형제끼리 상속받아 공동명의로 둔 부동산을 한 명 단독명의로 정리하면, 양도세나 증여세가 붙는 경우는 언제일까

부모님 상속 뒤 형제 둘이 지분 1/2씩으로 등기해 둔 상가나 토지를 이제 한 사람 이름으로 정리하고 싶다는 상담이 꾸준합니다. 임대차 갱신, 담보대출, 매각 협의마다 공동 명의자의 도장이 필요해 번번이 일이 멈추기 때문입니다. 등기부만 한 줄 바꾸면 끝날 것 같지만, 지분이 실제로 이동하는 거래이므로 세금이 따라옵니다.

판단 기준은 하나입니다. 각자 가져가는 재산의 가치가 지분 비율 그대로인가, 한쪽이 늘고 한쪽이 줄었는가. 건물 한 채를 형이 통째로 갖는다면 동생 몫이 형에게 넘어간 것이므로, 정산금을 주면 동생에게 양도소득세, 한 푼도 안 주면 형에게 증여세, 시가보다 싸게 주면 차액 일부에 증여세가 붙습니다. 필지나 호실을 나눠 각자 단독명의를 가져가면서 가치가 균형이면 양도세도 증여세도 없습니다. 상속세 신고기한(6개월) 안에 정리했는지도 결과를 바꿉니다.

공유물분할은 언제 과세가 없고, 언제 세금이 붙나요

각자 받는 재산의 가치가 자기 지분 비율과 같으면 과세가 없고, 한쪽 가치가 늘고 다른 쪽이 줄면 그 증감분에 세금이 붙습니다. 공유물분할(민법 제269조)은 하나의 재산 위에 겹쳐 있던 권리를 각자의 몫으로 떼어 내는 일이어서, 가치가 그대로면 팔고 산 것으로 보지 않는 것이 과세당국과 조세심판례의 큰 흐름입니다.

이 글의 상황은 대부분 오른쪽입니다. 상가 건물 한 채는 쪼갤 수 없어서, 형이 갖는 순간 동생의 5억 원 몫이 통째로 형에게 넘어갑니다. 서로 붙어 있지 않은 필지 두 개를 하나씩 나눠 갖는 경우에도 필지 가치가 6억 원과 4억 원이면 1억 원 차이가 생기고, 조세심판례에서는 각자 지분 전체를 맞바꾼 교환으로 보아 과세 범위를 넓게 잡은 결정과 증감분만 과세한 결정이 갈려 있습니다. 필지 사이 가치 균형을 맞추는 것이 첫 번째 과제입니다.

정산금을 주고 동생 지분을 사 오면, 양도세는 누구에게 얼마나 붙나요

시가대로 정산금을 주고 지분을 사 오면 지분을 판 동생에게 양도소득세가 붙고, 형에게는 유상 취득세가 따로 생깁니다. 양도가액은 동생이 받은 정산금, 취득가액은 상속개시일 현재 상속재산 평가액 중 동생 몫입니다. 취득시기는 상속개시일이어서 단기 양도 세율 걱정은 보통 없고, 장기보유특별공제의 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 이어서 계산하는 것이 원칙입니다.

시가 10억 원 상가 건물을 형제가 1/2씩 상속받았고, 형이 동생 지분 시가 5억 원을 정산금으로 지급하는 사례로 계산합니다. 상속개시일 평가액 중 동생 몫은 4억 원, 필요경비와 장기보유특별공제는 반영하지 않은 단순 계산입니다.

피상속인이 건물을 10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제 20%가 붙어 양도차익이 8천만 원으로 줄고, 같은 방식으로 계산하면 합계가 약 1,412만 원까지 내려갑니다. 장기보유특별공제를 적용할 수 있는 자산인지, 보유기간을 어디서부터 세는지는 자산 종류에 따라 달라 개별 확인이 필요합니다.

형 쪽 비용도 같이 봐야 합니다. 비주택 부동산을 유상으로 5억 원어치 취득하면 취득세·농어촌특별세·지방교육세를 합쳐 4.6% 안팎, 약 2,300만 원이 따로 듭니다. 지분 가치가 균형인 현물분할은 지분 범위 안의 취득이어서 낮은 특례세율이 적용되므로 이 정도 부담은 생기지 않습니다.

대가 없이, 혹은 시가보다 싸게 넘기면 증여세는 얼마나 나오나요

대가 없이 동생 지분을 형 앞으로 넘기면 형에게 증여세가 붙고, 시가보다 낮은 대가를 주고받았다면 차액 중 일부에 증여세가 붙습니다. 형제 사이는 증여재산공제가 10년간 1천만 원뿐이어서 공제 효과가 거의 없습니다.

