소득 없는 사회초년생 자녀, 부모 도움으로 아파트 샀다면 얼마까지 소명 안 해도 될까

취업한 지 1~2년밖에 안 된 자녀 명의로 아파트를 계약하면서, 계약금 몇천만원 말고는 자녀 통장에 잔고가 거의 없는 경우를 자주 본다. 부모가 잔금을 보태거나 아예 대부분을 대신 치르는 구조인데, 정작 당사자들은 국세청이 얼마까지는 안 물어보는지를 모른 채 계약부터 진행한다. 결론부터 말하면 30세 미만은 총액 1억원, 30세 이상 40세 미만은 2억원, 40세 이상은 4억원이 국세청 전산이 자동으로 소명 대상에서 빼주는 배제기준이다. 이 금액을 넘지 않았다고 세금 문제가 끝나는 것은 아니고, 소득이 아예 없는 사회초년생이라면 이 기준 자체가 무의미해지는 경우도 많다.

증여추정 배제기준이란 무엇이고, 나이별로 얼마인가

국세청은 재산을 취득한 사람의 나이와 직업, 소득 수준을 볼 때 자력으로 마련하기 어려워 보이는 금액이 통장에 갑자기 들어오면 그 돈을 증여받은 것으로 추정하고 자금출처를 소명하라고 요구한다. 상속세 및 증여세법 제45조에 규정된 재산취득자금 등의 증여추정 규정이다.

모든 부동산 거래를 국세청이 일일이 들여다보지는 않는다. 상속세 및 증여세 사무처리규정(국세청 훈령)은 재산취득일 전 10년 이내에 모은 취득자금이 아래 표의 금액에 미달하면 자금출처조사 대상에서 자동으로 제외하도록 정하고 있다. 2020년 2월 11일 증여분부터는 세대주 여부 구분이 없어지고 나이 기준만 남았다.

총액한도는 주택 취득자금과 기타재산, 채무상환자금을 다 합친 금액이 넘지 말아야 하는 상한선이다. 항목별 기준을 각각 넘지 않아도 합계가 총액한도를 넘으면 배제 대상에서 빠진다. 사회초년생은 대부분 30세 전후에 첫 주택을 마련하는 만큼 셋 중 가장 낮은 구간에 걸리기 쉽다. 4억원짜리 아파트를 사면서 자기자금이 1억원뿐이라도, 총액 4억원이 이미 30세 미만 구간의 총액한도 1억원을 넘어섰기 때문에 배제 대상이 아니다.

배제기준 이내라고 안전한 것은 아니다 — 20% 규정과의 차이

배제기준 표는 국세청이 먼저 묻지 않는 금액이지, 증여세를 내지 않아도 되는 금액이 아니다. 실제로 자금출처조사가 시작된 뒤에 적용되는 기준은 따로 있다. 상속세 및 증여세법 시행령 제34조는 취득자금 중 출처를 밝히지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 나머지 금액까지 전부 소명한 것으로 봐준다고 규정한다.

두 기준은 적용되는 순간이 다르다. 배제기준은 조사에 들어갈지 말지를 가르고, 20% 규정은 이미 조사가 시작된 뒤 남은 미입증 금액을 얼마까지 봐줄지를 가른다. 20% 규정은 정말 출처를 모르는 애매한 잔액에 적용되는 조항이지, 부모에게 받았다는 사실이 계좌 내역으로 이미 드러난 돈에는 적용되지 않는다. 4억원짜리 아파트를 사면서 3억원이 부모 계좌에서 자녀 계좌로 그대로 넘어간 흔적이 있다면, 그 3억원은 미입증 금액이 아니라 입증된 증여이므로 20% 규정과 상관없이 증여세 과세 대상이다.

숫자로 보면 — 29세 무소득 사회초년생이 아파트를 살 때

입사 1년 차, 종합소득세 신고 이력이 거의 없는 29세가 수도권 아파트를 4억원에 사는 상황을 계산해 보자. 본인 자금은 대학 시절 저축과 전세보증금 반환금을 합쳐 1억원이고, 나머지 3억원은 부모가 자녀 계좌로 이체했다.

