상가 건물 지하층이나 후면부 한 켠을 원룸 몇 개로 나눠 임대 중인 건물주가 적지 않습니다. 구청 현장 점검이나 이웃 민원으로 이 사실이 드러나면, 시정명령이 나가고 그 이후부터가 진짜 문제입니다. 원상복구를 하지 않는 한 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않고 계속 반복됩니다.
결론부터 말하면 이렇습니다. 위반 부분 시가표준액의 10%가 기본 산정액이고, 임대라는 영리 목적이 확인되고 위반면적이 50㎡를 넘으면 조례에 따라 최대 두 배까지 가중됩니다. 이 금액이 원상복구가 끝나 구청이 현장을 확인할 때까지 1년에 최대 2회씩, 사실상 제한 없이 부과됩니다. 2019년 법 개정으로 총 부과 횟수 상한이 사라졌기 때문입니다.
적발 시점에 어떻게 대응하느냐에 따라 앞으로 몇 년간 쌓이는 금액이 크게 달라집니다. 산정 구조부터 반복부과가 멈추는 조건까지 순서대로 짚습니다.
상가를 허가 없이 주거용으로 개조해 임대하면 위반 부분 시가표준액의 10%(영리목적 가중 시 최대 20%)가 원상복구 전까지 연 최대 2회씩 반복 부과됩니다. 2019년 개정으로 총 부과 횟수 제한은 사라졌습니다.
근린생활시설을 주택으로 바꾸면 왜 허가 대상이 되는가
건축법은 건물의 용도를 9개 시설군으로 묶어 관리합니다. 근린생활시설은 근린생활시설군, 단독주택과 공동주택은 주거업무시설군에 속하는데 이 둘은 서로 다른 군입니다. 하위 시설군으로 옮기는 용도변경은 신고로 처리되지만, 상가에서 주택으로 옮기는 경우처럼 상위 시설군으로 이동하는 용도변경은 허가 대상입니다. 구청 인허가 부서를 거치지 않고 공사만 해서는 절차가 끝나지 않는 이유입니다.
실무에서 자주 보는 오해가 있습니다. 벽지를 바르고 주방을 놓는 정도의 인테리어 공사는 괜찮다고 생각하는 경우입니다. 하지만 판단 기준은 공사 규모가 아니라 결과물의 실질입니다. 상가 공간에 화장실과 취사시설, 잠금장치가 딸린 방을 갖춰 사람이 상시 거주할 수 있는 구조로 바꿨다면, 건축물대장상 용도와 무관하게 실질적인 용도변경으로 판단됩니다.
임차인이 알아서 벽을 세우고 구조를 바꿨으니 건물주는 몰랐다는 항변도 실무에서 잘 통하지 않습니다. 건축법상 시정명령과 이행강제금은 원칙적으로 건축물의 소유자를 상대로 발령됩니다. 임대차 계약서에 원상복구 특약을 넣어뒀더라도, 그 특약은 임차인과의 내부 정산 문제일 뿐 구청과의 관계에서 소유자의 책임을 없애주지는 않습니다.
이행강제금은 실제로 얼마나 나올까 — 산정 구조
이행강제금은 위반 부분의 시가표준액에 위반면적을 곱하고, 여기에 부과요율을 적용해 계산합니다. 허가나 신고 없이 용도변경을 한 부분에는 시가표준액의 10%가 기본 요율로 적용됩니다. 여기에 임대처럼 영리 목적이 확인되고 위반면적이 50㎡를 넘으면, 지방자치단체 조례가 정하는 범위 안에서 최대 100%까지 금액이 가중됩니다. 다시 말해 최악의 경우 기본 산정액의 두 배까지 나올 수 있습니다.
| 산정 요소 | 내용 | 예시 적용 |
|---|---|---|
| 위반면적 | 주거용으로 개조한 부분의 실측 면적 | 66㎡ (원룸 6실) |
| 1㎡당 시가표준액 | 국세청 고시 기준가액에 구조·위치 지수 반영 | 약 280만 원(가정) |
| 기본 부과요율 | 허가·신고 없는 용도변경 부분 | 10% |
| 영리목적 가중 | 위반면적 50㎡ 초과 + 임대 등 영리 목적 | 조례 범위 내 최대 100% |
위 표대로 계산하면 기본 이행강제금은 280만 원 × 66㎡ × 10%, 약 1,848만 원입니다. 이 상가가 실제로 임대 중이고 지자체 조례가 가중률 100%를 적용한다면, 1회 부과액은 최대 3,696만 원까지 올라갑니다. 위반면적이 50㎡ 이하라면 이 가중 규정 자체가 적용되지 않는다는 점이 실무에서 자주 놓치는 분기점입니다. 원룸 두세 개 정도의 소규모 개조라면 가중 없이 기본 요율만 적용되는지부터 확인할 필요가 있습니다.
