결론부터 말하면, 임대나 자가 사업으로 실제 사용 중인 건물의 부속토지는 대부분 이번 개편안의 영향권 밖에 있습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 비사업용토지 양도소득에 대한 법인세 추가과세율이 10%에서 20%로 오른다는 소식에, 법인 명의로 빌딩을 보유한 건물주들의 문의가 늘고 있습니다. 그런데 '비사업용토지'는 나대지나 잡종지만 가리키는 말이 아니라, 건물이 서 있는 부속토지 중 일부도 포함될 수 있는 개념입니다. 이 글에서는 어떤 조건에서 부속토지가 사업용으로 인정받고, 어떤 경우에 추가과세 대상으로 분류되는지를 정리했습니다.
재산세를 별도합산과세로 내고 있고 건축물 가액이 토지가액의 2% 이상이면 부속토지는 사업용으로 인정됩니다. 추가과세 대상이 되는 쪽은 건물 바닥면적을 크게 초과하는 유휴 부지, 무허가 건축물, 기간기준을 못 채운 토지입니다.
무엇이 바뀌는가 — 법인세 추가과세율, 왜 10%에서 20%로 오르나
법인이 보유한 토지·건물을 팔면 원래 내는 법인세(과세표준에 따라 9~24%) 외에 '토지등 양도소득에 대한 법인세'라는 추가과세가 붙습니다(법인세법 제55조의2). 지금까지는 비사업용 토지를 팔 때 양도차익의 10%가 추가로 붙었는데, 2026년 세제개편안은 이 비율을 20%로 올리는 내용을 담고 있습니다. 정부는 이를 '비사업용토지 과세 정상화'로 표현했고, 주택 양도차익에 붙는 추가과세율(20%)과 같은 수준으로 맞췄습니다. 개인이 비사업용 토지를 팔 때 붙는 양도소득세 중과세율도 기존 기본세율+10%포인트에서 기본세율+20%포인트로 함께 오릅니다.
| 구분 | 현재(~2027년 양도분) | 개정안(2028.1.1. 이후 양도분) |
|---|---|---|
| 법인 추가과세율(비사업용토지) | 10% | 20% |
| 개인 양도세 중과(비사업용토지) | 기본세율+10%p | 기본세율+20%p |
| 시행시기 | - | 2028.1.1. 이후 양도분부터 |
이 개편안은 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 발표된 안입니다. 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이라, 세율과 시행시기는 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다. 매각을 앞둔 상황이라면 확정 전까지는 전문가 확인이 필요한 사안으로 남겨두는 것이 안전합니다.
건물 부속토지가 사업용으로 인정받는 기준
부속토지가 사업용으로 인정받는지는 재산세 과세 방식에서 출발합니다. 지방자치단체가 그 토지에 재산세를 별도합산과세로 매기고 있다면, 원칙적으로 사업용 토지로 봅니다. 반대로 나대지나 잡종지처럼 종합합산과세 대상이면 비사업용으로 분류됩니다. 다만 별도합산과세대상이라고 해서 무조건 안심할 수 있는 것은 아닙니다. 건축물 가액이 토지가액의 2%에 미달하면, 건물이 차지한 바닥면적을 제외한 나머지 부속토지는 나대지로 다시 분류됩니다. 건물은 낡아서 감가상각으로 가액이 줄어드는데 토지 가격만 계속 오르는 강남·서초권 빌딩에서 특히 이 기준에 걸리는 경우가 나옵니다.
