꼬마빌딩이나 고가 아파트를 상속받으면 기준시가로 신고할지, 감정평가로 신고할지부터 갈립니다. 감정평가를 택하면 수수료가 수백만원 나오는데, 세법은 이 비용 일부를 과세표준에서 빼 줍니다.
감정평가 수수료는 상속세 과세표준에서 500만원 한도로 공제됩니다. 다만 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 감정평가법인등이 상속세 납부목적으로 평가했을 것, 그 평가가액으로 상속세를 신고·납부했을 것, 수수료 지급 증빙을 신고서와 함께 냈을 것. 하나라도 빠지면 수수료는 전액 상속인 몫입니다.
근거는 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3입니다. 요건이 갖춰지는 순서, 공제로 줄어드는 세금의 실제 크기, 공제를 놓치는 전형적인 경우를 차례로 짚습니다.
공제는 감정가액으로 신고해야 따라오는 혜택입니다. 2026년 기준 절감액은 과세표준 40% 구간에서 200만원, 가장 높은 50% 구간에서도 250만원이 상한이라, 공제 여부로 신고 방식을 정할 일은 아닙니다.
공제받으려면 갖춰야 할 요건 3가지는 무엇인가
요건은 시행령 제20조의3이 정한 세 가지입니다. 제1항은 대상 수수료를, 제2항은 500만원 한도를, 제3항은 신고 방식을, 제4항은 증빙 제출을 규정합니다.
요건 1. 감정평가법인등이 상속세 납부목적으로 평가했을 것
대상은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등의 평가 수수료이고, 조문은 상속세 납부목적용으로 한정합니다. 담보대출용이나 소송용으로 받은 감정평가서는 목적이 다릅니다. 의뢰 단계에서 평가 목적을 상속세 납부로 정해 두는 이유가 여기에 있습니다.
요건 2. 평가된 가액으로 상속세를 신고·납부했을 것
제3항은 수수료 공제를 평가된 가액으로 상속세를 신고·납부하는 경우에 한해 적용한다고 정합니다. 감정평가서를 받아 놓고 기준시가로 신고하면 문언상 이 요건에서 탈락합니다.
감정가액이 시가로 인정받는 데에도 기준이 있습니다. 상속개시일 전후 6개월의 평가기간 안에 평가된 것이어야 하고, 기준시가 10억원 이하 부동산은 감정기관 1곳 이상, 10억원을 넘으면 2곳 이상의 평가를 받는 것이 원칙입니다(시행령 제49조). 세부 요건은 개별 사안별로 확인이 필요합니다.
요건 3. 지급사실 증빙을 신고와 함께 제출했을 것
제4항은 수수료를 공제받으려는 사람이 지급사실을 입증할 서류를 상속세 과세표준 신고와 함께 납세지 관할 세무서장에게 내도록 합니다. 신고서에는 공제 항목만 적고 증빙은 나중에 내겠다는 식은 위험합니다.
같은 조문에는 감정평가법인 외에도 공제되는 수수료가 더 있습니다.
| 구분 | 대상 수수료 | 한도 |
|---|---|---|
| 제1항 제1호 | 감정평가법인등의 평가 수수료 (상속세 납부목적용) | 500만원 |
| 제1항 제2호 | 비상장주식 평가 시 신용평가전문기관 수수료 | 평가대상 법인 수·의뢰 기관 수별 각 1천만원 |
| 제1항 제3호 | 서화·골동품 등 유형재산의 감정수수료 | 500만원 |
공제로 세금이 실제로 얼마나 줄어드는가
절감액은 수수료가 아니라 과세표준이 속한 세율 구간에서 정해지며, 500만원에 한계세율을 곱한 값이 최대치입니다.
상담에서 자주 보는 구성으로 계산하면 이렇습니다. 서울 소재 꼬마빌딩 한 채와 예금 2억원을 자녀 2명이 상속받았고, 건물 기준시가는 12억원, 감정평가는 두 곳에서 받아 평균 22억원입니다. 기준시가가 10억원을 넘으니 감정 2곳이 필요한 경우입니다. 수수료는 곳당 320만원씩 합계 640만원이 나갔고, 수수료 공제 전 과세표준은 약 18억원(2026년 기준, 10억원 초과~30억원 이하 구간, 세율 40%)으로 가정합니다.
세액은 과세표준 18억원 기준 약 5.6억원에서 과세표준 17.95억원 기준 약 5.58억원으로 줄어, 차이가 200만원입니다(500만원 × 40%). 지급한 640만원 중 한도를 넘는 140만원은 공제 대상이 아니고, 공제로 줄어든 세금 200만원을 빼도 440만원 가량은 상속인이 부담합니다.
