법인 명의로 아파트나 오피스텔을 임차해 대표이사가 살고, 월세와 관리비는 회사가 내는 구조는 12월 결산 직전 계정과목을 훑다가 가장 자주 걸리는 항목입니다. 직원 숙소와 똑같은 방식이니 임차료 계정에 넣으면 끝나 보이지만, 받는 사람이 대표이사라는 사실 하나로 결론이 달라집니다.
답부터 말하면, 대표이사가 지분을 가진 출자임원이라면 임차료는 손금으로 인정받기 어렵고, 부인된 금액은 대표이사 상여로 처분되어 소득세 추징으로 이어집니다. 같은 임차 구조라도 소액주주 임원이나 지분 없는 임원, 직원이 받는 사택은 비과세 사택으로 봅니다. 추징액은 2,040만 원 사례로 계산해 보고, 손금을 살리는 정리 방법 세 가지를 뒤에 비교했습니다.
법인이 직접 임차한 사택이라도 대표이사가 출자임원이면 임차료는 업무무관지출로 손금불산입되고 대표이사 상여로 처분됩니다. 판단 기준은 계약 구조가 아니라 받는 사람의 지분입니다.
사택 비과세는 받는 사람의 지분에서 갈린다
사택 무상 제공이 비과세가 되느냐는 주택 종류가 아니라 받는 사람이 누구인지로 정해집니다. 소득세법 시행령은 주택을 제공받아 얻은 이익을 근로소득으로 보는 것을 원칙으로 하되, 주주 또는 출자자가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 임원이 아닌 직원이 사용자 소유·직접 임차 사택을 제공받는 경우는 제외합니다. 출자임원은 이 예외에 들어가지 못합니다.
소액주주는 발행주식총수의 1% 미만을 가진 주주가 기준이고(법인세법 시행령 제50조 제2항), 지분이 1% 미만이어도 지배주주의 특수관계인은 소액주주로 보지 않습니다. 대표이사가 1인 주주이거나 가족이 지분을 나눠 가진 중소기업이라면 이 예외를 기대하기 어렵습니다. 소액주주 요건의 세부 기준은 개별 사안마다 전문가 확인이 필요합니다.
또 하나, 사택의 범위입니다. 사용자가 소유한 주택을 제공하거나, 사용자가 직접 임차해 무상으로 제공하는 주택이어야 사택입니다. 법인이 임차 계약의 당사자가 아니라면 비과세 판단 이전에 사택 자체가 성립하지 않습니다.
법인 장부에서 임차료는 어떻게 처리되나
출자임원이 쓰는 사택의 임차료와 관리비는 손금으로 인정되지 않습니다. 법인세법 제27조는 업무와 관련 없는 지출의 손금산입을 막고, 시행령 제50조 제1항 제2호는 소액주주를 제외한 주주 등이거나 출연자인 임원, 또는 그 친족이 쓰는 사택의 유지비·관리비·사용료를 업무무관지출로 열거합니다. 직원 복리후생비로 보이는 계정에 넣어 두었더라도 사용자가 대표이사 가족이면 같은 결론입니다.
손금불산입 뒤에는 소득처분이 따라옵니다. 이익이 귀속된 사람이 임원이므로 상여로 처분하고(법인세법 시행령 제106조), 법인은 상여 금액에 대해 근로소득세를 원천징수해야 합니다. 법인세와 소득세가 한꺼번에 움직이는 구조입니다.
| 구분 | 소액주주 임원·비출자임원·직원 | 출자임원(대표이사 등) |
|---|---|---|
| 사택 해당 여부 | 법인이 직접 임차해 무상 제공하면 사택 | 사택 비과세 예외에서 제외 |
| 법인 임차료·관리비 | 복리후생비 등으로 손금 인정 | 업무무관지출로 손금불산입 |
| 받는 사람의 소득세 | 비과세 | 상여 처분 금액만큼 근로소득 가산 |
| 법인의 후속 의무 | 별도 의무 없음 | 소득처분에 따른 원천징수·신고 |
2,040만 원이 대표이사 상여가 되면 얼마를 더 내나
실제 상담에서 자주 보는 모양은 이렇습니다. 직원 30명 안팎의 제조·유통 법인이 서울 도심 오피스텔을 법인 명의로 임차하고, 지분 70%를 가진 대표이사가 입주합니다. 보증금 1억 원은 임차보증금 자산으로 올리고, 월세 150만 원과 관리비 20만 원은 매달 비용으로 처리합니다.