동생 지분 시가 5억 원을 형이 무상으로 받는 경우 과세표준은 4.9억 원이고, 증여세율 20%(1억 원 초과 5억 원 이하 구간)에서 누진공제 1천만 원을 빼면 산출세액은 8,800만 원입니다. 기한 내 신고하면 3% 신고세액공제가 있어도 약 8,536만 원 수준입니다. 같은 지분을 5억 원에 정산 매입했을 때 동생 양도세 약 2,055만 원과 형 취득세 약 2,300만 원을 합한 약 4,355만 원과 비교하면, 형이 자금을 마련할 수 있는 한 정산 매입이 세 부담이 훨씬 작은 경우가 많습니다. 무상 이전은 증여세 8,800만 원에 증여 취득세(비주택 약 4%, 약 2,000만 원)가 더해져 1억 원을 넘습니다.

애매한 구간은 시가보다 조금 싸게 정산한 경우입니다. 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상이면 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 증여세가 붙고, 증여재산가액은 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 뺀 값입니다.

시가 5억 원 지분을 3억 원에 정산했다면 차액은 2억 원, 시가의 30%인 1.5억 원을 넘어 과세 대상입니다. 증여재산가액은 2억 원에서 1.5억 원을 뺀 5천만 원, 증여공제 1천만 원을 빼면 과세표준 4천만 원에 10% 세율을 곱해 증여세는 약 400만 원입니다. 형 쪽 세금은 가볍게 끝나는 것처럼 보이지만 동생 쪽이 문제입니다. 형제는 특수관계인이라 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5%(2,500만 원) 이상이면 소득세법 제101조의 부당행위계산 대상이 되어, 양도가액이 실제로 받은 3억 원이 아니라 시가 5억 원으로 고쳐질 수 있습니다. 3억 원만 받고 5억 원 기준 양도세 약 2,055만 원을 내는 구조입니다. 증여세와 양도세가 겹쳐 적용되는 방식은 사안별로 달라 전문가 확인이 필요합니다.

상속 직후인지, 몇 년 뒤인지에 따라 세금은 어떻게 달라지나요

상속세 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월) 안에 분할을 마치면 상속분을 초과해 가져가는 부분에 증여세를 매기지 않고, 신고기한이 지난 뒤 옮기면 앞에서 본 양도·증여 판단을 그대로 받습니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제3항과 같은 법 시행령 제3조의2가 이 경계를 정하고 있습니다.

실제 상담에서 자주 보는 장면은 이렇습니다. 부친 사망 직후 경황이 없어 상가를 형제 법정지분 1/2씩으로 등기해 두었고, 2년 뒤 형이 담보대출을 받으려다 단독명의가 필요해졌습니다. 법무사 사무소에서 등기 원인을 협의분할에 의한 상속으로 처리하겠다고 했는데, 세무서에서는 신고기한이 지난 재분할이라며 증여로 안내하는 식입니다. 등기 원인 이름은 세금을 가르지 못하고, 실제 거래의 실질과 시점이 가릅니다.

순서와 선택 기준은 조건에 따라 나뉩니다.

1. 상속 후 6개월이 지나지 않았고 등기 전이라면 처음부터 협의분할로 형 단독 상속등기를 하는 방법이 있습니다. 다만 정산금을 지급하며 한 사람이 가져가는 대상분할이면 정산금에 해당하는 지분은 양도로 볼 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.
2. 필지나 호실을 나눌 수 있다면 감정평가로 각 몫의 가치를 맞춰 현물로 분할하는 쪽이 세 부담이 가장 작습니다. 가치가 남으면 그 차액만 정산하고 해당 부분만 양도로 보는 것이 일반적입니다.
3. 건물 한 채라 쪼갤 수 없고 형이 자금을 마련할 수 있다면 감정가 기준 정산 매입이 유리합니다. 동생의 양도차익이 작거나 장기보유특별공제가 큰 경우에 특히 그렇습니다.
4. 자금이 없어 무상 이전을 생각한다면 증여세와 취득세가 합쳐 1억 원을 넘는 구조인지 먼저 계산해야 합니다. 형제 사이 증여는 세 부담이 큰 편이어서 마지막 선택지로 두는 것이 좋습니다.

대상이 주택이라면 비과세·중과 규정까지 걸리고 세율 구조가 위 표와 달라지므로, 위 계산은 상가 건물·토지 기준이라는 점을 감안해야 합니다. 공유 지분이 있는 상태에서 먼저 팔고 싶은지, 아니면 계속 보유할 건지에 따라서도 순서가 바뀝니다.

형제 공동명의 정리는 등기 한 줄이 아니라 동생 몫 5억 원이 어떻게 넘어갔느냐로 세금이 정해집니다.

정산 매입은 동생의 양도세와 형의 취득세로, 무상 이전은 형의 증여세로, 저가 정산은 둘 다로 이어집니다. 어느 방식이든 상속개시일 평가자료와 감정평가서, 자금 이체 내역을 갖춰 두면 신고 단계에서 흔들릴 일이 크게 줄어듭니다.