| 구분 | 사업용으로 인정 | 비사업용(추가과세 대상) |
|---|---|---|
| 재산세 과세방식 | 별도합산과세대상 | 종합합산과세대상 |
| 건축물가액/토지가액 비율 | 2% 이상 | 2% 미만(초과 부속토지분) |
| 건축 허가 여부 | 적법 건축물 | 무허가·미준공 건축물 |
| 사용기간 요건 | 기간기준 3가지 중 1개 충족 | 기간기준 미충족 |
실제로 추가과세 대상이 되는 예외 케이스
실무 상담에서 추가과세 대상으로 걸리는 경우는 대부분 네 가지 패턴 중 하나에 속합니다. 실제 상담에서 자주 보는 사례로는, 임대업을 하는 법인이 연면적 800㎡ 규모 5층 상가빌딩과 별도로 매입한 100평 남짓한 뒤편 부지를 몇 년째 주차 용도로만 방치해 둔 경우가 있습니다. 건물 바닥면적을 훌쩍 넘는 이 여유 부지는 재산세가 별도합산으로 부과되고 있었지만, 실제 매각 심사 과정에서 건축물가액 대비 토지가액 비율이 2%에 못 미쳐 초과 부분이 나대지로 재분류됐습니다.
여기서 실무자들이 자주 놓치는 함정이 있습니다. 재산세 고지서에 '별도합산'이라고 찍혀 있으면 사업용으로 단정하는 경우가 많은데, 법인세법상 비사업용 판정은 재산세 과세방식과 별개로 건축물가액 비율과 사용기간을 각각 따로 봅니다. 재산세 고지서만 보고 사업용이라고 확신하면 매각 시점에 예상 못 한 추가과세를 만날 수 있습니다.
- 건축물가액 미달형 — 건축물가액이 토지가액의 2% 미만인 경우, 건물 바닥면적을 초과하는 부속토지가 나대지로 분류됩니다.
- 무허가·미준공 건축물 — 사용승인을 받지 않은 건물의 부속토지는 원칙적으로 비사업용으로 봅니다.
- 기간기준 미충족 — 양도일 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 보유기간의 60% 중 어느 것도 충족하지 못한 경우입니다.
- 장기 공가·방치 — 취득 후 실제 임대나 자가사용에 쓰지 않고 방치한 기간이 긴 경우입니다.
건물 바닥면적을 크게 초과하는 여유 부지를 주차장·자재 적치 등으로만 쓰고 있다면, 재산세 고지서와 별개로 건축물가액 비율을 한 번 계산해 보는 것이 안전합니다.
지금 확인해야 할 것 — 판정 절차와 우리 건물 체크 순서
지금 법인 명의 빌딩을 보유하고 있다면, 매각 계획이 없더라도 판정 절차를 순서대로 짚어보는 게 좋습니다. 순서를 건너뛰고 재산세 고지서만 확인하면 앞서 본 함정에 그대로 걸립니다.
첫째, 재산세 고지서에서 해당 토지가 별도합산과세대상인지 종합합산과세대상인지 확인합니다. 둘째, 최근 건축물 시가표준액과 토지 시가표준액을 비교해 건축물가액 비율이 2%를 넘는지 계산합니다. 오래된 건물일수록, 토지가 비쌀수록 이 비율이 낮아지므로 강남권 노후 빌딩은 특히 확인이 필요합니다. 셋째, 취득일부터 지금까지 실제 임대나 자가사용에 쓴 기간을 계산해 기간기준 3가지 중 하나를 충족하는지 봅니다. 세 단계 중 하나라도 불충족으로 나오면, 그 시점부터는 세무 전문가와 함께 정확한 부속토지 면적과 세액을 다시 계산해야 합니다.
비사업용 여부는 재산세 고지서 한 줄이 아니라 건축물가액 비율과 사용기간까지 함께 봐야 결론이 납니다.
이번 개편안으로 세율이 두 배 오르는 것은 맞지만, 실제로 영향을 받는 법인은 부속토지를 온전히 사업에 쓰고 있지 않은 경우로 제한적입니다. 재산세 정기 부과 시점에 맞춰 건축물가액 비율과 사용기간 요건을 한 번 짚어두면, 매각 계획이 생겼을 때 뒤늦게 세액을 다시 계산하는 일을 피할 수 있습니다.