1주택 전세 준 사업자, 종부세 기본공제 9억원 되나

본인 명의로 아파트 한 채를 갖고 있지만 정작 그 집에는 살지 않고 전세를 준 채 사업장 근처에서 따로 거주하는 사업자, 실무 상담에서 드물지 않게 보는 유형입니다. 이런 분들이 요즘 가장 많이 묻는 질문은 하나로 모입니다. "2026년 세법개정안이 통과되면 제 종합부동산세 기본공제가 14억원이 아니라 9억원으로 깎이는 게 맞나요?"

결론부터 말하면, 정부가 낸 원안대로라면 맞습니다. 그러나 2026년 8월 말 현재 이 안은 국회에서 그대로 확정되지 않았습니다. 비거주자도 기존처럼 12억원을 유지하거나, 아예 실거주·비거주 구분 없이 14억원으로 통일하자는 조정안이 함께 논의되고 있습니다. 설령 원안대로 확정되더라도 그 적용은 2027년 6월 1일 과세기준일 이후분부터이지, 올해 종부세와는 무관합니다.

이 글은 실거주하지 않고 전세를 준 1주택 사업자가 지금 정확히 무엇을 확인해야 하는지, 종부세 개편안의 "실거주" 판정 기준은 무엇이고 언제부터 적용되는지, 국회 협의 결과에 따라 세부담이 실제로 얼마나 달라지는지를 순서대로 정리합니다.

2026년 지금 당장 오르는 건 아니다 — 시행 시점부터 확인해야 한다

결론은 시점에 있습니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재의 주택 보유 상황을 기준으로 부과됩니다. 현행 종합부동산세법 제8조는 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외에는 9억원의 기본공제를 인정하는데, 이 공제는 지금까지 실거주 여부와 무관하게 적용돼 왔습니다. 즉 본인 명의 아파트 한 채를 보유한 채 전세를 주고 다른 곳에 살아도, 세대 구성원 전원이 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 1세대 1주택자로서 12억원 공제를 그대로 받아 왔다는 뜻입니다.

이 구조를 바꾸는 것이 2026년 세법개정안입니다. 정부는 지난 7월 말 세제개편안을 발표하면서 1세대 1주택자의 기본공제를 실거주자 14억원, 비거주자 9억원으로 나누는 안을 제시했습니다. 이 안은 9월 1일 국무회의에 원안대로 상정될 예정이며, 이후 정기국회의 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다. 국회를 통과하더라도 최초로 적용되는 시점은 2027년 6월 1일 과세기준일 이후분, 즉 2027년 12월에 고지·납부되는 분부터입니다. 지금 눈앞의 2026년 종부세 고지서에는 이번 개편안이 어떤 형태로 확정되든 전혀 반영되지 않습니다.

실거주냐 비거주냐, 종부세는 무엇을 보고 가르나

주민등록이 아니라 실제 거주 사실입니다. 정부는 전입신고만 옮겨두는 것으로는 부족하고, 실제로 그 집에 살았는지를 기준으로 판단하겠다는 방침을 밝혔습니다. 다만 무엇으로 이를 증명할지는 아직 시행령에서 정할 예정이라 확정되지 않았고, 현재로서는 전입·전출 날짜와 관리비·공과금 납부 내역 등을 근거 자료로 준비해 두는 것이 최선으로 거론됩니다.

모든 비거주자가 곧바로 불리해지는 것도 아닙니다. 1년 이상 계속 거주하다가 취학, 직장 변경·전근, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 같은 부득이한 사유로 다른 시·군에 거주하게 된 경우에는 최장 3년까지 거주 기간으로 인정해 주는 방안이 함께 검토되고 있습니다. 정부는 예시로 든 사유 외에도 유사한 사정이 인정될 수 있도록 시행령에서 예시를 늘리는 방안을 검토 중입니다.

여기서 실무적으로 걸리는 지점이 있습니다. 지금 예시로 거론되는 부득이한 사유는 취학·전근·질병·해외체류·부모 봉양처럼 대체로 직장인이나 가족 사정을 전제로 한 것들입니다. 개인사업자가 본인 사업장과 가까운 곳에 거주하기 위해 소유 주택을 전세 주고 다른 곳에 사는 경우가 이 예외에 포함되는지는 아직 시행령에서 구체화되지 않았습니다. 사업장 이전이 "직장 변경"에 준하는 사유로 인정될지, 아니면 단순히 거주 선택의 문제로 보아 비거주로 판정될지는 시행령이 확정된 뒤 국세청에 별도로 확인해야 합니다.

9억이냐 12억이냐 14억이냐 — 국회에서 갈리는 세 가지 안, 그리고 실제 세금 차이

지금 국회에는 세 가지 시나리오가 동시에 올라와 있습니다. 정부 원안은 실거주 14억원·비거주 9억원으로 나누는 안입니다. 여당 일각에서는 실거주·비거주를 구분할 필요가 없다며 12억원 또는 14억원으로 통일하자는 안을 내놓았습니다. 정부도 국민 의견 수렴과 고위 당정협의 결과를 반영해 비거주자의 공제를 원안의 9억원보다 높은 12억원으로 유지하는 방안을 유력하게 검토하고 있다고 알려졌습니다. 최종 방향은 9월 1일 국무회의와 이어지는 정기국회 심의에서 판가름 납니다.

숫자로 보면 체감이 다릅니다. 공시가격 13억원짜리 아파트를 본인 명의로 보유한 채 전세를 준 사업자를 예로 들어 보겠습니다. 실거주로 인정받으면 어느 안이 통과되든 과세표준이 0원이라 종부세는 나오지 않습니다. 문제는 비거주로 판정될 때입니다.

전세 준 사업자가 지금 확인해야 할 것

지금 당장 뭔가를 바꿀 필요는 없지만, 기록은 지금부터 남겨야 합니다. 관리비·공과금 납부 내역, 전입·전출 날짜, 실제 거주를 뒷받침할 자료를 정리해 두는 것이 개정안 확정 이후 실거주 여부를 다툴 때 유리합니다. 사업장 이전이 부득이한 사유에 해당하는지는 시행령이 확정된 뒤 다시 확인해야 할 사안입니다.

모든 비거주 1주택자가 똑같이 예민할 필요는 없습니다. 공시가격 9억원 이하라면 비거주로 판정돼도 애초에 과세표준 자체가 잡히지 않아 종부세가 없으므로 실거주 소명의 실익이 크지 않습니다. 반대로 공시가격이 14억원을 넘는 고가 주택이라면 실거주로 인정받아도 어차피 과세 대상이라, 실거주 여부에 따른 차이는 세액의 크기 문제로 좁혀집니다. 실거주 여부가 "과세냐 비과세냐"를 가르는 구간은 공시가격 9억원에서 14억원 사이입니다. 전세를 준 본인 명의 1주택이 이 구간에 있다면 지금부터 챙겨야 할 이유가 분명합니다.

지금 확정된 건 시행 시점뿐, 공제 금액은 아직 국회의 손에 달려 있습니다.

종부세 개편안은 정기국회 논의 과정에서 세부 내용이 계속 바뀔 수 있는 사안입니다. 본인 명의 1주택을 전세 주고 다른 곳에 거주 중인 사업자라면, 공시가격이 9억원에서 14억원 사이인지부터 확인하고 개편안이 확정되는 시점에 맞춰 다시 한 번 점검하는 것이 순서입니다.