[케이스 노트] 부모 돈으로 산 자녀 명의 아파트, 자금출처조사 증여추징 심판례

자녀 명의로 아파트 계약을 마친 뒤에야, 부모가 보태준 돈의 출처를 국세청에 설명해야 한다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다. 자금출처조사는 아파트를 산 시점이 아니라 등기 이후 국세청 전산이 자금 흐름을 걸러낸 뒤 통지서 형태로 찾아온다. 결론부터 말하면, 부모가 보태준 돈 전부가 증여로 과세되는 것이 아니라 자녀가 소명하지 못한 부분만 증여추정 대상이 되며, 그 기준선은 조세심판원과 법원이 반복적으로 확인해 온 몇 가지 원칙으로 좁혀진다. 이 글은 실제로 다뤄진 심판례와 판례가 어떤 사실관계에서 증여로 보거나 보지 않았는지, 그 판단 기준을 아파트 취득 사례에 맞춰 정리한다.

아파트 등기 몇 달 뒤, 왜 국세청 통지서가 오는가

국세청이 자금출처조사에 착수하는 계기는 대부분 두 갈래다. 하나는 조정대상지역이나 투기과열지구에서 일정 금액 이상 주택을 살 때 의무적으로 제출하는 주택취득자금 조달계획서이고, 다른 하나는 상속세 조사나 다른 세목 조사 과정에서 우연히 드러나는 계좌 이체 내역이다. 실무 상담에서 특히 자주 보는 함정은 이 조달계획서에 '부모님께 차용'이라고 적어 놓고 실제로는 원리금을 한 번도 갚지 않는 경우다. 서류상 차용으로 적어 두었다는 사실 자체가 오히려 나중에 상환 여부를 추적당하는 단서가 된다.

상속세 및 증여세법 제45조(재산취득자금 등의 증여추정)는 재산 취득자의 직업·연령·소득·재산 상태로 볼 때 자력으로 재산을 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 그 취득자금을 취득 시점에 증여받은 것으로 추정한다고 규정한다. 여기서 핵심은 '추정'이라는 단어다. 국세청이 증여 사실을 적극적으로 입증해야 하는 것이 아니라, 자력 취득이 어렵다는 사정만 보이면 일단 증여로 밀어붙일 수 있고 취득자가 반대로 자금 출처를 소명해야 하는 구조로 입증책임이 넘어간다. 대법원도 1997년 선고한 96누3272 판결에서, 증여자로 인정된 사람 명의의 예금이 인출되어 취득자 명의로 예치된 사실이 확인되면 일단 증여로 추정되고, 그것이 증여가 아니라는 점은 취득자가 입증해야 한다는 법리를 확인했다.

얼마까지는 자금출처조사 없이 넘어가는가 — 배제기준

국세청은 모든 부동산 취득을 다 들여다보지 않는다. 국세청 내부 사무처리규정은 연령과 세대주 여부에 따라 일정 금액 이하의 취득자금까지는 자금출처조사 대상에서 아예 배제하는 기준을 두고 있다. 자녀가 이 배제기준을 넘는 자금을 부모로부터 받았는지가 첫 번째로 확인해야 할 지점이다.

배제기준을 넘었다고 해서 넘는 금액 전부가 바로 증여로 과세되는 것도 아니다. 입증되지 않은 취득자금이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면, 그 금액은 여전히 소명된 것으로 보아 증여추정에서 배제된다. 예를 들어 35세 무주택 직장인이 시가 9억원 아파트를 사면서 본인 저축과 전세보증금 회수로 6억원을 마련하고, 나머지 3억원을 부모 계좌에서 받았다고 하자. 9억원의 20%는 1억8천만원으로 2억원보다 작으므로 배제기준은 1억8천만원이 된다. 미소명액 3억원은 이 기준을 넘기 때문에 전액 배제되지 않고, 3억원 자체가 증여추정 과세가액이 된다.

실제 조세심판원과 법원은 무엇을 기준으로 갈랐나

이 조항이 실제로 어떻게 적용되는지는 판례보다 조세심판원 결정례에서 더 촘촘하게 드러난다. 심판례는 대법원 판례보다 세무 실무 비중이 크고 사실관계가 구체적이어서, 실제 소명 전략을 세울 때 참고할 지점이 많다.

