상가 임차인이 3기 밀린 월세를 뒤늦게 완납하면 계약 해지권도 사라질까

상가 임차인이 월세를 석 달 넘게 밀렸다가, 명도소송이 들어오자 부랴부랴 밀린 돈을 전부 갚는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 "돈을 다 냈으니 계약은 유지된다"고 생각하지만, 건물주 입장에서는 이미 발생한 해지권이 그 완납으로 사라지는지가 더 중요한 질문입니다.

결론부터 말하면, 사라지지 않습니다. 차임 연체액이 3기분에 달한 순간 임대인에게는 계약을 해지할 권리가 이미 발생하고, 그 뒤 임차인이 밀린 돈을 전부 갚아도 이미 발생한 해지권 자체는 원칙적으로 소멸하지 않는다는 것이 최근 대법원의 입장입니다.

이 글은 이 법리가 어떤 요건에서 성립하는지, 임대인이 이 권리를 지키려면 무엇을 해야 하는지, 반대로 임차인이 다툴 수 있는 여지는 어디에 있는지를 정리합니다.

3기 차임 연체, 해지권은 정확히 언제 발생하는가

상가건물임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 3기는 반드시 연속된 세 달을 의미하지 않습니다. 임대차 기간 중 9월분과 10월분을 밀렸다가 11월분을 정상 납부하고 다시 12월분을 밀려도, 누적 연체액이 월세 3개월분에 이르면 요건이 충족됩니다.

민법 제640조는 일반 임대차에서 2기 연체를 해지 사유로 정하고 있지만, 상가건물임대차보호법은 이를 3기로 완화했습니다. 상가 임차인의 생계와 영업 계속성을 고려한 조정입니다. 다만 그 대신 별도의 최고(催告, 이행을 독촉하는 절차) 없이 요건 충족 즉시 해지할 수 있다는 점에서, 임대인에게 결코 약한 권리가 아닙니다.

해지권은 형성권(상대방의 동의 없이 일방적 의사표시만으로 법률관계를 변동시키는 권리)입니다. 3기 연체액이 쌓이는 순간, 임대인이 의사표시만 하면 계약을 끝낼 수 있는 권리가 이미 발생한 상태가 됩니다.

뒤늦은 완납이 해지권을 되돌리지 못하는 이유

임차인이 소장을 받기 전에 밀린 월세를 전부 갚았다면 해지권도 함께 없어질 것 같지만, 최근 대법원 판단은 다릅니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 임대인의 계약해지권이 발생하는지는 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점이 아니라, 연체액이 3기분에 달한 시점을 기준으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 그 이후 임차인이 연체금을 전부 갚아 연체액이 3기 미만으로 줄었다 해도, 이미 발생한 해지권은 원칙적으로 소멸하지 않는다는 것입니다.

이 법리는 계약갱신 거절 사유와 비교하면 더 분명해집니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제8호는 임대차 기간 중 3기 연체 "사실"이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 정합니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 이 사실이 임차인의 갱신요구 시점에 존재할 필요도 없다고 판단했습니다. 즉 과거 어느 시점에라도 3기 연체가 있었다면, 지금 다 갚았어도 갱신을 거절할 수 있습니다.

해지 사유(제10조의8)와 갱신거절 사유(제10조 제1항 제8호)는 조문 자체가 다르지만, 결과적으로 임대인에게 유리하게 작동하는 방향은 같습니다. 완납이라는 사실 하나로 임대인의 권리가 자동 소멸하지 않는다는 점입니다.

임대인은 언제, 어떻게 대응해야 해지권을 지킬 수 있는가

해지권이 원칙적으로 소멸하지 않는다고 해서, 임대인이 아무 조치 없이 시간을 흘려보내도 안전한 것은 아닙니다. 예외가 인정되는 지점이 바로 여기입니다. 임대인이 연체 사실을 알면서도 별다른 이의 없이 밀린 월세를 정상적으로 계속 받아왔다면, 계약을 유지하겠다는 의사를 묵시적으로 표시한 것으로 볼 여지가 생깁니다. 이런 사정이 쌓이면 법원은 임대인이 해지권을 포기했다고 판단할 수 있습니다.

그래서 실무 판단 기준은 명확합니다. 3기 연체가 확인된 시점에 임대인이 무엇을 했는가입니다. 연체 확인 즉시 내용증명으로 해지 의사를 통지했다면 해지권은 강하게 보존됩니다. 반대로 아무 조치 없이 연체금을 계속 받으며 지냈다면, 나중에 소송을 걸어도 "계약 유지 의사가 있었던 것 아니냐"는 반론에 부딪힐 수 있습니다. 그 중간에 있는 것이 연체금을 받되 수령증이나 문자에 "해지권을 포기하는 것은 아니다"라는 이의를 남기는 방식입니다.

임차인 입장에서도 마찬가지입니다. "완납했으니 무조건 안전하다"는 기대는 위험하지만, 임대인이 그 후로도 별다른 이의 없이 임료를 정상적으로 받아왔다면 계약 유지 의사가 있었다고 다퉈볼 여지는 남아 있습니다.

실무 상담에서 자주 보는 사례와 임대인 대응 3단계

실제 상담에서 자주 나오는 유형은 이렇습니다. 월세 300만원인 1층 상가에서 임차인이 매출 부진을 이유로 석 달치 900만원을 밀렸고, 임대인이 명도소송을 준비하는 사이 임차인이 900만원을 전부 갚고 이후 월세도 정상적으로 냈습니다. 임차인은 "완납했으니 소송을 취하해달라"고 요구하지만, 임대인이 연체 확인 시점에 내용증명으로 해지 의사를 명확히 밝혀 두었다면 소송을 유지해도 법적으로 유효합니다.

반대로 자주 나오는 실수는, 임대인이 연체 사실을 알고도 "어차피 다음 달엔 내겠지"라며 아무 조치 없이 몇 달을 더 받아준 경우입니다. 이런 경우에는 뒤늦게 소송을 걸어도 계약 유지 의사가 있었던 것으로 보일 위험이 커집니다. 해지권은 있는데 지키지 못하는 상황이 되는 셈입니다.

밀린 월세를 뒤늦게 갚았다는 사실이, 이미 발생한 해지권을 되돌리지는 못합니다.

건물주 입장에서 이 판단의 핵심은 소송 전략이 아니라 기록입니다. 연체액이 3기에 달한 시점을 언제, 어떤 방식으로 확인하고 통지했는지가 이후 다툼의 승패를 가릅니다. 임차인 관리 기록을 평소에 남겨두는 실무가 왜 중요한지를 보여주는 사례입니다.