노후 상가 건물을 헐고 새로 짓겠다고 마음먹은 순간, 가장 먼저 확인해야 할 것은 건물의 나이가 아니라 대지가 속한 용도지역입니다. 결론부터 말하면, 서울시가 2025년 5월 19일부터 시행 중인 용적률 한시 완화는 제2종·제3종 일반주거지역에 있는 건축물에만 적용됩니다. 대지가 이 두 용도지역에 속한다면 별도의 노후도 심사 없이 건축허가나 건축신고만으로 법정 상한 용적률까지 끌어올릴 수 있고, 반대로 상업지역이나 준주거지역이라면 이번 완화의 대상이 아니라 다른 경로를 찾아야 합니다.
이 글에서는 완화 폭과 적용 조건, 대지면적을 기준으로 실제 연면적이 얼마나 늘어나는지, 그리고 완화를 받고도 실무에서 자주 놓치는 함정을 짚습니다.
제2종일반주거지역은 200%→250%, 제3종일반주거지역은 250%→300%로 법정 상한까지 2028년 5월 18일까지 한시 완화됩니다. 건축법상 개별 건축허가·신고에는 노후도 요건이 없고, 상가·업무시설 같은 비주거 용도는 주거용 다가구·오피스텔에 적용되는 전용면적 85㎡ 제한과도 무관합니다.
서울시 용적률 한시 완화, 무엇이 얼마나 바뀌었나
이번 완화는 건설 경기 위축에 대응해 서울시가 도시계획 조례를 개정하면서 시작됐습니다. 시행일은 2025년 5월 19일이고, 종료일은 2028년 5월 18일로 못 박혀 있는 3년짜리 한시 조치입니다. 그 안에 건축허가나 건축신고를 신청해야 완화된 용적률을 적용받을 수 있고, 기한이 지나면 다시 종전 법정 용적률로 돌아갑니다.
적용 대상은 두 가지 경로로 나뉩니다. 하나는 건축법에 따른 일반적인 건축허가·건축신고이고, 다른 하나는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업(36세대 미만)·소규모재건축사업(부지 1만㎡ 미만)·소규모재개발사업(부지 5천㎡ 미만)입니다. 단독 소유주가 자기 대지에 있는 노후 상가 건물을 혼자 헐고 새로 짓는 경우라면 대부분 첫 번째 경로, 즉 건축법상 개별 건축허가·신고에 해당합니다. 이 경로에는 대지면적이나 건축면적 하한·상한 제한이 없습니다.
다만 주거용 다가구주택·공동주택이나 오피스텔은 1세대(1호)당 전용면적이 85㎡ 이하인 국민주택규모여야 완화를 적용받습니다. 반면 상가·업무시설 같은 비주거 용도는 이 전용면적 제한과 무관하게 완화를 적용받을 수 있어, 노후 상가 건물주 입장에서는 오히려 걸림돌이 적은 편입니다.
| 용도지역 | 종전 법정 상한 | 한시 완화 후 | 증가율 |
|---|---|---|---|
| 제2종일반주거지역 | 200% | 250% | +25%p |
| 제3종일반주거지역 | 250% | 300% | +20%p |
우리 건물이 대상인지는 용도지역이 가른다
실제 상담에서 가장 많이 나오는 오해가 여기서 생깁니다. "우리 건물이 30년 넘었으니 완화를 받을 수 있지 않느냐"고 묻는 경우가 많은데, 이번 완화는 건물의 나이가 아니라 대지가 서 있는 용도지역으로만 판정합니다. 마포구 골목 안쪽에서 준공 32년 된 3층 상가 건물을 보유한 소유주 사례가 있습니다. 이 대지는 제2종일반주거지역에 속해 있었고, 신축을 검토하며 건축사에게 확인한 결과 별도 심의 없이 법정 상한인 250%까지 설계할 수 있다는 답을 받았습니다. 반대로 강남대로변 상업지역에 상가 건물을 가진 소유주는 같은 질문을 했지만, 대지가 상업지역이라 이번 한시 완화 대상이 아니라는 안내를 받고 다른 인센티브를 알아봐야 했습니다.
| 구분 | 제2·3종 일반주거지역 | 상업지역·준주거지역 |
|---|---|---|
| 적용 여부 | 완화 대상 | 완화 대상 아님 |
| 근거 | 서울시 도시계획조례(2025.5.19 개정) | 별도 비주거비율 완화 정책 |
| 적용 경로 | 건축허가·신고, 소규모정비사업 | 친환경·제로에너지 인증 등 개별 인센티브 |
| 시한 | 2028년 5월 18일까지 | 상시(별도 제도, 조건별 상이) |
상업지역·준주거지역에 별도로 시행 중인 완화는 용적률 자체를 올려주는 것이 아니라, 건물 안에서 상가·근린생활시설이 차지해야 하는 최소 비율(비주거 의무비율)을 낮춰주는 제도입니다. 상업지역은 20%에서 10%로 낮아졌고, 준주거지역은 의무비율 자체가 폐지됐습니다. 즉 상가·오피스 비중을 줄이고 주거 비중을 늘리는 데 도움이 되는 완화이지, 노후 상가 건물을 더 크게 지을 수 있게 해주는 완화는 아닙니다. 이 차이를 모르고 "우리 지역도 완화 대상이라던데"라고 오해하는 경우가 실무에서 자주 나옵니다.