왜 한 번 내고 끝나지 않는가 — 반복부과 구조
이행강제금이 무서운 지점은 금액보다 반복 구조에 있습니다. 최초 시정명령이 나간 날을 기준으로, 허가권자는 위반 상태가 시정될 때까지 1년에 2회 이내 범위에서 지방자치단체 조례가 정한 횟수만큼 계속 부과할 수 있습니다. 2019년 4월 법 개정 전에는 소규모 주택에 한해 총 부과 횟수를 5회로 묶어주는 조항이 있었지만, 개정 이후로는 이 상한이 사라졌습니다. 첫째, 원상복구를 하지 않는 한 부과는 자동으로 이어집니다. 둘째, 매 회차 부과 고지서를 받을 때마다 이의를 제기할 수 있는 기간이 새로 시작되지만, 이의를 제기하지 않으면 다음 회차도 같은 금액이 그대로 나갑니다. 셋째, 소유자가 바뀌더라도 위반 상태 자체가 사라지지 않는 한 새 소유자를 상대로 절차가 다시 진행됩니다.
실제 상담에서 자주 보는 패턴이 있습니다. 소규모 근린생활시설 건물의 지하층을 원룸 여러 개로 나눠 3년 넘게 임대해온 건물주가, 그 사이 반기마다 부과된 이행강제금을 그때그때 내기만 하고 원상복구는 미뤄온 경우입니다. 누적 금액이 2억 원을 넘어서고 나서야 철거를 결정했는데, 이미 낸 돈은 원상복구를 한다고 돌려받을 수 없습니다. 이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 강제하기 위한 수단이어서, 원상복구 시점 이전까지의 부과분은 계속 유효합니다.
원상복구 공사를 마쳤다고 해서 부과가 자동으로 멈추지는 않습니다. 구청에 원상복구 완료를 신고하고 현장 확인을 받아야 다음 회차 부과가 중단됩니다. 신고를 미루는 사이에도 부과 주기가 돌아오면 한 회분이 더 나갈 수 있습니다.
실무에서는 어떻게 대응해야 하는가
적발 통보를 받은 시점에 점검할 순서가 있습니다. 가장 먼저 철거만으로 원상복구가 가능한 구조인지 살핍니다. 방을 나눈 경량 벽체와 간이 주방 정도라면 철거 비용과 공사 기간이 이행강제금 누적액보다 훨씬 작을 수 있습니다. 다음으로 사용승인을 받아 아예 합법적인 주거용으로 양성화할 수 있는지 검토합니다. 주차대수, 정화조 용량, 피난 규정 같은 요건을 채울 수 있다면 철거 대신 정식 용도변경 허가를 받는 쪽이 장기적으로 더 나을 때가 있습니다.
가중 요건에 해당하는지도 다시 확인해야 합니다. 위반면적이 50㎡에 못 미치면 영리목적 가중 규정 자체가 적용되지 않으므로, 여러 호실을 하나의 위반으로 묶어 면적을 계산하고 있는지 아니면 호실별로 나눠 계산하고 있는지에 따라 실제 부담이 크게 달라집니다. 부과 고지서에 절차상 하자나 면적 산정 오류가 있다고 판단되면, 고지받은 날로부터 정해진 기간 안에 행정심판이나 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 이 기간을 넘기면 이후에는 부과 자체가 정당하더라도 절차적으로 다툴 방법이 없어집니다.
이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 강제하는 수단입니다. 멈추는 방법은 납부가 아니라 원상복구뿐입니다.
상가 일부를 주거용으로 돌려쓰는 개조는 공실을 줄이려는 판단에서 시작되는 경우가 많습니다. 하지만 그 판단이 구조적으로 반복되는 비용을 만든다면, 임대 수익보다 부담이 커지는 시점을 미리 계산해두는 편이 안전합니다. 안택스 에셋은 이런 위반 여부를 관리 단계에서부터 점검해 건물주가 뒤늦게 누적 부담을 떠안지 않도록 살핍니다.