상속등기 전 상가 월세, 공동상속인은 법정상속분대로 나눠 각자 종합소득세를 신고해야 할까

아버지에 이어 어머니까지 돌아가시고, 상가 임차인은 예전처럼 월세를 보냅니다. 상속등기는 형제 사이 의견이 맞지 않아 미뤄 둔 채, 월세는 장남 통장에 쌓이고 있습니다. 5월이 오면 이 돈을 누가, 얼마만큼, 어떻게 신고해야 하는지 막막해집니다.

답부터 말씀드리면 그렇습니다. 등기를 하지 않았어도 사망일 이후의 월세는 공동상속인의 소득이고, 협의분할 전에는 법정상속분대로 나눠 각자 종합소득세를 신고하는 것이 원칙입니다. 입금 계좌가 누구 이름이냐는 기준이 되지 못합니다.

등기를 안 했는데 월세가 상속인 각자의 소득이 되는 이유

상속은 피상속인이 사망한 순간 효력이 생기고, 부동산 소유권은 등기 없이도 상속인에게 넘어옵니다(민법 제187조). 상속인이 여럿이면 협의분할 전까지 상가는 상속인들의 공유 상태입니다. 공유자는 지분 비율로 물건을 사용하고 수익을 가져가므로(민법 제263조) 임차인이 내는 월세도 지분 비율로 나뉘어 각자에게 귀속됩니다.

세법도 같은 방향입니다. 공동으로 소유한 상가의 임대소득은 소득세법 제43조의 공동사업 소득금액 계산 방식에 따라 지분 비율로 안분해 각자 신고합니다. 협의분할 전의 법정상속분은 민법 제1009조가 정합니다. 배우자는 자녀 몫에 5할을 더 얹어 받습니다(1.5 대 1).

계좌 명의가 기준이라는 오해

상담 현장에서 가장 흔한 오해는 받은 사람이 신고한다는 생각입니다. 장남 통장에 입금됐다고 장남 소득이 되지는 않습니다. 통장은 돈이 지나가는 길일 뿐이고, 소득세는 실질적으로 누구에게 귀속되는지를 봅니다. 장남이 동생들 몫을 보관하고 있다면 동생들에게 돌려줄 돈을 들고 있는 셈이며, 이 부분의 정리 방식(반환, 정산, 증여 해당 여부)은 사정에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.

한 사람이 전부 신고할 때와 지분대로 나눌 때, 세금은 얼마나 달라질까

나눠 신고하면 세금이 줄어드는 경우가 대부분입니다. 종합소득세는 소득이 클수록 높은 세율이 매겨지는 누진 구조라서, 한 사람에게 몰린 소득을 세 사람이 나누면 낮은 구간에 머물기 때문입니다.

실제 상담에서 자주 보는 사례

서울 근린상가 1층 점포 한 칸을 상속받은 남매 3명(부모 모두 사망, 법정상속분 각 1/3)을 가정합니다. 월세는 월 500만원, 연 6,000만원이고 재산세·보험료·수선비 등 필요경비는 연 600만원입니다. 월세는 모두 장남 계좌로 들어왔고, 세 사람 모두 다른 소득이 없으며 소득공제는 반영하지 않은 단순 계산입니다(2026년 귀속 기준 세율표 적용, 지방소득세 별도).

2026년 귀속 기준 세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%입니다. 분기점은 1인당 과세표준 5,000만원 근처입니다. 인당 소득이 5,000만원을 넘어서는 순간 24% 구간으로 올라서므로, 연 월세가 크거나 형제 중 일부가 이미 다른 소득이 많다면 안분의 효과는 인별로 달라집니다. 반대로 상속인 중 근로소득이 높은 사람이 있으면 그 사람의 몫이 더 높은 세율을 맞을 수 있으니, 신고 전 인별 합산 예상세액을 먼저 뽑아 보는 편이 안전합니다.