연간 비용은 월세 1,800만 원(150만 원×12개월)에 관리비 240만 원(20만 원×12개월)을 더해 2,040만 원입니다. 대표이사의 다른 근로소득 과세표준이 1억 원이라고 가정하면 2026년 소득세율 기준으로 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 구간인 35%가 적용됩니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 월세 | 150만 원 × 12개월 | 1,800만 원 |
| 관리비 | 20만 원 × 12개월 | 240만 원 |
| 상여 처분액 | 월세 + 관리비 | 2,040만 원 |
| 소득세 추가분 | 2,040만 원 × 35% | 714만 원 |
| 지방소득세 추가분 | 714만 원 × 10% | 약 71만 원 |
| 대표이사 추가 부담 | 소득세 + 지방소득세 | 약 785만 원 |
대표이사 개인 부담은 약 785만 원이고, 법인은 별도로 2,040만 원이 손금에서 빠지면서 법인세 과세표준이 그만큼 늘어납니다. 소득금액변동통지가 나오는 경우에는 원천징수 누락에 따른 가산세가 붙을 수 있고, 근로소득이 늘어나면 4대보험 보수 산정에도 영향이 갈 수 있습니다. 보증금 1억 원을 법인이 대신 부담한 부분은 인정이자 등 별도 쟁점이 생길 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
비용 처리한 해에 바로 통지가 오지 않는다고 안전한 것이 아닙니다. 법인세 경정 가능 기간 동안 몇 해 치가 한꺼번에 상여로 처분되면 대표이사 소득세 구간이 더 높아져 위 사례보다 추징액이 커집니다.
실무에서 사택 비용이 뒤집히는 네 가지 경우
법령 문구에는 드러나지 않지만 실무자가 가장 먼저 보는 지점이 있습니다. 사택이라고 이름 붙인 계약이 실질에서 사택이 아닌 경우입니다.
- 대표이사 명의 계약, 법인 월세 대납. 법인이 임대차계약의 당사자가 아니면 사택으로 보지 않습니다. 회사가 임차료만 대신 낸 것이므로 해당 금액이 그대로 근로소득이 됩니다.
- 오피스텔을 업무용으로 계약. 사업자등록번호로 세금계산서를 받고 매입세액까지 공제받았는데 실제로는 대표이사가 거주하는 경우입니다. 주택 임대는 부가가치세 면세 대상이라 임대인이 세금계산서를 발급하는 것부터 점검 대상이 되고, 소득세 문제까지 연쇄적으로 번집니다.
- 대표이사 가족의 거주. 시행령 제50조는 출자임원 본인뿐 아니라 그 친족이 쓰는 사택도 같은 틀에 넣습니다. 배우자나 자녀만 살고 대표이사는 다른 곳에서 지내는 경우도 해당합니다.
- 법인이 낸 보증금. 월세만 보면 계산이 단순하지만, 법인 자금으로 낸 보증금은 가지급금 인정이자나 부당행위계산 쟁점이 따로 붙습니다. 월세 상여와 합산하면 추징 범위가 더 넓어집니다.
손금을 지키려면 어떤 구조로 정리해야 하나
출자임원 사택을 문제없이 쓰려면 사택이라는 이름을 포기하고 다른 구조로 옮기는 것이 현실적인 답입니다. 손금과 대표이사 소득세를 함께 놓고 보면 선택지는 세 가지로 갈립니다.
| 방식 | 법인 손금 | 대표이사 소득세 | 유리한 조건 |
|---|---|---|---|
| 사택으로 무상 제공 유지 | 부인 | 상여 처분분 과세 | 해당 없음(출자임원 기준) |
| 주거비를 급여에 포함 | 급여로 손금 가능 | 급여분 과세 | 임원 보수한도에 여유가 있을 때 |
| 대표이사가 시세 사용료 부담 | 임차료 손금, 사용료는 수입 | 급여 가산 없음 | 임대인이 전대를 동의하고, 대표 개인 자금 여력이 있을 때 |
실무 판단은 이렇게 나뉩니다. 대표이사 소득이 이미 높은 구간에 있다면 급여 반영은 추가 소득이 35~38% 구간으로 얹히므로 사용료를 직접 내는 쪽이 유리합니다. 반대로 개인 자금을 법인에 내기 부담스럽고 임원 보수한도에 여유가 있다면 급여 반영이 단순합니다. 사용료 방식은 시세 수준으로 정하지 않으면 부당행위계산 쟁점이 되고, 임대인의 전대 동의가 없으면 임대차 계약 자체가 위험해집니다.
12월 결산 전이라면 아직 정리할 시간이 있습니다. 이미 지나간 사업연도 분은 수정신고나 경정청구 여부를 따져야 하므로 개별 사안별 전문가 확인이 필요합니다.
사택 비용의 손금 여부는 계약 모양이 아니라 사용하는 사람의 지분이 정합니다.
대표이사 주거비는 법인 명의 임차 자체보다 지분 확인, 계약자와 거주자의 일치, 급여·사용료 방식의 선택이 결산 전에 정리되어야 하는 순서입니다.