조심2022서6309 (2022. 12. 7.) — 소득이 있는 사람은 함부로 증여로 단정할 수 없다

청구인이 여러 건의 부동산을 취득하면서 대부분의 자금에 대해 직접 지급 증빙을 제시했는데도, 과세관청은 특정인으로부터 자금을 받은 것으로 보아 증여세를 부과했다. 조세심판원은 취득 당시 정기적인 소득이 있고 상당한 재력을 보유했던 사람이라면, 특별한 사정 없이 미소명 부분을 곧바로 타인으로부터의 증여로 단정할 수 없다는 법리를 재확인했다. 자금출처조사에서 '자력 취득이 어렵다'는 전제 자체가 무너지면 증여추정 자체가 성립하지 않을 수 있다는 뜻이다.

조심2021서5830 (2022. 2. 24.) — 증여자를 특정하지 않아도 과세할 수 있다

청구인은 과세관청이 구체적으로 누가 증여했는지 특정하지 않고 증여세를 부과한 처분이 위법하다고 주장했다. 조세심판원은 증여자를 특정하지 않고도 증여세를 부과하는 것 자체는 위법하지 않다고 보았고, 취득자금 출처를 계산할 때 신용카드 사용액을 인정 소득에서 별도로 차감하지 않는다고 판단했다. '누가 줬는지 모르면 과세할 수 없다'는 생각은 틀렸다는 것과, 생활비성 지출을 저축 가능 소득에서 빼지 않는다는 점 모두 소명 자료를 준비할 때 놓치기 쉬운 부분이다.

조심2023인9914 — 증여추정 규정을 아무 재산에나 넓혀 적용할 수는 없다

과세관청이 현금성 자산 취득까지 재산취득자금 증여추정 규정을 적용할 수 있다고 주장한 사안에서, 조세심판원은 문언해석과 조세법률주의, 과세요건 입증책임 원칙에 비추어 '재산'에 현금을 포함시켜 거의 모든 증여에 이 규정을 적용하는 것은 부당한 결과를 낳는다며 과세관청의 확장해석을 받아들이지 않았다. 다만 아파트처럼 등기가 남고 취득 사실이 명확히 특정되는 재산은 이 규정이 정면으로 적용되는 대상이라는 점은 이 결정으로도 달라지지 않는다.

부모 자금을 '빌린 것'으로 구성해 두면 증여세를 피할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 조세심판원과 법원은 차용증이 있다는 사실만으로 대여를 인정하지 않는다. 실제 원리금 상환 내역, 상환 능력, 이자율까지 함께 갖춰져야 대여로 인정될 가능성이 커진다. 특수관계자 간 적정 이자율은 연 4.6%가 기준이며, 이보다 낮게 받거나 무이자로 빌려주더라도 그 차액에 해당하는 이익이 연간 1천만원 미만이면 별도로 과세하지 않는다. 이 기준을 역산하면 무이자로 빌려주더라도 약 2억1,700만원까지는 이자 관련 증여세 문제가 생기지 않는다는 뜻인데, 문제는 원금 자체다. 자녀에게 매달 상환할 수 있는 소득이 있고 실제로 계좌에서 원리금이 빠져나간 흔적이 남아 있다면 대여로 볼 여지가 있지만, 상환 능력이 없는 상태에서 서류만 갖춰 놓은 경우 조세심판원은 실질을 보고 증여로 재구성하는 경향이 뚜렷하다.

실제로 추징되면 세금은 얼마나 나오는가

앞서 든 예시를 그대로 이어가 보자. 시가 9억원 아파트를 사면서 미소명액 3억원이 증여추정 재산가액이 된 35세 직장인 사례다. 여기서 직계존속으로부터 10년간 5천만원까지 적용되는 증여재산공제를 아직 쓰지 않았다고 가정하면, 과세표준은 2억5천만원으로 줄어든다. 2026년 현재 증여세율은 1억원 이하 10%, 1억~5억원 20%(누진공제 1천만원) 구간이 적용되므로, 산출세액은 2억5천만원×20%-1천만원, 즉 4천만원이다.

자금출처조사에서 중요한 것은 '누가 줬는지'가 아니라 '얼마를 소명했는지'다.

아파트 등기를 마친 뒤에 자금출처를 준비하면 이미 늦다. 배제기준을 넘는 자금이 오간다면 계약 전에 소명 가능한 자료—소득금액증명, 전세보증금 반환 내역, 차용이라면 원리금 상환 계획—부터 갖추는 쪽이, 조사를 받은 뒤 심판청구로 다투는 쪽보다 세금도 시간도 덜 든다.