신사동 가로수길이나 압구정로데오 인근에서 상가빌딩을 갖고 있다면, 최근 재지정 공고를 보고 "이게 내 건물에도 적용되는 건가" 싶었을 겁니다. 결론부터 말하면 적용됩니다. 서울시가 2025년 9월 25일 재지정한 토지거래허가구역은 아파트 투기를 겨냥한 조치지만, 공고문이 정한 지정 범위는 신사동·압구정동 법정동 전체 토지이고 용도지역 구분이 없습니다. 상업지역에 있는 상가빌딩도 대지 면적이 15㎡를 넘으면 매매할 때마다 구청 허가를 받아야 합니다. 이 글은 왜 상가빌딩도 예외가 아닌지, 실제 허가 기준과 절차, 매입 목적에 따라 달라지는 의무이용기간까지 2026년 기준으로 정리합니다.
신사동·압구정동 재지정은 아파트 재건축 투기 억제가 목적이지만, 지정 효력은 법정동 전체 토지에 미칩니다. 상업지역 기준면적 15㎡를 넘는 상가빌딩 대지는 예외 없이 매매 시마다 허가 대상이며, 매도인이 이미 정상적으로 이용해온 건물이라도 매수인은 자신의 이용계획서를 새로 내야 합니다.
이번 재지정, 상가빌딩도 정말 포함될까
포함됩니다. 서울특별시는 2025년 9월 25일 공고 제2025-2774호로 강남·서초·송파·용산 4개구의 아파트 밀집지역 약 142.22㎢를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 강남구에서는 개포동·논현동·대치동·도곡동·삼성동·세곡동·수서동·신사동·압구정동·역삼동·율현동·일원동·자곡동·청담동 14개 법정동, 약 39.50㎢가 대상입니다. 지정 배경은 재건축 기대감에 따른 아파트값 급등을 억제하려는 것이지만, 공고문에 적힌 지정 범위는 "해당 법정동"이고 여기에는 주거지역뿐 아니라 상업지역·공업지역·녹지지역이 구분 없이 포함됩니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 가로수길에서 3층짜리 상가빌딩을 20년 가까이 운영해온 건물주가 매각을 준비하면서, 중개 과정에서 "이 동네 지정은 재건축 아파트 얘기니 상가는 신고만 하면 된다"는 말을 듣고 계약서에 바로 도장을 찍으려 한 경우입니다. 실제로는 상가 대지도 지정 범위에 포함돼 있어서, 허가 없이 체결한 매매 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 계약을 먼저 체결하고 나중에 허가를 신청하는 순서는 통하지 않는다는 점을 짚어야 합니다.
압구정동은 지정이 두 겹으로 겹쳐 있어서 더 헷갈리는 지역입니다. 압구정 2~5구역처럼 재건축 정비계획구역으로 별도 지정된 아파트 부지는 2026년 4월 26일까지 효력이 있고, 이번에 다룬 법정동 전체 재지정은 2026년 12월 31일까지입니다. 온라인에서 지정기간을 검색하면 서로 다른 날짜가 나오는 이유가 이것입니다. 압구정동 상가빌딩은 법정동 전체 재지정 기준, 즉 2026년 12월 31일까지의 지정을 따릅니다.
상가빌딩에 실제로 적용되는 허가 기준면적
상업지역 기준면적은 15㎡ 초과입니다. 신사동·압구정동 상가빌딩 대지는 보통 200㎡에서 1,000㎡대여서, 기준면적을 따지는 게 무의미할 정도로 거의 다 걸립니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령이 정한 도시지역 기준면적은 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡입니다. 다만 시·도지사가 허가구역을 지정할 때 이 기준의 10퍼센트에서 300퍼센트 범위에서 따로 정할 수 있는데, 서울을 포함한 수도권 지자체는 대부분 가장 낮은 10퍼센트를 적용합니다. 그 결과 서울에서는 상업지역 기준면적이 실질적으로 15㎡ 초과로 낮아진 상태입니다.
