해외 지사나 현지법인 발령을 받아 나가면서 살던 아파트를 월세로 돌리는 경우, 지금까지는 세금 걱정이 크지 않았습니다. 1세대가 국내에 집을 한 채만 가지고 있고 그 집의 기준시가가 12억원 이하라면 월세 수입은 거주자든 비거주자든 똑같이 비과세였습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안은 이 비과세 특례 대상에서 비거주자를 제외하는 내용을 담고 있습니다. 국회를 통과해 2027년 귀속분부터 시행되면, 파견 기간 중 국내 집을 월세 놓은 주재원은 지금까지 한 푼도 내지 않던 세금을 새로 내야 합니다. 연 임대료 1,800만원을 기준으로 계산하면 종합과세를 선택할 때 약 49만 5천원, 분리과세를 선택할 때 약 107만 8천원 수준입니다.
2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 국내 1주택자라도 비거주자는 월세 비과세를 받지 못합니다. 연 임대료 1,800만원 기준으로 세부담은 선택한 과세 방식에 따라 약 49만원에서 108만원 사이이며, 임대료가 연 2,000만원을 넘으면 분리과세 선택 자체가 불가능해집니다.
지금까지는 왜 비과세였나 — 1주택 비과세 특례의 구조
소득세법 제12조 제2호 다목은 1세대가 국내에 주택을 한 채만 소유한 경우 그 주택의 임대소득을 비과세소득으로 정합니다. 조건은 두 가지입니다. 기준시가가 12억원을 넘지 않아야 하고, 국내에 소재한 주택이어야 합니다. 이 조문에는 '거주자에 한한다'는 단서가 없습니다. 그래서 국내에 집 한 채를 두고 해외로 나가 비거주자가 된 사람도 지금까지는 똑같이 비과세를 적용받았습니다.
2026년 세제개편안은 부동산 세제의 기준을 '주택 수'에서 '가액과 실거주'로 옮기는 방향을 잡았습니다. 종합부동산세에서 거주 1주택 기본공제는 12억원에서 14억원으로 올리고 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 낮추는 안이 같은 취지에서 나왔습니다. 주택임대소득 비과세 특례도 이 흐름을 따라갑니다. 국내에 실제로 거주하지 않는 소유자에게 비과세 혜택을 줄 이유가 없다는 논리입니다. 해외 발령으로 몇 년씩 집을 비운 주재원이 이 개정의 직접적인 영향권에 들어갑니다.
거주자로 남느냐 비거주자가 되느냐, 같은 집인데 세금이 갈린다
비거주자 전환 여부는 거주 의사가 아니라 소득세법상 판정 기준으로 결정됩니다. 국내에 주소가 없거나 183일 이상 국외에 거소를 두면 비거주자로 봅니다. 직업, 국내에 생계를 같이하는 가족, 국내 소재 자산 같은 생활관계를 종합적으로 따집니다. 배우자와 자녀를 데리고 출국하고 국내에 별다른 생활 기반이 남지 않으면 비거주자로 판정될 가능성이 큽니다.
같은 집, 같은 임대료라도 거주자인지 비거주자인지에 따라 세금은 완전히 달라집니다. 거주자로 남는다면 개정안이 시행돼도 1주택 비과세 특례를 그대로 유지합니다. 비거주자가 되는 순간 이 특례에서 빠지고, 그동안 신경 쓸 필요 없던 월세 소득 신고 의무가 새로 생깁니다.
| 구분 | 거주자로 남는 경우 | 비거주자로 전환되는 경우(개정 후) |
|---|---|---|
| 1주택 비과세 특례 | 적용(기준시가 12억원 이하) | 적용 배제 |
| 월세소득 신고의무 | 비과세 요건 충족 시 없음 | 있음(분리과세 또는 종합과세) |
| 인적공제 | 배우자·부양가족 공제 가능 | 본인 기본공제만 가능 |
| 납세관리인 지정 | 불필요 | 국세기본법상 신고 의무 |
비과세를 못 받으면 세금은 얼마나 늘어날까 — 실제 계산
서울에 방 3개짜리 아파트 한 채를 가진 B씨가 베트남 현지 합작법인(한국 본사 지분 60%)에 3년간 파견 발령을 받았다고 가정해보겠습니다. 배우자와 함께 출국하면서 전세로 살던 세입자를 내보내고 보증금 1억원에 월세 150만원(연 1,800만원)으로 임대 계약을 맺었습니다. 아파트 기준시가는 8억 9천만원으로 12억원 이하 기준을 충족합니다. 지분 60%인 합작법인 파견은 소득세법 시행령상 거주자 의제 요건(내국법인이 100% 출자한 해외현지법인 파견)에 해당하지 않습니다. 183일이 지나고 국내 생활 기반이 사실상 사라지면 B씨는 비거주자로 판정됩니다.
