태풍·감염병으로 상가가 통째로 폐쇄되면 임대료는 감액이 아니라 면제 대상입니다

태풍으로 지하 배수시설이 역류할 위험이 생겨 건물 전체가 위험구역으로 묶이거나, 감염병 확산으로 집합금지 조치가 내려지면 상가는 하루아침에 문을 닫습니다. 이럴 때 건물주에게 가장 먼저 오는 질문은 하나입니다. 그 기간 월세를 깎아주면 되는지, 아예 받지 않아야 하는지입니다.

결론부터 말하면 두 상황은 다른 답을 요구합니다. 정부 조치로 상가를 물리적으로 전혀 쓸 수 없었던 기간에는 임대인이 그 기간 차임을 받을 권리 자체가 없습니다. 임차인의 감액청구를 기다릴 필요도 없이 채무가 소멸한다는 뜻입니다. 반면 영업시간만 줄었거나 인원만 제한된 기간은 이야기가 다릅니다. 임차인이 비례해서 깎아달라고 청구해야 비로소 감액이 성립하고, 건물주가 먼저 나서서 깎아줘야 할 법적 의무는 없습니다.

이 글은 두 상황을 가르는 기준과, 상가 하나를 예로 든 실제 계산을 통해 건물주가 정확히 얼마를 돌려줘야 하는지 2026년 기준 법령과 최근 대법원 판결로 정리합니다.

완전 폐쇄와 부분 제한, 법적으로 다른 두 가지 상황입니다

두 상황이 다른 이유는 임대인의 의무가 전부 불가능해졌는지, 일부만 불가능해졌는지에 있습니다. 임대차 계약에서 임대인은 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 의무를 진다는 것이 대법원의 일관된 입장입니다. 정부 조치로 이 의무가 아예 이행 불가능해지면, 민법 제537조의 채무자위험부담주의가 작동합니다. 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 한쪽 채무가 이행 불가능해지면, 채무자는 상대방의 반대급부를 청구하지 못한다는 규정입니다. 임대차에서 사용·수익을 제공할 채무자는 임대인이므로, 임대인이 그 의무를 다하지 못하면 반대급부인 차임 채권도 함께 소멸합니다.

임대인의 의무가 전부 불가능해질 때

대법원은 2025년 5월 1일 선고한 2024다293580 판결에서 이 원리를 구체적으로 확인했습니다. 코로나19 확산으로 국제선 운항이 중단되면서 공항 면세점을 운영할 수 없게 된 임차인들이 이미 낸 차임의 반환을 구한 사건입니다. 대법원은 계속적 계약에서 일정 기간 채무 이행이 불가능해진 경우, 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없다면 그 기간의 급부불능을 종국적인 것으로 평가할 수 있고, 이 경우 계약이 계속 존속하는지 여부는 위험부담 규정의 적용에 영향을 주지 않는다고 판단했습니다. 쉽게 말해 완전히 막힌 기간이 있었다면, 그 기간만큼은 계약이 살아있어도 임대인이 차임을 받을 권리가 처음부터 없었다는 뜻입니다. 원심에서 임차인이 패소했던 부분을 대법원이 파기하고 다시 심리하도록 돌려보낸 이유가 여기에 있습니다.

일부만 불가능해질 때

영업시간 단축이나 인원 제한처럼 상가를 부분적으로만 쓸 수 없게 된 경우에는 민법 제627조가 적용됩니다. 임차인의 과실 없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 때에는 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 임대차 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해지할 수 있다는 조항입니다. 위험부담과 다른 점은 이것이 형성권이 아니라 청구권이라는 사실입니다. 임차인이 청구하지 않으면 감액은 저절로 성립하지 않습니다.

실무 상담에서 자주 놓치는 지점이 바로 이 구분입니다. "어차피 문 닫았으니 깎아준다"는 말로 뭉뚱그리면, 통제구역 설정이 전면 출입금지였는지 부분 통행제한이었는지에 따라 결론이 완전히 달라진다는 사실이 가려집니다. 지자체 고시나 행정명령 문구를 그대로 확인해 어떤 유형이었는지부터 가려야 합니다.

감염병과 자연재해, 적용되는 법 조항부터 다릅니다

감염병으로 인한 집합제한은 상가건물임대차보호법에 별도 조문이 있지만, 태풍 같은 자연재해로 인한 폐쇄에는 그런 특별 조문이 없습니다. 2020년 9월 개정된 상가건물임대차보호법 제11조는 차임 증감청구 사유에 "제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동"을 명시했고, 같은 해 신설된 제11조의2는 감염병예방법에 따른 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 폐업한 임차인에게 계약 해지권을 부여합니다. 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 해지권은 환산보증금을 초과하는 임대차에도 그대로 적용됩니다.

반면 태풍이나 집중호우처럼 감염병이 아닌 재난으로 위험구역이 설정되고 상가가 폐쇄된 경우를 위한 전용 조문은 상가건물임대차보호법에 없습니다. 2020년 국회에 이른바 '임대료 멈춤법'으로 불린 개정안이 여러 건 발의돼, 재난으로 영업정지·제한 명령을 받으면 임대인이 임대료를 의무적으로 감면하도록 하자는 논의가 있었지만 실제 법률로 통과되지는 않았습니다. 그래서 자연재해로 인한 폐쇄는 지금도 민법의 위험부담(전부 불능)과 일부멸실 감액청구(일부 불능), 그리고 사정변경의 원칙으로 다퉈야 합니다. 판단 기준 자체는 감염병 사례와 같지만, 임차인의 해지권처럼 별도로 마련된 안전장치가 없다는 차이가 있습니다.

