가족법인을 활용한 부동산 상속·증여, 국세청 세무조사 타겟이 되는 이유는 무엇일까

부모가 보유한 부동산을 자녀에게 넘기려는 자산가 중 일부는 개인 간 상속·증여 대신 가족법인을 설립해 부동산을 법인 명의로 옮기는 방법을 검토한다. 상속세 최고세율 50%보다 법인세 최고세율이 낮다는 이유에서다.

그런데 국세청은 최근 몇 년간 가족법인을 매개로 한 부동산 이전 구조를 세무조사 우선 검토 대상 목록에 올려두고 있다. 법인 설립 자체는 문제가 아니지만, 자본금 대비 과다한 부동산 취득이나 특수관계자 간 저가 거래가 확인되면 상속세·증여세보다 무거운 세금이 추징될 수 있다.

이 글에서는 가족법인이 부동산 이전 수단으로 쓰이는 구조, 개인 명의와의 차이, 국세청이 주목하는 위험 신호, 그리고 세무조사로 이어졌을 때 적용되는 핵심 규정을 2026년 기준으로 정리한다.

가족법인, 부동산 상속·증여에 왜 등장했나

가족법인은 부모와 자녀 등 가족 구성원이 주주로 참여하는 특수관계법인을 말한다. 법적으로 정해진 별도 형태가 있는 것은 아니며, 대부분 부동산임대업이나 부동산매매업을 목적으로 하는 소규모 주식회사 형태로 설립된다.

이 구조가 부동산 이전 수단으로 주목받은 이유는 세율 차이 때문이다. 개인이 부동산을 상속하거나 증여받으면 과세표준 30억 원 초과 구간에서 50%의 세율이 적용된다. 반면 법인이 부동산을 보유하면 법인세 최고세율은 24%에 그친다(과세표준 3,000억 원 초과 구간, 2026년 기준). 이 차이를 이용해 부동산을 법인 명의로 옮긴 뒤 지분을 자녀에게 이전하면 세 부담을 낮출 수 있다는 것이 활용 논리다.

가족법인을 통한 이전 구조는 이렇게 진행된다

실무에서는 대체로 세 단계를 거친다. 먼저 부모가 자본금을 납입해 가족법인을 설립하고, 법인이 대출이나 자본금으로 부동산을 취득한다. 이어 자녀를 신주 인수나 지분 양수 방식으로 주주에 참여시킨다. 마지막으로 법인 지분을 상속하거나 증여해 부동산 자체가 아닌 주식을 이전 대상으로 만든다.

문제는 비상장주식의 평가 방식이다. 비상장주식은 시가를 확인하기 어려운 경우 순자산가치와 순손익가치를 가중평균한 보충적 평가액으로 계산하는데, 이 평가액이 실제 부동산 시세보다 낮게 나오는 경우가 있어 저평가 논란의 소지가 있다.

개인 명의 상속·증여와 가족법인 활용, 무엇이 다른가

두 방식은 적용되는 세목과 재산 평가 기준부터 다르다. 아래 표로 비교했다.

세율 차이만 보면 유리해 보이지만

법인세만 내고 끝나는 구조가 아니라는 점이 핵심이다. 법인이 얻은 이익을 배당하면 배당소득세가 별도로 과세되고, 지분 자체를 상속·증여하면 그 지분에 대해 다시 상속세·증여세가 부과된다. 또한 법인이 보유한 자산 중 부동산 등의 비율이 50% 이상이면 그 법인 주식은 양도소득세 계산에서 '기타자산'으로 분류되어 대주주 우대세율이 아닌 누진세율(6~45%)이 적용된다. 세율 차이만 보고 설계하면 실제 총 세부담에서 기대한 효과를 보지 못하는 경우가 많다.

가족법인이 국세청 세무조사 타겟이 되는 이유

국세청이 가족법인의 부동산 거래를 눈여겨보는 이유는 정해진 하나의 기준 때문이 아니다. 아래 네 가지 특징이 겹칠 때 세무조사 우선 검토 대상으로 분류될 가능성이 커진다.

첫째, 자본금 대비 과다한 부동산 취득이다. 자본금 수천만 원 규모의 법인이 수십억 원대 부동산을 취득하면, 그 차입금이나 자본 조달 경로에 특수관계자 자금이 섞여 있는지를 국세청이 먼저 확인한다.

둘째, 소득이 없는 미성년 자녀가 주주로 참여하는 경우다. 소득이나 재산이 없는 자녀가 법인 지분 인수 자금을 냈다면, 그 자금의 출처가 부모로부터의 편법 증여인지가 자금출처조사의 대상이 된다.

셋째, 특수관계자 간 지분의 저가 양수도다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 가족 간에 법인 지분을 사고팔면, 개인 간 직접 증여를 우회한 거래로 보아 증여세 과세 대상이 될 수 있다.

넷째, 법인 명의 부동산의 실질 사용이 등록 업종과 맞지 않는 경우다. 부동산임대업으로 등록했지만 실제로는 가족이 무상으로 거주하거나 사용하는 정황이 확인되면, 부당행위계산부인 규정에 따라 시가 기준 임대료가 익금에 산입될 수 있다.

세무조사에서 적용되는 핵심 규정과 이후 리스크

가족법인의 부동산 거래가 세무조사 대상이 되면, 국세청은 다음 규정들을 근거로 과세한다.

특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제

상속세 및 증여세법 제45조의5는 지배주주와 그 친족이 직접·간접으로 보유한 지분이 30% 이상인 법인(특정법인)이 지배주주의 특수관계인과 거래해 이익을 얻은 경우, 그 이익에서 법인세 상당액을 뺀 금액 중 지배주주 지분율에 해당하는 금액을 지배주주가 증여받은 것으로 본다. 재산을 무상으로 제공받거나, 시가보다 현저히 낮은 대가로 양도·제공받거나, 반대로 현저히 높은 대가로 양도하는 거래가 모두 대상이다. 가족법인에 부모가 부동산을 저가로 넘기거나 무상으로 자금을 빌려주는 방식이 대표적으로 이 규정에 걸린다.

부당행위계산부인과 명의신탁 문제

법인세법상 부당행위계산부인도 함께 적용될 수 있다. 법인이 특수관계자에게 자산을 저가로 양도하거나 고가로 양수하면서 시가와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 국세청은 시가를 기준으로 다시 계산해 법인세를 추징한다. 또한 실제 소유자와 등기 명의자가 다르면 명의신탁으로 보아 증여세가 과세될 수 있고, 부동산인 경우 부동산실명법에 따라 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있다.

세무조사 위험을 낮추려면 거래 전에 확인해야 한다

가족법인을 활용한 부동산 이전을 검토하고 있다면, 거래가 이뤄지기 전에 지분 취득 자금의 출처, 거래가액의 시가 근거, 특정법인 증여의제와 부당행위계산부인 해당 여부를 먼저 점검하는 것이 순서다.

가족법인을 통한 부동산 이전은 세율 차이만으로 설계하면 세무조사로 이어지기 쉽습니다.

가족법인은 그 자체로 불법이 아니다. 다만 자본금 규모에 맞지 않는 자산 취득, 특수관계자 간 저가 거래, 소득 없는 가족의 지분 참여가 함께 나타나면 국세청의 정밀 분석 대상이 된다는 점을 감안해 거래 구조를 설계해야 한다.