신규 임차인에게 3배 넘는 월세를 요구해 권리금 계약이 깨졌다면

공실을 채우려고 새 임차인을 구하는 과정에서, 기존 임차인이 데려온 후보에게 시세보다 훨씬 높은 조건을 불렀다가 계약이 깨지는 경우가 있습니다.

이때 건물주가 가장 궁금해하는 것은 "이 정도 인상도 권리금 회수 방해로 몰릴 수 있느냐"입니다.

답은 "배율이 크면 소송 리스크가 급격히 커진다"입니다. 다만 인상했다는 사실 하나로 자동으로 지는 것은 아닙니다.

대법원은 실제로 보증금 1억원·월차임 600만원이던 상가에서, 건물주가 신규 임차인에게 보증금 5억원·월차임 2000만원을 요구해 계약이 무산된 사건을 두고 3배가 넘는 인상 폭을 "현저히 고액"으로 볼 여지가 있다고 판단하며 원심을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.

이 판결을 기준으로 어디까지가 안전한 인상이고, 어디서부터 소송 리스크가 시작되는지를 정리했습니다.

권리금 회수 방해, 법이 막는 행위는 정확히 무엇인가

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지를 보호 기간으로 정합니다. 이 기간에 임차인이 권리금 계약을 맺은 신규 임차인을 주선하면, 건물주는 정당한 사유 없이 이 계약을 방해해서는 안 됩니다.

법이 막는 행위는 세 가지입니다. 건물주가 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 막는 행위, 그리고 세금·주변 시세에 비추어 현저히 고액인 차임이나 보증금을 요구하는 행위입니다. 새 임차인에게 3배 넘는 월세를 부른 사례는 이 세 번째 유형으로 다뤄집니다.

실무에서 건물주들이 자주 착각하는 지점이 있습니다. "우리 건물은 환산보증금이 기준을 넘어서 상가임대차법이 아예 적용 안 된다"는 생각입니다. 틀렸습니다. 환산보증금을 초과해도 대항력, 계약갱신요구권, 3기 차임 연체 시 해지, 그리고 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용됩니다. 2026년 기준 환산보증금은 서울 9억원, 수도권 과밀억제권역과 부산 6억9000만원, 그 밖의 광역시 등 5억4000만원, 나머지 지역 3억7000만원인데, 이 금액을 넘는 대형 상가를 가진 건물주도 권리금 소송에서 자유롭지 않습니다.

"3배 넘는 월세"가 실제로 얼마나 위험한 인상 폭인가

법원은 인상 배율 하나만 보고 판단하지 않습니다. 기존 임대료와의 차이, 상가에 매겨진 세금·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 수준, 업종별 거래 관행, 계약 당시의 경제 상황까지 함께 살핍니다. 그래서 "2배는 안전하고 3배는 무조건 위법"이라는 식의 기계적 기준은 존재하지 않습니다.

다만 실무적으로는 체감되는 분기점이 있습니다. 인상 배율이 2배 안쪽이면 법원이 임대인의 재량으로 넘겨주는 경향이 강하고, 3배를 넘어서는 순간부터는 법원이 "현저히 고액" 여부를 적극적으로 따져야 한다고 보는 쪽으로 기웁니다. 실제로 부산의 한 상가에서는 기존 보증금 1억원·월차임 600만원이던 조건을, 건물주가 신규 임차인에게 보증금 5억원·월차임 2000만원으로 제시했습니다. 월차임 기준 3.3배, 환산보증금(보증금+월차임×100) 기준으로는 기존 7억원에서 신규 25억원으로 3.6배 가까이 뛴 셈입니다. 대법원은 이 차이만으로 방해를 단정하지는 않았지만, 원심이 인상 폭의 적정성을 충분히 심리하지 않았다며 사건을 다시 돌려보냈습니다.

이런 경우는 방해로 보지 않는다

월세를 크게 올려 불렀다고 해서 건물주가 항상 불리한 것은 아닙니다. 법과 판례가 인정하는 방어 논리가 분명히 있습니다.

첫째, 신규 임차인에게 요구한 조건이 재산세·종합부동산세 증가분이나 실제 시설 투자 비용으로 설명된다면, 인상 자체는 합리적 범위로 인정될 수 있습니다.

둘째, 임차인에게 3기분 차임을 연체한 사실이 있거나 무단전대 등 계약갱신 거절 사유가 있으면, 건물주의 권리금 보호 의무 자체가 발생하지 않습니다. 헌법재판소도 이 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 확인했습니다.

셋째, 재건축이나 직접 사용을 이유로 "누구를 데려와도 계약하지 않겠다"는 뜻을 미리 확정적으로 밝히고 실제 행동도 그와 일치하면, 신규 임차인을 주선받더라도 방해로 보지 않습니다. 다만 재건축을 이유로 들고 건물을 몇 년째 비워두면 이 방어는 무너집니다.

넷째, 임차인이 주선한 신규 임차인에게 애초에 보증금·차임을 지급할 능력이나 의사가 없었다면, 계약 무산의 책임을 건물주에게 물을 수 없습니다.

계약이 깨졌다면 건물주는 무엇을 준비해야 하는가

소송까지 갈 가능성을 낮추려면, 조건을 제시하는 시점부터 근거를 남겨야 합니다.

1단계, 신규 임차인에게 조건을 제시하기 전에 재산세·공과금 인상분과 주변 상가 시세 자료를 먼저 확보합니다.

2단계, 제시한 조건과 그 근거를 서면으로 남깁니다. 구두로만 통보하면 나중에 "합리적 범위"였다는 것을 입증하기 어렵습니다.

3단계, 임차인이 손해배상을 청구하면 임대차 종료일로부터 3년 안에 청구해야 하는 소멸시효를 고려해, 조기에 감정평가로 권리금 액수를 다퉈야 합니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

임대료를 얼마나 올릴 수 있는지보다, 그 인상을 무엇으로 설명할 수 있는지가 소송의 승패를 가릅니다.

신규 임차인에게 조건을 새로 제시하는 순간은 공실을 채우는 협상이자 동시에 잠재적 소송의 시작점입니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 갱신부터 신규 임차인 협상까지, 조건 제시의 근거를 미리 정리해 리스크를 줄이는 방식으로 건물을 관리합니다.