임대차 계약은 끝났는데 보증금을 아직 돌려주지 못했고, 임차인은 문을 닫지 않고 그대로 영업을 이어가고 있는 상황을 상담에서 자주 봅니다. 건물주 입장에서는 "계약이 끝났으니 임차인은 나가야 하는 것 아닌가, 그런데 왜 영업까지 계속하지"라는 의문이 먼저 듭니다. 결론부터 말하면, 임차인이 실제로 영업을 계속하고 있다면 그 기간에 해당하는 금액을 청구할 수 있습니다. 다만 이때 받는 돈은 '차임'이 아니라 '차임 상당의 부당이득'이라는 다른 이름을 갖고, 임차인이 문만 닫아둔 채 점유만 하고 있는 경우와는 결론이 완전히 달라집니다.
임대차 종료 후 임차인이 보증금을 못 받아 점유를 유지하는 것은 적법합니다. 하지만 그 기간 실제로 영업을 계속해 이익을 얻고 있다면, 임대인은 차임 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.
임대차가 끝났는데 왜 임차인이 그대로 남아 있는가 — 동시이행항변권의 구조
임대차 계약이 기간 만료, 해지, 갱신거절 등으로 종료되면 임차인은 목적물을 반환할 의무를 지고, 임대인은 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금을 반환할 의무를 집니다. 이 두 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 실제로 지급하거나 지급 제공을 하지 않는 이상, 임차인은 목적물 반환을 거부할 수 있는 항변권을 갖습니다.
실무에서 가장 많이 오해하는 지점이 여기입니다. "계약이 끝났으니 임차인은 즉시 나가야 한다"고 생각하는 건물주가 많은데, 보증금을 돌려주지 않은 상태에서는 임차인의 점유 자체가 불법점유가 되지 않습니다. 대법원도 임대인이 보증금을 지급하거나 지급 제공을 했다는 점, 또는 그로 인해 임차인이 동시이행항변권을 상실했다는 점을 임대인이 입증하지 못하는 한 임차인의 점유를 불법점유로 볼 수 없다는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다.
점유만 유지하는 경우와 계속 영업하는 경우 — 부당이득 여부가 여기서 갈립니다
같은 '보증금 미반환 상태의 점유'라도 결론이 갈리는 지점은 딱 하나, 임차인이 목적물을 실제로 사용해 이익을 얻고 있는지입니다.
임차인이 문을 닫고 영업을 중단한 채 짐만 남겨둔 상태라면, 점유는 하고 있어도 실질적인 이익을 얻은 것이 없으므로 임대인에게 부당이득을 반환할 의무가 없습니다. 반대로 셔터를 올리고 손님을 받으며 매출을 일으키고 있다면, 그 자체로 목적물의 사용수익에 해당하고 이득이 발생한 것이므로 부당이득 반환 의무가 생깁니다.
| 구분 | 점유만 유지 (영업 중단) | 계속 영업 (사용수익) |
|---|---|---|
| 점유의 적법성 | 적법 (동시이행항변권) | 적법 (동시이행항변권) |
| 부당이득 반환의무 | 없음 | 있음 |
| 임대인이 청구 가능한 금액 | 없음 | 차임 상당액 |
| 관리비·공과금 | 임차인 부담 원칙 유지 | 임차인 부담 원칙 유지 |
| 판단 근거 | 실질적 이익 없음 | 목적물 사용수익 발생 |
실제 상담에서는 이런 사례가 많습니다. 서울 강남권의 20평대 근린상가를 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원에 임대하던 건물주가 매각 잔금 문제로 보증금 반환이 두 달가량 늦어졌는데, 임차인은 그사이에도 카페 영업을 계속했습니다. 임차인은 "보증금을 안 줬으니 나도 월세를 낼 이유가 없다"고 주장했지만, 실제로는 매출이 계속 발생하고 있었기 때문에 그 두 달치 차임 상당액은 보증금에서 그대로 공제되었습니다.
얼마를, 어떻게 받는가 — 차임 상당 부당이득의 계산과 정산 절차
결론부터 말하면 산정 기준은 새로 감정할 필요 없이 기존 계약서상 차임을 그대로 쓰는 것이 원칙입니다.
첫째, 산정 기준은 계약서에 적힌 차임 그대로입니다. 임차인이 계속 영업하며 실제로 얻는 이익의 크기와 무관하게, 목적물을 사용한 대가로서의 기존 약정 차임을 기준으로 산정하는 것이 실무상 일반적입니다.
둘째, 관리비·공과금은 별도로 정산합니다. 전기, 수도, 공용관리비처럼 실사용량에 따라 발생하는 비용은 부당이득 계산과 별개로 실비 정산합니다. 차임 상당액에 관리비까지 뭉뚱그려 청구하면 나중에 다툼의 소지가 됩니다.
셋째, 보증금에서 공제하고 차액만 반환합니다. 2026년 기준으로 계산해 보면 이렇습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 약정 월세 | 300만 원 |
| 보증금 반환 지연 기간 | 3개월 |
| 차임 상당 부당이득 (300만 원 × 3개월) | 900만 원 |
| 기존 보증금 | 5,000만 원 |
| 공제 후 실제 반환액 | 4,100만 원 |
넷째, 판단 기준은 '실제 영업인지'입니다. 간판을 내리지 않았다고 자동으로 영업 중인 것은 아닙니다. 실무에서는 전기 사용량 변화, 카드단말기 매출 발생 여부, 영업신고·사업자등록 유지 여부를 함께 확인합니다. 이 중 하나라도 명확하면 부당이득 청구의 근거로 충분하지만, 세 가지 지표가 모두 애매하다면 다투기 전에 전문가 확인이 필요합니다.
실무에서 자주 걸리는 함정 — 방치하면 임대인도 손해를 봅니다
"어차피 보증금에서 까면 되니 나중에 정산하자"는 생각으로 방치하는 경우, 오히려 임대인이 더 큰 손해를 보는 경우를 자주 봅니다.
임차인은 보증금을 받지 못한 상태가 길어지면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 되면 건물 등기부에 그대로 남고, 이후 매각이나 재임대를 진행할 때 매수인이나 신규 임차인이 이 기록을 보고 협상에서 불리한 조건을 제시하는 경우가 많습니다. 부당이득으로 상계할 금액이 있다는 사실만으로는 이 등기를 막을 수 없습니다.
기존 임차인이 안 나간 상태에서 새로운 임차인과 이미 임대차계약을 체결해 버리는 경우도 자주 발생합니다. 정산이 끝나지 않았는데 입주 일정부터 잡으면, 명도가 지연될 때 신규 임차인에게 손해배상 책임을 지는 쪽은 건물주가 됩니다.
보증금 반환이 늦어지면 임대인도 지연손해금을 물 수 있습니다. 임차인이 소송을 제기해 소장이 송달된 이후부터는 연 12%의 지연손해금이 붙습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 기준, 2026년). 부당이득 상계와 지연손해금은 별개의 채무이므로, "어차피 상계되니 괜찮다"고 판단해서는 안 됩니다.
보증금을 못 준 것과 임차인이 공짜로 영업하는 것은 별개의 문제입니다.
임대차가 끝난 뒤의 정산은 감정이 아니라 사실관계로 판단해야 하는 영역입니다. 점유와 영업을 구분하지 못하고 감정적으로 대응하면 받을 수 있는 돈도 놓치고, 등기부에 흔적까지 남길 수 있습니다. 안택스 에셋은 이런 정산 국면에서 실제 영업 여부를 확인하는 것부터 보증금 공제 정산까지 건물주 입장에서 함께 정리합니다.