한 계좌로만 받아 온 월세, 어디서 문제가 생기나

가장 큰 위험은 신고 단위가 지분과 어긋나는 것입니다. 실무 함정은 크게 세 곳에서 나옵니다.

장남 한 명의 소득으로 신고했을 때

세무서가 보는 것은 형식이 아니라 실질 귀속입니다. 동생들 몫까지 장남 소득으로 신고했다면, 동생들은 자기 지분의 소득을 신고하지 않은 상태가 됩니다. 이 경우 동생들에게 무신고가산세(일반 20%)와 납부지연가산세가 붙을 수 있고, 장남은 법정신고기한 후 5년 이내에 경정청구로 과다 납부한 세액을 돌려받는 길이 있습니다. 거꾸로 가는 정정 절차보다 처음부터 맞춰 신고하는 편이 비용이 훨씬 적습니다.

협의분할로 지분이 바뀌었을 때

등기를 미루다 결국 협의분할을 하면 지분이 법정상속분과 달라질 수 있습니다. 국세청 해석은 협의분할 전에 발생한 임대소득도 협의분할로 확정된 상속지분에 따라 각 상속인별로 소득금액을 계산하는 쪽으로 본 경향이 있습니다. 상속재산 분할이 상속개시 때로 소급한다는 민법 제1015조의 취지입니다. 법정상속분으로 이미 신고를 마친 뒤 분할 협의가 이뤄졌다면 수정신고나 경정청구 대상인지 따져야 하고, 해석이 갈릴 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.

사업자등록과 부가가치세

상가 임대는 부가가치세 과세사업이라 월세 외에 부가세 10%가 따라붙습니다. 부가세는 소득세와 달리 사업장 단위로 신고하므로 공동상속인이 공동명의로 사업자등록을 하면 신고는 한 곳으로 하고, 종합소득세만 지분별로 나뉩니다. 피상속인 명의 사업자등록이 그대로 남아 있다면 폐업과 신규 등록 정리가 필요합니다. 등록 없이 월세만 받아 왔다면 공급가액의 1% 미등록가산세와 매입세액 불공제가 문제됩니다.

피상속인이 생전에 번 소득과도 구분해야 합니다. 사망일까지의 소득은 피상속인 본인의 종합소득세로, 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 이내에 상속인이 대신 신고합니다. 사망일 이후 월세만 이 글의 대상입니다.

지금 정리해야 할 순서는 이렇습니다

급한 것은 등기가 아니라 신고 단위를 바로잡는 일입니다. 협의가 늦어져도 소득신고는 기다려 주지 않습니다. 2026년 귀속분은 2027년 5월에 신고하므로 아직 시간은 있지만, 지금까지 쌓인 입금 내역은 지금 정리해 두는 편이 낫습니다.

1. 지분부터 확정합니다. 가족관계증명서로 상속인을 확인하고 법정상속분을 계산합니다. 상속포기자가 있으면 지분이 달라집니다.
2. 입금 내역을 지분별로 나눕니다. 사망일 이후 월세, 보증금 이자(간주임대료)와 경비 지출 증빙을 월별로 정리해 인별로 배분합니다.
3. 사업자등록을 맞춥니다. 피상속인 명의 폐업 여부와 공동명의 등록을 확인합니다.
4. 협의분할이 예정돼 있으면 신고 전에 지분 확정 시점을 확인합니다. 분할이 5월 안에 마무리된다면 확정 지분 기준으로, 아니라면 법정상속분 기준으로 신고하고 이후 정정 여부를 따집니다.

등기가 늦어도 월세 소득의 주인은 이미 정해져 있으니, 신고는 계좌가 아니라 지분에 맞추는 것이 원칙입니다.

상속등기가 미뤄질수록 입금 내역은 쌓이고 형제 사이 정산도 복잡해집니다. 지분별 세액 계산과 신고 단위 정리는 세무법인 다솔 × 안택스와 같은 상속 전담 팀이 사안별로 확인해 드립니다.