개정 전이라면 이 월세 1,800만원은 전액 비과세였습니다. 개정안이 통과된 뒤라면 두 가지 방법 중 하나를 골라 신고해야 합니다.
| 구분 | 분리과세(세율 14%) | 종합과세(비거주자) |
|---|---|---|
| 총수입금액 | 1,800만원 | 1,800만원 |
| 필요경비 | 900만원(미등록 50%) | 900만원(비교를 위한 가정) |
| 공제 | 200만원(미등록 기본공제) | 150만원(본인 기본공제만) |
| 과세표준 | 700만원 | 750만원 |
| 세율 | 14%(고정) | 6%(1,400만원 이하 구간) |
| 산출세액 | 98만원 | 45만원 |
| 지방소득세(10%) | 9만 8천원 | 4만 5천원 |
| 총 세부담 | 107만 8천원 | 49만 5천원 |
숫자만 보면 종합과세가 두 배 넘게 유리합니다. 이유는 단순합니다. 분리과세는 세율이 낮은 대신(14%) 필요경비와 정해진 공제 외에 다른 공제를 인정하지 않고, 종합과세는 세율 구조가 누진적이지만(6~45%) 비거주자는 국내에 합산할 다른 소득이 사실상 없어 임대소득 단독으로 최저 세율 구간(1,400만원 이하 6%)에 머무는 경우가 많습니다. 해외에서 받는 근로소득은 국내 원천소득이 아니어서 이 계산에 들어가지 않습니다.
임대료가 더 크면 이야기가 달라집니다. 월세를 250만원(연 3,000만원)으로 올리면 총수입금액이 2,000만원을 넘어 분리과세 선택 자체가 불가능해지고 종합과세 의무 대상이 됩니다. 이 경우 과세표준은 1,350만원(3,000만원-필요경비 1,500만원-기본공제 150만원)이 되고 세율 6%를 적용하면 산출세액 81만원, 지방소득세를 더해 총 89만 1천원 수준의 세금을 내게 됩니다. 분기점은 '연 2,000만원'입니다. 이 금액을 넘느냐 아니냐에 따라 선택지 자체가 사라집니다.
종합과세 계산에 쓴 필요경비율 50%는 분리과세 기준(미등록 임대주택)을 비교용으로 적용한 값입니다. 실제 종합과세 신고 시에는 장부에 의한 실제 경비나 국세청이 매년 고시하는 단순경비율로 계산하며, 업종과 연도에 따라 달라질 수 있어 신고 전 전문가 확인이 필요합니다.
발령받았다고 다 비거주자는 아니다 — 실무에서 자주 놓치는 함정
상담에서 자주 확인하는 오해가 있습니다. 회사 발령으로 해외에 나가면 무조건 비거주자가 된다고 생각하는 경우입니다. 소득세법 시행령 제3조는 내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100%를 직접 또는 간접 출자한 해외현지법인이나 국외사업장에 파견된 임원·직원은 파견기간이나 체류 일수와 관계없이 거주자로 본다고 정합니다. 국내 본사가 지분을 전부 가진 해외 지점이나 100% 자회사로 나간 주재원은 몇 년을 나가 있어도 세법상 여전히 거주자입니다. 이 경우라면 2026년 세제개편안이 통과돼도 1주택 비과세 특례를 그대로 유지합니다.
문제는 지분율이 100%에 못 미치는 합작법인(JV)에 파견되거나, 현지 법인에 직접 채용되는 경우입니다. 이때는 파견 특례가 적용되지 않고 원칙으로 돌아가 183일 기준으로 거주자·비거주자를 가립니다. 실무에서는 '주재원'이라는 호칭만 보고 거주자 지위가 자동으로 유지된다고 오해하는 사례가 많습니다. 파견받는 법인의 지분 구조부터 확인하는 것이 순서입니다.
비거주자로 전환됐는데도 이전 관행대로 여전히 비과세라고 생각해 신고를 누락하면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(1일 0.022%)가 별도로 붙습니다. 국세기본법에 따라 출국하는 비거주자는 국내에 납세관리인을 정해 관할 세무서에 신고할 의무도 있습니다. 월세를 받는 계좌만 국내에 남겨두고 신고 자체를 잊는 경우가 실제로 적지 않습니다.
비과세를 잃는다고 세금이 무조건 커지는 것은 아닙니다. 관건은 지분 구조와 과세 방식 선택입니다.
해외 발령이 확정되면 파견받는 법인의 지분율과 국내 주택의 기준시가부터 확인하는 게 순서입니다. 지분 100% 법인 파견이라면 개정안이 통과돼도 영향이 없고, 그렇지 않다면 임대료 규모에 따라 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 골라 신고하면 됩니다. 안택스는 해외 발령을 앞둔 개인사업자·직장인의 국내 자산 정리를 파견법인의 지분 구조 확인부터 함께 살펴봅니다.