완화를 받으면 연면적이 실제로 얼마나 늘어나나
숫자로 보면 체감이 다릅니다. 대지면적 200㎡, 제3종일반주거지역에 있는 노후 상가 건물을 헐고 새로 짓는다고 가정하겠습니다. 종전 법정 용적률 250%를 적용하면 지을 수 있는 연면적은 500㎡입니다. 여기에 한시 완화가 적용된 300%를 적용하면 연면적은 600㎡로 늘어나, 완화 전보다 100㎡(20%) 더 지을 수 있습니다.
| 구분 | 완화 전 | 한시 완화 후 | 인증 추가 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 용적률 | 250% | 300% | 360%(법정 상한 120%) |
| 연면적(대지 200㎡ 기준) | 500㎡ | 600㎡ | 720㎡ |
| 완화 전 대비 증가 | - | +100㎡(+20%) | +220㎡(+44%) |
이 완화가 실익이 큰 경우와 그렇지 않은 경우는 대지 조건으로 갈립니다. 애초에 건폐율이나 주차 대수 제한 때문에 법정 상한 용적률을 다 채우지 못하고 짓던 여유 있는 대지라면, 용적률이 250%에서 300%로 올라가도 실제 설계에는 큰 변화가 없습니다. 반대로 상한까지 꽉 채워 짓던 협소한 대지라면, 이번 완화로 늘어난 층수나 면적만큼 임대 가능한 상가 면적이 그대로 늘어나는 효과를 봅니다. 신축을 검토하는 단계에서 기존 설계안이 법정 상한을 다 쓰고 있었는지부터 확인하는 것이 우선입니다.
완화받고도 놓치기 쉬운 함정과 추가로 늘리는 방법
법령 원문이나 공식 안내에는 잘 나오지 않지만, 실무에서 반복적으로 걸리는 지점이 있습니다. 가장 흔한 함정은 이 완화가 자동으로 적용되는 것이 아니라는 점입니다. 설계 단계에서 건축사가 완화된 상한을 반영해 설계도서를 작성해야 하고, 인허가 부서에도 해당 조례 개정 사항을 근거로 명시해야 합니다. 종전 기준으로 이미 설계를 마쳐둔 상태에서 뒤늦게 완화 사실을 알게 되면, 늘어난 용적률만큼의 면적을 그대로 놓치게 됩니다.
이 완화는 2028년 5월 18일까지만 한시 적용됩니다. 그 이전에 건축허가나 건축신고를 신청해야 하며, 신청 시점이 기준이므로 착공이나 준공 시점을 기준으로 계산하면 안 됩니다. 또한 두 번째로 흔한 함정은 노후도를 오해하는 경우입니다. "노후 건물이니 정비사업 절차부터 밟아야 한다"고 생각해 가로주택정비사업 같은 정비사업 경로로 접근했다가, 여러 소유자 동의를 모으는 데 시간을 쓰는 경우가 있습니다. 단독 소유 건물이라면 개별 건축허가·신고 경로가 훨씬 간단합니다.
완화된 상한에서 한 단계 더 늘리는 방법도 있습니다. 친환경 건축물 인증이나 제로에너지 인증을 받거나 대지 안에 공개공지를 확보하면, 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 기반시설이 충분하다고 인정될 경우 해당 용도지역 법정 상한의 120%까지 추가로 용적률을 적용받을 수 있습니다. 실제로 강남구 역삼동의 한 근린생활시설은 지능형건축물·제로에너지 인증을 통해 제3종일반주거지역 시행령 한도인 300%를 넘어 360%까지 용적률을 적용받은 사례가 있습니다.
용적률 한시 완화는 건물의 나이가 아니라 대지가 서 있는 용도지역을 먼저 확인해야 계산이 시작되는 혜택입니다.
노후 상가 건물의 신축 규모를 정하는 단계에서부터 용도지역과 완화 시한을 함께 확인해두면, 설계가 끝난 뒤에야 완화 가능성을 알게 되어 면적을 놓치는 일을 피할 수 있습니다. 안택스 에셋은 빌딩의 취득부터 관리, 매각까지 이어지는 자산 운용 전략을 건물주 관점에서 함께 검토합니다.