
| 보유기간 | 10년(증여일 기준) | 13년(증여자 취득일 기준) |
| 양도가액 | 12억원 | 12억원 |
| 양도차익 | 2억원 | 9억원 |
| 장기보유특별공제 | 20%(4,000만원) | 26%(2억3,400만원) |
| 양도소득금액 | 1억6,000만원 | 6억6,600만원 |
| 과세표준(기본공제 후) | 1억5,750만원 | 6억6,350만원 |
| 산출세액(지방소득세 포함) | 약 4,390만원 | 약 2억6,700만원 |
양도차익이 2억원에서 9억원으로 커지면서 장기보유특별공제율과 세율 구간까지 함께 높아진다. 그 결과 지방소득세를 포함한 총 세부담은 약 4,390만원에서 약 2억6,700만원으로, 6배 넘게 차이가 난다. 매도가격과 자산은 동일한데 언제 파는지, 누구에게 증여받았는지에 따라 세금이 이렇게까지 달라질 수 있다.
위 계산은 이해를 돕기 위해 증여세 필요경비 산입, 자본적 지출 등 세부 항목을 단순화한 예시입니다. 실제 세액은 개별 취득·증여 내역에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
이월과세를 피하거나 줄이는 방법과 헷갈리기 쉬운 규정
이월과세 자체를 없앨 방법은 많지 않다. 다만 아래 세 가지는 미리 확인해 둘 필요가 있다.
- 급하지 않다면 10년을 채운 뒤 판다. 가장 확실한 방법이다. 10년이 지나면 이월과세 규정 자체가 적용되지 않는다.
- 1세대1주택 비과세 요건을 채워서 판다. 수증자 본인이 보유·거주 요건을 충족해 1세대1주택 비과세 대상이 되면, 10년 이내에 팔더라도 이월과세 규정 자체가 적용되지 않는다.
- 무리한 단기 매도 계획은 세우지 않는다. 이월과세를 적용해 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 예외적인 경우가 아니라면, 10년 이내 매도는 대부분 세금이 늘어나는 쪽으로 작동한다는 점을 전제로 자금 계획을 세워야 한다.
형제자매·사위·며느리에게 증여했다면 — 부당행위계산부인 규정
이월과세는 배우자와 직계존비속에게 증여한 경우에만 적용된다. 형제자매, 사위, 며느리, 장인·장모처럼 이월과세 대상이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 그 사람이 10년 이내에 다시 제3자에게 팔면, 소득세법 제101조 제2항의 부당행위계산부인(우회양도) 규정이 적용될 수 있다. 이 경우 세무서는 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 매기고, 수증자가 이미 낸 증여세는 취소된다. 증여자와 수증자가 세금을 함께 낼 책임(연대납세의무)을 지게 되므로, 결과적으로 이월과세보다 부담이 더 무거울 수 있다.
배우자에게 증여한 뒤 이혼으로 혼인관계가 끝나도 이월과세는 그대로 적용됩니다. 다만 배우자가 사망해 혼인관계가 소멸된 경우는 이월과세 적용 대상에서 제외됩니다.
이월과세는 세율이 아니라 취득가액과 보유기간을 다시 계산하는 방식의 문제다. 증여 시점과 예정된 양도 시점을 미리 따져보지 않으면 예상보다 훨씬 큰 세금 고지서를 받을 수 있다.
증여받은 부동산을 언제 팔지는 세금만으로 결정할 문제는 아니지만, 이월과세 적용 여부에 따라 세부담 차이가 크므로 매도 시점을 정하기 전에 증여일, 취득가액, 1세대1주택 요건을 함께 점검할 필요가 있다. 세무법인 다솔 × 안택스는 증여와 양도 시점을 함께 설계해 실제 세부담을 미리 계산해 드린다.