한도와 구간별 절감액은 아래와 같습니다. 한계세율은 2026년 기준 상속세 세율표(10~50%)를 적용했습니다.
| 수수료 공제 전 과세표준 | 한계세율 | 500만원 공제 시 최대 절감액 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | 50만원 |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% | 100만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 30% | 150만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 40% | 200만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 250만원 |
구간 경계 바로 위에서 공제 폭만큼 아래 구간으로 내려가면 절감액은 위 표보다 조금 작아집니다. 한도 500만원을 여러 곳 수수료에 합산해 적용하는지, 부가가치세 포함 금액이 대상인지는 조문만으로는 단정하기 어려워 신고 전 확인이 필요합니다. 위 계산은 합산 한도를 전제한 것입니다.
어떤 경우에 공제를 못 받는가
공제를 놓치는 경우는 대부분 네 가지 중 하나로, 비용은 이미 나갔는데 요건만 비는 상황입니다.
- 감정은 받고 신고는 기준시가로 한 경우. 상담에서 가장 흔합니다. 기준시가 9억원 상가를 감정평가 받았더니 평가액이 14억원 가까이 나오자 겁이 나서 기준시가로 신고한 사례가 대표적입니다. 수수료만 쓰고 공제 요건(평가가액으로의 신고)은 채우지 못합니다.
- 목적이 다른 감정평가서를 가져다 쓴 경우. 대출 심사용으로 이미 받아 둔 감정평가서는 조문의 "상속세 납부목적용"과 맞지 않을 수 있어, 새로 의뢰하거나 사전에 인정 여부를 확인해야 합니다.
- 공제 대상이 아닌 비용을 합산한 경우. 세무사 신고대리 수수료나 부동산 중개업소의 시세확인서 비용은 제1항에 열거된 수수료가 아닙니다.
- 증빙을 신고 때 내지 않은 경우. 세금계산서와 이체내역이 있어도 신고와 함께 제출하지 않았다면 사후에 인정받을 수 있는지는 사안별로 다투게 됩니다. 처음부터 신고서에 붙이는 편이 안전합니다.
조세심판원 결정례 중에는 상속인들이 기준시가로 신고했다가 세무조사에서 감정가액이 시가로 결정된 뒤, 납세자가 지급한 감정수수료를 한도 안에서 공제하도록 한 사례가 있습니다. 다만 개별 사건의 판단이고 사실관계가 다르면 결과가 달라질 수 있어, 이런 결정을 믿고 기준시가 신고 후 공제를 기대하는 것은 위험합니다. 조사청이 의뢰한 감정은 납세자가 수수료를 지급한 것이 아니므로 공제 대상이 될 수 없습니다.
2026년 기준 시행령상 한도는 500만원입니다. 자발적 감정평가를 늘리려고 한도를 1천만원으로 올리거나 세액공제를 신설하는 방안이 보도된 적이 있으나, 확정 여부와 시행 시기는 전문가 확인이 필요합니다. 2026년 상속개시분은 현행 500만원을 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
감정가 신고와 기준시가 신고 중 언제 유리한가
수수료 공제는 신고 방식을 고르는 이유가 될 수 없고, 방식을 고른 뒤 챙기는 항목입니다. 공제액이 최대 250만원 수준인 반면 시가와 기준시가 차이는 수억원 단위이기 때문입니다.
판단은 감정가와 기준시가의 간격에서 갈립니다. 감정가가 기준시가와 비슷하거나 낮다면 감정가액 신고는 세액 부담이 거의 늘지 않으면서 수수료 공제까지 받는 선택입니다. 감정가가 기준시가를 크게 웃돌면 신고 세액이 늘지만, 국세청이 사후에 감정을 의뢰해 시가를 확정하면 추가 세액과 납부지연 부담이 붙을 수 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 매매사례가액 존재 여부와 과세표준 구간까지 함께 봐야 해서 신고 전 시뮬레이션이 필요합니다.
감정가액 신고를 택했다면 아래 순서로 서류를 갖춥니다.
| 준비 서류 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 감정평가서 | 평가 목적이 상속세 납부인지, 평가기준일이 평가기간 안인지 |
| 수수료 세금계산서·영수증 | 공급받는 자와 금액이 지급 내역과 일치하는지 |
| 계좌이체 내역 | 상속인 명의로 실제 지급했는지 |
| 상속세 신고서 재산평가 명세 | 평가서의 감정가액이 신고서에 반영되었는지 |
감정평가 수수료 공제는 감정가액으로 신고하는 순간 따라오는 혜택이지, 감정평가를 받을 이유가 되지는 못합니다.
증빙은 신고서 제출일에 함께 내야 하므로, 서류 정리는 신고 직전이 아니라 감정을 의뢰하는 날부터 시작됩니다.