29세는 30세 미만 구간이라 총액한도가 1억원이다. 취득자금 총액 4억원은 이미 이 기준을 3억원 넘어섰으므로 자금출처조사 대상에서 벗어날 수 없다. 이체된 3억원은 출처가 명확한 증여이므로 20% 규정과도 무관하게 전액 증여세 신고 대상이다.

1. 첫째, 증여재산공제부터 적용한다. 성년 자녀가 직계존속에게 받는 증여는 10년 합산 5천만원까지 공제된다. 3억원에서 5천만원을 빼면 과세표준은 2억5천만원이다.
2. 둘째, 세율 구간을 확인한다. 2억5천만원은 1억원 초과 5억원 이하 구간이라 세율 20%, 누진공제 1천만원이 적용된다. 산출세액은 2억5천만원×20%-1천만원=4천만원이다.
3. 셋째, 신고세액공제를 반영한다. 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내) 안에 자진신고하면 산출세액의 3%를 공제해 주므로, 실제 납부세액은 4천만원×97%=3,880만원이다.

무소득 자녀는 차용도 함부로 쓰면 안 된다

3억원 전액을 증여로 신고하는 대신 일부를 차용으로 처리하면 세금이 줄어드는 것은 사실이다. 부모 자식 사이라도 원금 2억1,700만원 이하를 무이자로 빌리면 적정이자율(연 4.6%) 기준 이자 상당액이 연 1천만원에 못 미쳐 증여세가 과세되지 않는다.

3억원 중 1억원만 증여로 신고하고 2억원은 차용증을 쓴다고 가정하면, 과세표준은 1억원에서 공제 5천만원을 뺀 5천만원, 세율 10%를 적용해 산출세액 500만원, 신고세액공제 3%를 반영한 납부세액은 485만원이다. 증여 전액 신고 대비 3,395만원을 아끼는 셈이다.

숫자만 보면 차용 쪽이 유리해 보이지만, 국세청이 차용을 차용으로 인정하는 조건은 따로 있다. 차용증에 이자율과 상환 계획을 적었다고 끝나는 게 아니라 실제로 원리금이 오간 흔적이 있어야 한다. 소득이 없는 사회초년생은 애초에 상환 능력을 의심받기 쉬운 위치다. 몇 년이 지나도 원금을 갚은 내역이 전혀 없으면 국세청은 형식은 차용, 실질은 증여로 보고 2억원 전체를 뒤늦게 증여로 재구성할 수 있다. 이 경우 가산세까지 얹혀 처음부터 3억원 전액을 증여로 신고했을 때보다 부담이 커진다.

1. 첫째, 취업 후 소득이 꾸준히 생기는 시점이라면 차용 구조가 유리하다. 매달 원리금을 갚을 수 있는 구체적인 계획이 있고 실제로 이체 내역을 남길 수 있어야 한다.
2. 둘째, 아직 소득이 불안정하거나 상환 계획을 지키기 어렵다면 처음부터 증여로 신고하는 편이 안전하다. 세금은 더 내지만 나중에 가산세를 물 위험이 없다.
3. 셋째, 차용과 증여를 섞는다면 차용 부분의 원금과 이자를 갚는 계좌를 부모 계좌와 분리해 두고, 상환 이력을 꾸준히 남겨야 실제 조사에서 차용으로 인정받을 가능성이 커진다.

배제기준은 조사 착수 여부를 가르는 선이고, 증여세는 실제로 돈이 오간 사실에 매겨진다.

무소득 사회초년생 명의로 아파트를 살 때는 배제기준 금액 자체보다, 부모 자금을 증여로 볼지 차용으로 볼지를 먼저 정하고 그에 맞는 증빙을 거래 초기부터 남겨두는 쪽이 결과적으로 가산세를 피하는 길이다.