월급은 연말정산으로 끝났는데, 월세를 받는 집 한 채가 5월이면 별도의 세금 숙제로 돌아옵니다. 연 임대수입(총수입금액)이 2,000만원 이하라면 임대소득만 떼어 14%로 끝내는 분리과세와 근로소득 위에 얹어 계산하는 종합과세 중에서 고를 수 있습니다.
직장인 집주인은 대부분 분리과세가 같거나 더 유리합니다. 근로소득이 낮아 과세표준이 1,400만원 안쪽에 머무는 경우에만 종합과세(6%)가 더 적게 나올 수 있습니다. 선택은 내년 5월 신고서에서 하지만, 판단에 쓰는 변수인 올해 수입금액, 주택 수, 근로소득금액, 사업자등록 상태는 12월 31일에 굳어집니다.
두 방식이 계산되는 구조, 직장인이 기본공제 200만원을 받는 경계선, 소득 구간별 실제 세액, 연말 전 점검 순서를 2026년 기준으로 순서대로 풀어 봅니다.
직장인 집주인의 분기점은 두 가지입니다. 근로소득금액 약 2,000만원(총급여 약 2,970만원)이면 기본공제 200만원 적용 여부가 갈리고, 근로 과세표준 1,400만원·5,000만원이면 합산 세율이 바뀝니다.
분리과세와 종합과세는 무엇이 다르게 계산될까
분리과세는 임대소득만 따로 떼어 14% 단일세율로 끝내고, 종합과세는 근로소득과 합산해 6~45% 기본세율로 계산합니다. 주택임대 총수입금액이 2,000만원을 넘으면 선택권 없이 종합과세이고, 2,000만원 이하일 때만 고를 수 있습니다.
| 구분 | 분리과세 | 종합과세 |
|---|---|---|
| 세율 | 14% 단일 | 6~45% 누진, 근로소득 위에 합산 |
| 필요경비 | 수입의 50%(등록임대주택 60%) | 장부 또는 경비율로 따로 계산 |
| 공제 | 200만원(등록 400만원), 다른 종합소득금액 2,000만원 이하일 때만 | 인적공제 등 종합소득공제를 한 번만 적용 |
| 근로소득 연말정산 | 따로 계산, 5월에 별도 신고 | 근로소득과 합산해 세액 재계산 |
직장인은 근로소득금액 약 2,000만원에서 기본공제가 갈립니다
분리과세 기본공제 200만원은 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용됩니다. 직장인에게는 총급여가 아니라 총급여에서 근로소득공제를 뺀 근로소득금액이 판정 기준입니다.
계산은 단순합니다. 총급여 1,500만원 초과 4,500만원 이하 구간의 근로소득공제는 750만원에 1,500만원 초과분의 15%를 더한 금액입니다. 총급여 2,970만원이면 공제가 750만원 + 1,470만원 × 15% ≒ 970만원이고, 근로소득금액은 약 2,000만원입니다. 총급여가 이보다 1만원이라도 높으면 기본공제 200만원은 사라집니다.
근로소득만 보는 것이 아닙니다
판정에는 이자·배당(금융소득 종합과세 대상 분), 연금소득, 기타소득, 프리랜서 사업소득까지 합산한 종합소득금액이 들어갑니다. 부업으로 받은 강의료나 원고료가 있는 직장인이 판정에서 놓치는 부분입니다. 12월 31일이 지나면 올해 소득은 바꿀 수 없으므로, 연말 전에 올해 들어온 비근로소득이 얼마인지부터 모아 봐야 합니다.
근로 과세표준 구간별로 어느 쪽이 유리할까
합산 후 한계세율이 14%보다 낮으면 종합과세, 높으면 분리과세가 유리합니다. 2026년 기준 소득세 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5,000만원 이하 35%입니다.