| 용도지역 | 법정 기준면적 | 서울시 적용 기준(10%) |
|---|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ | 6㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ | 15㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ | 15㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ | 20㎡ 초과 |
숫자로 보면 체감이 빨라집니다. 신사동 가로수길 이면도로에 대지면적 264㎡(80평) 상가빌딩이 있다고 하면, 서울시 적용 기준 15㎡의 17배가 넘는 규모입니다. 압구정로데오 대로변 상가빌딩처럼 대지면적이 500㎡를 넘는 경우도 흔합니다. 이 정도 규모라면 기준면적에 걸리는지 아닌지를 따질 필요 없이, 처음부터 허가 대상으로 놓고 매매 일정을 짜야 합니다.
매입 목적에 따라 달라지는 의무이용기간
허가를 받은 뒤에는 신청서에 적은 목적대로 일정 기간 그 용도를 유지해야 합니다. 상가빌딩을 매입하는 목적은 크게 세 갈래로 나뉘고, 의무이용기간이 다르게 적용됩니다.
첫째, 임대사업이나 매장 운영처럼 사업 목적으로 이용하려는 경우입니다. 이때는 사업용으로 분류돼 의무이용기간이 4년입니다. 둘째, 매입 후 별다른 활용 계획 없이 보유만 하거나 재건축·재개발을 기다리며 현상을 유지하려는 경우입니다. 이 경우 현상보존 목적으로 분류될 수 있고, 의무이용기간은 5년으로 더 길어집니다. 셋째, 상가빌딩 저층이나 옥탑에 실제로 거주할 목적이 섞여 있는 겸용 건물이라면, 그 부분에는 주거용 2년 기준이 별도로 걸릴 수 있습니다.
실무에서 자주 나오는 오해가 하나 있습니다. 매도인이 이미 의무이용기간을 다 채운 건물이니 매수인은 그 상태를 그냥 이어받으면 된다는 생각입니다. 그렇지 않습니다. 소유권이 넘어가면 의무이용기간은 매수인이 새로 제출한 이용계획서를 기준으로 다시 시작됩니다. 20년째 상가로 정상 운영되던 건물이라도, 매수인이 다른 목적을 적었다면 그 목적을 기준으로 심사받습니다. 정확한 목적 분류와 기간 산정은 신청 서류와 구청 담당부서 심사에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 관할 구청 토지정보과에 이용계획서 초안을 들고 사전 상담을 받는 것이 안전합니다.
허가 절차와 허가받지 못했을 때 벌어지는 일
허가는 계약을 체결하기 전에 받아야 하는 사전 허가입니다. 절차는 크게 세 단계입니다. 허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서를 갖춰 제출하면 구청 담당부서가 서류검토와 현장조사를 진행하고, 신청일로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가를 통보합니다.
문제는 허가를 안 받고 계약을 진행했을 때입니다. 허가 없이 체결한 매매 계약은 처음부터 효력이 발생하지 않습니다. 계약서에 도장을 찍고 계약금을 주고받았더라도 법적으로는 계약이 성립하지 않은 상태가 됩니다.
매매계약서에 "허가를 조건으로 한다"는 특약을 넣지 않고 잔금까지 진행하는 경우가 실무에서 종종 발생합니다. 허가가 나지 않으면 계약 자체가 처음부터 효력이 없었던 것으로 처리되므로, 계약금·중도금 반환을 둘러싼 분쟁으로 이어지기 쉽습니다. 허가받은 목적대로 쓰지 않은 채 의무이용기간이 지나면, 3개월의 이행기간을 준 뒤에도 고쳐지지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 매년 이행강제금이 부과됩니다.
토지거래허가는 아파트만의 규제가 아니라, 그 동네 땅 전체에 걸리는 규제입니다.
신사동·압구정동처럼 재지정이 반복되는 지역에서는 상가빌딩 한 건물의 매각·매입 시점을 잡을 때마다 지정 현황과 기준면적이 그대로인지 다시 확인하는 절차가 필요합니다. 안택스 에셋은 빌딩 취득부터 관리, 매각까지 이어지는 과정에서 이런 규제 변화를 실무 단계마다 함께 점검합니다.