임대료는 그대로인데 관리비 고지서 숫자만 슬쩍 오르면 임차인의 항의 전화부터 받게 됩니다. 그런데 건물주 입장에서는 억울한 면도 있습니다. 2027년 최저임금이 확정되면서 경비·청소·시설관리 용역계약의 인건비가 그대로 관리비 원가에 반영되기 때문입니다. 이 글은 2027년 최저임금이 관리비 원가를 어떤 항목에서, 얼마나 밀어올리는지, 그리고 인상분을 임차인에게 통보할 때 건물주가 놓치면 안 되는 절차를 2026년 기준으로 정리했습니다.
2027년 최저임금은 시급 1만700원(전년 대비 3.7%↑)으로 확정됐습니다. 관리비는 상가건물임대차보호법상 차임 증액 5% 상한 규제 대상이 아니지만, 2026년 5월 시행된 개정법에 따라 임차인이 요청하면 관리비 내역을 반드시 공개해야 합니다.
2027년 최저임금, 시급 1만700원으로 확정됐습니다
최저임금위원회는 2026년 7월 14일 정부세종청사에서 제14차 전원회의를 열어 2027년 적용 최저임금을 시간급 1만700원으로 의결했습니다. 2026년 최저임금(시급 1만320원) 대비 380원, 3.7% 오른 수준으로, 최저임금 인상률이 3%대를 기록한 것은 2023년 적용분(5.0%) 이후 4년 만입니다. 주 40시간 근무, 월 209시간(주휴시간 포함) 기준으로 환산하면 월급여는 223만6,300원이 되며, 2026년(215만6,880원)보다 1인당 월 약 7만9천원이 늘어납니다. 2027년 1월 1일부터 모든 사업장에 적용됩니다.
인상 폭이 크지 않아도 관리비에는 바로 반영됩니다
3.7%라는 인상률 자체는 최근 몇 년보다 낮은 편입니다. 하지만 빌딩 관리에 투입되는 인력은 경비·청소·시설관리 기사 등 대부분 최저임금 수준에서 급여가 책정돼 있어, 인상률이 낮더라도 인건비 총액은 매년 그대로 원가에 얹힙니다. 인원이 여러 명인 중소형 빌딩일수록 인상분의 절대 금액이 커집니다.
관리비 원가에서 인건비가 오르는 구조
2026년 5월 12일 시행된 개정 상가건물임대차보호법은 관리비를 14개 항목으로 나눠 공개하도록 정하고 있습니다. 일반관리비(인건비 포함), 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 위탁관리 수수료, 냉난방비·급탕비, 수선유지비, 전기료, 수도료, 가스사용료, 정화조 오물 수수료, 폐기물 수수료, 보험료가 그 항목입니다. 이 가운데 최저임금과 직접 연동되는 항목은 사람이 투입되는 인건비성 항목이고, 전기·수도·가스처럼 공공요금이 정하는 항목은 최저임금과 무관하게 움직입니다.
| 구분 | 세부 항목 |
|---|---|
| 인건비 연동 항목 (최저임금 인상 영향 큼) | 일반관리비(인건비)·청소비·경비비·위탁관리 수수료·소독비·승강기유지비 |
| 요금·용역 연동 항목 (최저임금과 직접 무관) | 전기료·수도료·가스사용료·정화조 오물 수수료·폐기물 수수료·냉난방비·급탕비·수선유지비·보험료 |
위탁관리 수수료도 함께 오릅니다
건물을 위탁관리업체에 맡기고 있다면, 경비·청소 인력의 인건비 상승분은 물론 위탁관리 수수료 자체도 재계약 시점에 함께 오르는 경우가 많습니다. 용역계약서에 최저임금 인상률을 자동으로 반영하는 조항이 있는지 확인해야 다음 해 예산을 미리 준비할 수 있습니다.
정액관리비냐 실비정산관리비냐에 따라 인상 시점이 다릅니다
관리비를 정액으로 걷는지, 실제 발생 비용을 정산해서 걷는지에 따라 최저임금 인상분이 반영되는 시점과 방식이 달라집니다.
| 구분 | 정액관리비 | 실비정산관리비 |
|---|---|---|
| 인상분 반영 시점 | 재계약·별도 협의 전까지 임대인이 부담 | 발생 다음 달 즉시 반영 |
| 금액 산정 방식 | 계약 시 고정 금액 | 실제 지출 비용대로 매월 정산 |
| 최저임금 인상 대응 | 원가 상승분을 임대인이 먼저 흡수 | 인건비 상승분을 곧바로 전가 |
| 관리비 내역 제공의무(제19조의2) | 적용(임차인 요청 시) | 적용(임차인 요청 시, 동일) |
실비정산제는 매월 실제 지출한 인건비·용역비를 그대로 청구하므로 최저임금 인상분이 다음 달 정산액에 곧바로 반영됩니다. 반면 정액관리비는 계약 기간 중 금액이 고정돼 있어, 재계약이나 별도 협의 전까지는 인상분을 건물주가 먼저 부담해야 합니다.
임차인에게 관리비 인상을 통보할 때 건물주가 챙겨야 할 것들
관리비 인상 자체는 위법이 아니지만, 통보 절차와 근거 자료를 소홀히 하면 분쟁으로 번지기 쉽습니다. 다음 세 가지는 순서대로 챙겨야 합니다.
첫째, 인상 근거 자료부터 정리합니다. 청소·경비 용역계약서, 위탁관리계약서, 최저임금 변동에 따른 인건비 명세를 인상분 산출 근거로 남겨둡니다. 관리비 명목으로 사실상 차임 인상을 우회한다고 판단되면 초과분이 무효로 다뤄질 수 있으므로, 실제 원가 상승분과 인상액이 일치하는지 먼저 확인해야 합니다.
둘째, 인상 시행일 전에 서면으로 통보합니다. 관리비 인상에 관한 법정 통보 기간은 별도로 정해져 있지 않지만, 계약서에 관리비 조정 조항을 두고 인상 시행일 이전에 내용증명 등 서면으로 통보하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
셋째, 임차인이 요청하면 관리비 내역을 14개 항목으로 제공합니다. 2026년 5월 12일 시행된 상가건물임대차보호법 제19조의2에 따라, 관리비를 임차인이 납부하기로 합의한 임대차라면 임차인의 요청이 있을 때 임대인은 관리비 내역을 제공해야 할 의무가 있습니다. 다만 환산보증금이 서울 기준 9억원(2026년 기준)을 초과하는 임대차에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
계약서에 관리비 조정 조항이 없는 상태에서 정액관리비를 일방적으로 인상하면, 임차인이 인상분을 부당이득이라고 주장하거나 사실상 차임 인상이라고 다툴 수 있습니다(2026년 기준). 인상 전 근거 자료를 갖추고 서면으로 통보하는 절차를 반드시 남겨두어야 합니다.
관리비 인상의 근거는 감정이 아니라 인건비 명세서입니다.
최저임금이 오르는 해마다 관리비 인상 통보를 둘러싼 갈등이 되풀이됩니다. 원가 상승분을 뭉뚱그려 전가하기보다 용역계약서와 인건비 명세를 근거로 투명하게 설명하는 건물주가 임차인과의 관계도, 다음 재계약 협상도 유리하게 끌고 갑니다. 안택스 에셋은 압구정역 단독사옥에서 빌딩마다 관리비 구조를 인건비·용역계약 단위로 점검하는 관리 체계를 운영하고 있습니다.