서울 강남권 아파트를 부부가 절반씩 나눠 등기한 1주택자라면, 최근 발표된 2026년 세제개편안을 보고 마음이 복잡해졌을 수 있다. 결론부터 말하면, 지금 당장 1세대1주택 특례로 바꿀 필요는 없다. 특례 신청은 매년 9월에 그 해 공시가격을 놓고 판단하면 되고, 공시가격 26억원 이하 아파트는 특례를 신청하지 않는 쪽이 여전히 유리한 경우가 많다. 다만 공시가격이 19억원대 후반을 넘는 고가 아파트를 오래 보유한 고령 부부라면 이야기가 다르다. 2028년부터 공정시장가액비율이 다주택자 수준으로 올라가는 구간에 놓이기 때문에, 지금부터 구간별 계산을 해 둘 필요가 있다.
공정시장가액비율 인상은 2027년 국회 통과를 전제로 한 정부안이다. 공시가격 26억원 이하 공동명의 아파트는 특례 미신청이 대체로 유리하고, 19억원대 후반~32억원 구간의 고가 아파트를 장기 보유한 고령 부부만 특례 전환을 검토할 실익이 있다.
공동명의가 왜 다주택자 취급을 받게 되나
종합부동산세는 재산세와 달리 인별과세가 원칙이다. 부부가 아파트 한 채를 절반씩 나눠 등기하면 세법상으로는 각자 1주택을 소유한 두 명의 납세의무자로 계산되고, 각자 9억원씩 기본공제를 받는다. 문제는 이 구조가 종합부동산세법이 정한 "1세대1주택자"(세대원 중 1인이 단독으로 1주택을 소유한 경우)의 정의에는 해당하지 않는다는 점이다. 그래서 국세청은 공동명의 부부가 원하면 부부 중 1인이 단독으로 주택을 보유한 것처럼 간주해 12억원(2027년부터는 거주 요건을 충족하면 14억원) 공제와 고령자·장기보유 세액공제까지 받을 수 있도록 하는 "공동명의 1주택자 과세특례" 제도를 별도로 운영해 왔다.
그런데 2026년 8월 3일 기획재정부가 발표한 세제개편안(아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안)은 공정시장가액비율을 2027년 70%, 2028년 80%로 올리면서 70% 구간의 적용 대상을 "1세대1주택자"로 한정했다. 특례를 신청하지 않은 공동명의 부부는 이 정의에서 빠지기 때문에, 2028년부터는 다주택자와 같은 80% 비율을 적용받게 된다. 지금까지는 "공동명의라서 인별로 나눠 유리하다"는 공식이 대체로 맞았지만, 비율 인상 국면에서는 이 공식이 구간에 따라 뒤집힐 수 있다는 것이 이번 논의의 출발점이다.
상담 현장에서는 두 가지 방향의 오해가 자주 보인다. 하나는 "공동명의니까 원래 세금이 적다"고 생각해 특례 제도 자체를 모르는 경우고, 다른 하나는 반대로 "어차피 세금이 오를 텐데 특례라도 걸어두자"며 특례를 신청해 두는 경우다. 특례는 한 번 신청하면 지분 변동이 없는 한 계속 적용되기 때문에, 중저가 주택을 보유한 부부가 별다른 계산 없이 특례를 걸어두면 오히려 매년 세금을 더 내는 상태가 방치되는 사례도 실무에서 드물지 않다.
특례를 신청했을 때와 안 했을 때, 무엇이 달라지나
특례 신청 여부는 과세 방식 자체를 바꾼다. 신청하지 않으면 부부 각자가 별개의 1주택자로 계산되고, 신청하면 두 사람의 지분을 합쳐 1인이 보유한 것으로 간주한다.
| 구분 | 특례 미신청 (현행 유지) | 특례 신청 (1세대1주택 특례) |
|---|---|---|
| 과세 방식 | 부부 각자 지분을 인별로 과세 | 부부 지분을 합산해 1인이 보유한 것으로 간주 |
| 기본공제 (2026년 기준) | 각자 9억원 (부부 합산 18억원) | 12억원 (2027년부터 14억원, 거주 요건 충족 시) |
| 공정시장가액비율 | 2026년 60% → 2028년부터 80% | 2026년 60% → 2027년부터 70% |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 적용 불가 | 최대 80% (합산 한도) |
| 신청 방법 | 별도 신청 불필요 | 매년 9월 16~30일 신청 (최초 1회, 변경 시 재신청) |
언제 특례로 바꾸는 게 유리할까
판단은 공시가격 구간과 보유 연차에 따라 갈린다. 종합부동산세는 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율과 세율을 순서대로 적용하고, 마지막에 세액공제를 반영해 계산한다.