실제 상담에서 자주 보는 모습은 월세 100만원짜리 오피스텔 한 채를 가진 직장인입니다. 연 수입 1,200만원, 필요경비 50%를 빼면 소득금액 600만원입니다. 근로소득 수준별로 세 가지로 나눠 계산하면 아래와 같습니다.
| 사례 (2026년 귀속) | 분리과세 | 종합과세 (임대분 증가세액) | 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 총급여 1,800만원, 근로 과표 700만원 가정 | 근로소득금액 약 1,005만원이라 공제 적용. (600 − 200) × 14% = 56만원 | 과표 700 → 1,300만원, 6% 구간. 600 × 6% = 36만원 | 종합과세 (20만원 차) |
| 총급여 6,000만원, 근로 과표 3,000만원 가정 | 근로소득금액 약 4,725만원이라 공제 없음. 600 × 14% = 84만원 | 과표 3,000 → 3,600만원, 15% 구간. 600 × 15% = 90만원 | 분리과세 (6만원 차) |
| 총급여 1억원, 근로 과표 6,500만원 가정 | 공제 없음. 600 × 14% = 84만원 | 과표 6,500 → 7,100만원, 24% 구간. 600 × 24% = 144만원 | 분리과세 (60만원 차) |
과표 5,000만원을 넘는 직장인은 분리과세가 결과적으로 정해져 있습니다. 판단이 어려운 구간은 오히려 과표 1,400만원에서 5,000만원 사이이고, 이 구간에서는 14%와 15%의 1%포인트 차이보다 기본공제 200만원을 받을 수 있는지(근로소득금액 2,000만원 이하)가 세액 차이를 만듭니다. 대출이자 등 실제 경비가 수입의 50%를 훨씬 넘는 집은 장부로 경비를 잡는 종합과세가 역전되는 경우도 있어, 이때는 계산이 필요합니다.
12월 31일 전에 무엇부터 따져 볼까
수입금액 확정, 근로소득금액 확인, 사업자등록 상태 점검 세 가지를 순서대로 보면 됩니다. 연말이 지나면 올해 수입과 등록 상태는 바꿀 수 없어서, 선택 자체보다 선택에 쓰이는 숫자를 먼저 굳혀 두는 일입니다.
- 수입금액과 주택 수. 월세는 약정한 지급일이 속한 연도로 잡고, 선불로 받은 월세나 밀린 월세도 해당 연도별로 나눠 봅니다. 주택 수는 부부 합산 소유 주택 기준이며, 월세를 놓은 집 외에 소유한 집이 있어 2채 이상이어야 월세가 과세 대상입니다. 1주택을 월세로 놓으면 기준시가 12억원 이하까지는 비과세입니다.
- 근로소득금액과 비근로소득. 지난해 연말정산 자료의 총급여와 올해 예상 급여로 근로소득금액을 구하고, 이자·배당·기타소득·부업 소득을 더해 종합소득금액 2,000만원 선과 비교합니다.
- 등록 상태. 임대 사업자등록 여부와 등록임대주택 해당 여부를 확인합니다. 등록임대주택은 필요경비율 60%, 기본공제 400만원으로 달라지지만 임대주택 등록 요건은 별도이므로 전문가 확인이 필요합니다.
미등록가산세는 매달 쌓입니다
미등록가산세는 사업개시일부터 등록 신청일 전날까지의 주택임대 수입금액에 0.2%를 곱한 금액입니다. 월 100만원 월세를 1년 넘게 미등록으로 받았다면 1,200만원 × 0.2% = 2.4만원이어서 금액 자체는 작지만, 분리과세 선택 후에도 별도로 붙습니다. 지금이라도 등록하면 앞으로 쌓이는 수입분에는 가산세가 생기지 않습니다.
연말정산을 했다고 임대소득까지 끝난 것은 아닙니다. 월세 소득은 연말정산과 별개로 내년 5월에 신고해야 하고, 세입자가 월세 세액공제를 받으면 임대차 정보가 국세청에 확인됩니다. 부부 공동명의이거나 소형주택 주택 수 제외 특례 해당 여부(적용 기한과 요건은 개정이 잦음)가 걸린 경우에는 소득 귀속과 주택 수 계산이 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다. 부모님이나 배우자의 건강보험 피부양자라면 임대소득이 자격 유지에 영향을 줄 수 있으니 국민건강보험공단 기준도 함께 확인해야 합니다.
직장인 집주인의 선택은 5월에 하지만, 선택을 가르는 숫자는 12월 31일에 확정됩니다.
안택스는 연말정산 자료와 임대차 계약서를 나란히 놓고 분리과세와 종합과세를 모의계산하는 방식으로 이런 사례를 정리합니다.