1층 카페 임차인이 안쪽 30㎡를 다른 사업자에게 내주고 월세를 받아 왔다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 일이 있습니다. 공과금 고지서에 낯선 상호가 붙거나, 세무 자료에서 같은 주소로 사업자가 둘 등록된 것이 발견되는 식입니다.
답부터 말하면, 계약 해지는 원칙적으로 가능합니다. 민법 제629조가 임대인 동의 없는 전대를 해지 사유로 정해 두었기 때문입니다. 다만 법원은 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지를 막습니다. 일부 공간만 넘겼다는 이유로 해지권이 사라지지는 않지만, 해지 통지를 보내기 전에 어떤 사실을 확보했느냐에 따라 결과가 갈립니다.
무단 전대는 원칙적으로 해지 사유이며, 일부 전대도 같습니다. 해지가 막히는 것은 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때뿐이고, 해지 전 전차인에게 월세를 받는 행동이 묵시적 동의 주장의 근거가 됩니다.
무단 전대는 왜 해지 사유가 되고, 언제 해지가 막히나
임대차는 임차인이 누구인지를 믿고 맺는 계약이기 때문에, 사용자를 바꾸려면 임대인의 동의가 필요합니다. 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 전차인의 점유는 임대인에게 대항할 수 없어 소유권에 기한 인도 청구의 대상이 됩니다. 전대(임차인이 빌린 공간을 다시 제3자에게 빌려주는 것)는 건물 전체가 아니라 일부여도 같은 조항의 적용을 받습니다.
해지가 막히는 특별한 사정
대법원은 동의 없이 제3자에게 사용·수익하게 했더라도 임차인의 행위를 배신적이라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인이 해지할 수 없다는 취지로 판단해 왔습니다. 실무에서 이 예외에 걸리는 유형은 대체로 정해져 있습니다. 임차인이 여전히 자기 사업으로 영업하고 직원이나 가족이 함께 일하는 경우, 임대인이 전대 사실을 알고 오랫동안 이의 없이 차임을 받아 온 경우, 임대인에게 어떤 불이익도 생기지 않은 경우입니다. 반대로 별도 사업자등록을 낸 다른 사업자가 구획을 독립해 쓰면서 임차인에게 대가를 내고 있다면 배신행위로 인정될 여지가 큽니다.
전대인지 아닌지, 어떤 사실로 판단하나
전대 여부는 계약서 명칭이 아니라 사용 실태로 가려집니다. 임차인이 "공동 운영"이나 "매장 입점"이라고 주장해도 점유와 영업의 주체가 실제로 옮겨 갔다면 전대로 봅니다. 다음 표는 해지 통지 전에 확인할 사실을 기준별로 나눈 것입니다.
| 확인 항목 | 전대로 보기 쉬운 경우 | 전대로 보기 어려운 경우 |
|---|---|---|
| 사용 주체 | 별도 사업자가 독립 영업 | 임차인 직원·가족이 근무 |
| 사업자등록 | 같은 주소에 제3자 명의 등록 | 임차인 명의 하나만 존재 |
| 대가 수수 | 정액 월 사용료 지급 | 매출 배분 형태의 협업(구체 형태는 전문가 확인 필요) |
| 구획·출입 | 별도 출입구·칸막이 | 기존 매장 안 공동 공간 |
해지를 결정하기 전에 임대인이 손해 보는 행동
무단 전대를 알게 된 직후의 행동이 나중 소송의 승패를 정합니다. 가장 흔한 실수는 전차인에게서 월세를 직접 받는 것입니다. 전차인이 "임차인 대신 내겠다"며 송금해 오면 편해서 받아 두게 되는데, 전대를 알면서 차임을 받은 사실이 묵시적 동의 주장의 근거로 쓰입니다. 임차인 명의 계좌로만 받고, 전차인 입금분은 돌려주거나 수령 거부 의사를 문자·내용증명으로 남겨야 합니다.
금액으로 보는 전대 차익과 임대인의 손해
월세 500만원에 100㎡를 빌린 임차인이 30㎡를 월 220만원에 전대했다고 가정합니다. 면적 비례 차임은 ㎡당 5만원이라 30㎡분이 월 150만원이고, 차액은 월 70만원입니다. 1년이면 840만원, 2년이면 1,680만원이 임차인에게 남습니다. 임대인 통장에는 약정 월세 500만원이 그대로 들어오니 눈에 보이는 손해는 없습니다. 그래서 임차인은 "피해가 없지 않느냐"고 항변하지만, 해지 사유는 금전 손해가 아니라 사용자를 임의로 바꾼 신뢰 훼손에 있습니다. 전차인이 업종 제한을 어기거나 소음·냄새 민원이 생기면 손해가 실제로 드러나 배신행위 주장이 훨씬 단단해집니다. 전대 차익을 임대인이 당연히 가져갈 수는 없고, 반환은 특약이 있을 때 논의됩니다.
차임 3기분(월 500만원이면 1,500만원) 이상 연체는 전대와 별개로 즉시 해지 사유가 됩니다. 무단 전대 해지가 다투어질 것 같다면 연체 여부부터 확인하는 편이 간명합니다. 2026년 기준 상가건물 임대차보호법 적용 여부(환산보증금 기준)에 따라 세부 조항이 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
해지할지 만료까지 기다릴지, 어떻게 정하나
기간이 1년 넘게 남았다면 해지를 검토하고, 6개월 안쪽이면 갱신 거절 통지가 더 빠른 길일 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유에 임대인 동의 없는 전부 또는 일부 전대가 들어 있습니다. 다만 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 통지 시기를 놓치면 무단 전대를 이유로 다투기가 어려워집니다.
해지 통지 이후 절차
사실 확보 단계에서는 전차인 영업 사진, 사업자등록 정보, 전차인 명의 공과금, 임차인과 전차인 사이의 입금 내역을 모읍니다. 이어 임차인에게 내용증명으로 해지 의사를 통지하고, 임차인이 인도하지 않으면 임차인과 전차인을 함께 상대로 명도소송(임차인을 법적으로 내보내는 절차)을 제기합니다. 전차인은 임대인에게 대항할 수 없는 점유자라서 임차인에게만 청구하면 전차인이 남아 버립니다. 구체적 청구 범위는 소송 전략에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
해지가 다투어질 만한 사안이라면 두 갈래로 준비하는 편이 낫습니다. 해지 통지를 보내면서 동시에 갱신 거절 사유로도 무단 전대를 명시해 두면, 해지가 배신행위 부정으로 막혀도 만료 시점의 정리 근거가 남습니다.
"무단 전대는 해지 사유이지만, 해지를 지키는 것은 통지 전에 남긴 증거와 차임 수령 방식입니다."
건물주가 무단 전대를 알게 된 시점부터 해지 통지까지의 행동이 소송에서 다시 평가됩니다. 안택스 에셋은 임차인 응대와 원상복구, 임대차 분쟁 대응 기준을 건물 운영 관점에서 정리하고 있습니다.