첫째, 공시가격이 26억원 이하라면 특례를 신청하지 않는 쪽이 대체로 유리하다. 공시가격 20억원 아파트를 부부가 절반씩(각 10억원) 보유하고 있다고 하자. 2026년 기준으로 특례를 신청하지 않으면 각자 과세표준은 (10억원-9억원)×60%=6천만원이고 세율 0.5%를 적용해 1인당 30만원, 부부 합산 60만원이다. 특례를 신청하면 부부 합산 20억원에서 12억원을 공제한 8억원에 60%를 곱한 4억8천만원이 과세표준이 되고, 세율 0.7% 구간(누진공제 60만원)을 적용하면 276만원이 나온다. 2028년에 비율이 오른 뒤를 가정해도 미신청 시 80만원, 신청 시 234만원 수준으로 격차가 그대로 유지된다. 5년 미만 보유, 60세 미만처럼 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없는 조건이라면 특례를 신청할수록 오히려 손해다.
둘째, 공시가격 12억~15억원 구간은 반대로 단독명의 1세대1주택이 유리할 수 있다는 점도 함께 봐야 한다. 이 구간은 단독명의자의 기본공제(12억원, 2027년부터 14억원)가 공동명의 각자 공제(9억원씩 합산 18억원)보다 유리해지는 지점이어서, 단순히 특례 신청 여부만 볼 게 아니라 지분 조정까지 함께 검토해야 하는 구간이다.
셋째, 공시가격 19억원대 후반부터 32억원 구간에서는 특례 신청이 유리해지는 경우가 많다. 공시가격 28억원 아파트를 부부가 절반씩(각 14억원) 15년 이상 보유하고, 지분이 큰 배우자가 70세 이상이라 세액공제 한도 80%를 받을 수 있다고 하자. 2026년 기준으로 특례를 신청하지 않으면 각자 과세표준은 (14억원-9억원)×60%=3억원, 세율 0.7% 구간에서 1인당 150만원, 부부 합산 300만원이다. 특례를 신청하면 합산 28억원에서 12억원을 공제한 16억원에 60%를 곱한 9억6천만원이 과세표준이 되어 세율 1.0% 구간(누진공제 240만원)에서 720만원이 산출되지만, 세액공제 80%를 적용하면 실제 납부세액은 144만원까지 줄어든다. 2028년에 비율이 오른 뒤를 가정하면 미신청 시 440만원, 신청 시(세액공제 반영) 148만원으로 격차가 오히려 더 벌어진다. 고가 주택을 오래 보유한 고령 부부일수록 비율 인상이 특례의 유리함을 키우는 구조다.
넷째, 공시가격이 32억원을 넘어서면 다시 공동명의 쪽이 유리해지는 경향이 있다. 1세대1주택 세액공제에는 한도액이 있는 반면, 공동명의는 과세표준을 두 사람에게 나누는 효과가 갈수록 커지기 때문이다. 이 구간은 개별 사례마다 차이가 커서 단순 계산만으로 결론을 내리기 어렵고 전문가 확인이 필요하다.
위 계산은 세부담 상한(전년 대비 일정 비율 초과分 과세 제외), 지방 저가주택 특례 등을 반영하지 않은 단순 예시다. 실제 세액은 개별 공시가격과 보유 현황, 국회 심의 결과에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요하다.
특례를 신청하려면 무엇을 준비해야 하나
특례 신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지다. 이 기간에 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에 "공동명의 1주택자 과세특례 (변경)신청서"를 제출하면 되고, 지분율이나 납세의무자 등 신청 내용에 변경이 없는 한 다음 해부터는 별도 신청 없이 계속 적용된다. 지분이 바뀌거나 특례를 취소하고 싶을 때만 같은 기간에 변경신청을 하면 된다. 재산세는 이 특례와 무관하게 부부 각자의 지분만큼 그대로 부과되므로, 종합부동산세 계산 방식만 바뀐다는 점도 함께 알아둘 필요가 있다.
특례 대신 배우자에게 지분을 아예 이전해 단독명의로 바꾸는 방법을 고려하는 경우도 있는데, 이 과정에서 증여세와 취득세가 발생할 수 있어 종합부동산세 절감액만 보고 결정하면 오히려 손해로 이어질 수 있다.
특례 신청 여부를 가르는 것은 세율이 아니라 공시가격 구간과 보유 연차다.
이번 개편의 핵심은 비율이 오른다는 사실 자체가 아니라, 그 비율이 적용되는 기준선이 "1세대1주택자"로 좁혀진다는 데 있다. 지분율과 연령, 보유기간을 함께 계산해 매년 9월 신청 시즌에 판단하면 되고, 안택스는 이런 구간별 계산을 사전진단 단계에서 함께 확인한다.