노래방·음식점 비상구 폐쇄 적발, 추석 소방 특별점검서 건물주도 과태료 낼까

추석 연휴를 앞두고 소방청이 다중이용시설 불시점검에 들어갔다는 소식에, 1층에 노래방이나 음식점을 들인 상가 건물주들의 문의가 늘고 있습니다. 결론부터 말하면, 비상구를 막은 게 임차인이라도 건물주가 과태료에서 완전히 자유롭지는 않습니다.

소방시설 설치 및 관리에 관한 법률은 과태료 대상을 '관계인'으로 정하고, 그 관계인 안에는 점유자인 임차인뿐 아니라 소유자인 건물주도 포함됩니다. 다만 실제로 건물주에게까지 과태료가 청구되는지는 위반 장소와 건물주가 그 사실을 알고 있었는지에 따라 갈립니다.

이 글에서는 그 갈림의 기준을 구체적인 금액과 사례로 짚습니다.

비상구를 막으면 어떤 법을 위반하는 것인가

소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제16조가 금지하는 행위를 위반하는 것입니다. 이 조항은 특정소방대상물의 소유자·관리자·점유자(법률상 '관계인')가 피난시설, 방화구획, 방화시설을 폐쇄·훼손·변경하거나 그 주위에 물건을 쌓아 두는 행위, 화재 시 소방활동에 지장을 주는 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

노래방 계단실 앞에 술 박스를 쌓아 두는 것, 음식점이 홀을 넓히려고 비상문을 자물쇠로 잠가 두는 것 모두 여기 해당합니다. 적발되면 제61조제1항제3호에 따라 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 여기서 끝이 아닙니다. 소방서가 현장에서 시정을 명령했는데 이행하지 않으면 제48조의2에 따라 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금으로, 과태료가 아닌 형사처벌로 격상됩니다.

임차인과 건물주, 과태료는 누구에게 나오는가

법 조문만 보면 관계인 전원이 대상이지만, 실무에서는 위반 장소를 먼저 봅니다. 소방시설법 제16조의 '관계인'은 소유자, 관리자, 점유자를 모두 포함하는 개념입니다. 하지만 소방서가 과태료를 부과할 때는 실제로 그 위반행위를 지배·관리할 수 있었던 자를 우선해서 봅니다.

노래방 내부, 즉 전유부분에 있는 비상구를 임차인이 막았다면 1차적으로 임차인에게 과태료가 나갑니다. 반대로 계단실이나 복도처럼 건물 공용부분의 피난통로를 막았거나, 건물주가 소방안전관리자로 선임돼 있으면서도 위반 사실을 알고 방치했다면 건물주도 함께 과태료 대상이 됩니다.

실제 과태료는 얼마나 나오는가 — 위반 횟수별 계산

1차 적발 100만원에서 시작해 3차부터는 300만원, 그 이상 반복되면 형사처벌로 넘어갑니다. 같은 법 시행령 별표10 제2호다목은 위반 차수별 과태료를 1차 100만원, 2차 200만원, 3차 이상 300만원으로 단계별로 정해 두고 있습니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례입니다. 강남 소재 5층 근린상가 1층에 있는 60평 규모 노래방이 비상계단 앞에 주류 박스를 쌓아두다 추석 특별점검에서 적발됐습니다. 소방서는 임차인(노래방 대표)에게 1차 위반으로 과태료 100만원을 통지했고, 건물주에게는 위반 사실을 사전에 인지했는지 소명을 요구했습니다. 건물주가 최근 정기점검 기록에 해당 위반이 없었다는 자료를 제출하면서 과태료는 면했습니다.

그런데 6개월 뒤 같은 자리에서 또 적발되자 상황이 달라졌습니다. 임차인에게는 2차 위반으로 200만원이, 건물주에게는 1차 적발 이후 시정 여부를 확인하지 않은 관리 소홀을 이유로 100만원이 함께 부과됐습니다. 한 번 인지된 위반은 두 번째부터 건물주 몫으로 넘어온다는 뜻입니다.

건물주가 실제로 확인해야 할 4가지 판단 기준

과태료 여부는 결국 네 가지 기준으로 갈립니다.

첫째, 소방안전관리자 선임자가 누구인지입니다. 상가 전체의 소방안전관리자를 건물주나 관리단이 선임했다면, 공용부분은 물론 입주 업체 전반의 피난시설 관리 의무가 건물주 쪽으로 넘어와 있는 상태입니다.

둘째, 위반 장소가 전유부분인지 공용부분인지입니다. 노래방 내부 비상문은 원칙적으로 임차인 관리 영역이지만, 그 문이 열리는 계단실이 공용부분이라면 그 계단실의 적치물은 건물주 책임권 안으로 들어옵니다.

셋째, 사전 시정요구나 정기점검 이력이 있는지입니다. 관리업체가 정기적으로 피난시설을 점검하고 기록을 남겨뒀다면, 나중에 임차인이 새로 물건을 쌓아도 건물주는 몰랐다는 소명이 가능합니다. 이 기록이 없으면 방치로 추정되기 쉽습니다.

넷째, 임대차계약서에 소방법령 준수 조항과 확인 절차가 구체적으로 담겨 있는지입니다. "관계 법령을 준수한다"는 문구만으로는 부족합니다. 정기 확인 주기와 위반 시 임차인의 원상복구 의무를 명시해야 실제 분쟁에서 건물주의 관리 노력을 입증하는 자료가 됩니다.

비상구 관리 책임은 계약서 문구가 아니라 누가 알고도 방치했는지로 갈립니다.

노래방이든 음식점이든, 비상구 앞 적치물은 영업 편의를 위해 가장 먼저 손대는 공간입니다. 건물주 입장에서는 임차인에게 전적으로 맡기기보다 공용부분 피난동선과 정기점검 기록을 별도로 관리하는 편이 과태료뿐 아니라 화재 시 실제 피해를 줄이는 길입니다.