환산보증금 기준도 갈림길입니다. 서울은 2026년 기준 환산보증금 9억원이 상가건물임대차보호법의 상당수 조항이 적용되는 상한선입니다. 이 기준을 넘는 임대차는 제11조의 차임 증감청구권과 5% 인상 상한이 적용되지 않고, 민법의 사정변경 원칙으로 넘어갑니다. 다만 제11조의2의 폐업 해지권은 환산보증금과 무관하게 모든 상가임대차에 적용됩니다.

실제 계산으로 보면 건물주가 받을 수 있는 돈은 얼마일까

실제 상담에서 자주 보는 유형으로 계산해 보겠습니다. 서울 강남구에 있는 전용면적 100제곱미터짜리 필라테스 스튜디오, 보증금 3,000만원에 월세 400만원인 상가를 예로 듭니다. 태풍으로 건물 인근 하수 시설이 역류할 위험이 커지자 구청이 재난 및 안전관리 기본법에 따라 건물 전체를 위험구역으로 설정해 15일간 전면 출입을 통제했고, 이후 안전점검을 이유로 15일간은 개장은 허용하되 인원을 절반으로 제한했다고 가정합니다. 한 달 중 30일 모두 어떤 형태로든 조치를 받은 셈입니다.

계산 순서는 이렇습니다. 먼저 30일을 완전폐쇄 15일과 부분제한 15일로 나눕니다. 다음으로 월세 400만원을 30일로 나눠 하루치 금액을 구하면 약 13만 3,333원입니다. 완전폐쇄 15일분은 13만 3,333원에 15를 곱한 약 200만원인데, 이 금액은 위험부담 법리상 임대인이 애초에 받을 권리가 없는 돈입니다. 이미 받았다면 부당이득으로 돌려줘야 하고, 아직 안 받았다면 청구할 근거가 없습니다. 부분제한 15일분도 같은 200만원인데, 이 구간은 인원 제한으로 실제 이용 가능 비율이 절반 수준이었다고 보아 절반인 100만원을 비례 감액 청구할 수 있는 대상입니다. 다만 이 100만원은 임차인이 청구해야 성립하는 금액이지, 저절로 깎이는 돈이 아닙니다.

결과를 합치면 건물주가 월세 400만원 중 다툼 없이 받을 수 있는 최대 금액은 100만원, 즉 부분제한 기간에 임차인이 감액을 청구하지 않은 나머지뿐입니다. 나머지 300만원 가운데 200만원은 완전 면제 대상이고 100만원은 임차인의 청구 여부에 달려 있습니다. 완전폐쇄와 부분제한을 나누지 않고 "한 달 치 절반만 깎아준다"는 식으로 정리하면, 실제로는 완전폐쇄 구간의 채무 소멸분과 부분제한 구간의 감액분이 뒤섞여 나중에 다시 계산해야 하는 상황이 생깁니다.

건물주가 챙겨야 할 인센티브와 자주 놓치는 함정

완전 면제 대상 기간을 정리했다면, 그다음은 건물주 쪽에서 챙길 수 있는 제도와 놓치기 쉬운 함정을 확인할 차례입니다.

첫째, 소상공인 임차인에게 임대료를 자발적으로 인하했다면 착한 임대인 세액공제를 신청할 수 있습니다. 인하액의 70%를, 기준소득금액이 1억원을 초과하는 임대인은 50%를 세액공제 받으며, 이 제도는 2028년 12월까지 연장되어 있습니다. 둘째, 특별재난지역으로 선포된 지역의 건물주는 종합소득세·법인세·부가가치세 신고와 납부기한을 최대 2년까지 유예받을 수 있고, 압류재산 매각 유예나 납세담보 면제 같은 세정지원도 함께 받을 수 있습니다. 셋째, 이런 지원은 전부 임대인이 먼저 신청해야 적용되는 제도입니다. 임차인이 알아서 챙겨주지 않으니, 완전폐쇄·부분제한 구간을 정리하는 단계에서 함께 확인해야 놓치지 않습니다.

실무에서 자주 보는 함정은 두 가지입니다. 하나는 임대인이 "임차인이 아무 말 안 하니 그냥 다 받아도 되겠지"라고 판단하는 경우입니다. 완전폐쇄 기간에 받은 차임은 임차인이 몇 년 뒤에라도 부당이득반환청구로 돌려달라고 할 수 있는 돈입니다. 다른 하나는 완전폐쇄 기간까지 "인심 쓰듯" 감액으로만 처리하는 경우입니다. 이 경우 임차인이 나중에 "그건 감액이 아니라 애초에 낼 필요가 없었던 돈"이라며 소송을 제기하면, 임대인은 원금은 물론 지연손해금까지 함께 반환해야 할 수 있습니다.

완전히 막힌 기간의 월세는 깎아주는 대상이 아니라, 처음부터 받을 수 없는 돈입니다.

태풍이나 감염병처럼 건물주의 의사와 무관하게 발생하는 폐쇄는 계약서 특약 하나로 전부 대비하기 어렵습니다. 완전 폐쇄와 부분 제한을 나눠 정리해두면 임차인과의 분쟁도 줄고, 착한 임대인 세액공제나 특별재난지역 세정지원 같은 실질적인 혜택도 놓치지 않습니다. 안택스 에셋은 이런 상황에서 건물별 임대차 현황을 점검하고 대응 기준을 정리하는 작업을 함께 합니다.