임차인이 밀린 관리비와 공과금을 정산하지 않고 나갔다면, 보증금에서 얼마까지 공제할 수 있을까

임차인이 계약 만료를 앞두고 연락이 끊기거나, 정산 없이 짐만 빼서 나가는 일은 중소형 상가 건물주라면 한 번쯤 겪습니다. 밀린 월세는 그렇다 쳐도 관리비 몇 달 치, 전기·수도 요금, 바닥과 벽면 훼손까지 겹치면 보증금에서 얼마를 떼도 되는지부터 막막해집니다.

결론부터 말하면, 임대차 기간 중 발생한 연체 차임·관리비·공과금·원상복구비용은 원칙적으로 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임대차보증금은 계약이 끝날 때까지 임차인에게 생기는 모든 채무를 담보하기 때문입니다. 다만 실제 공제 액수는 계약서에 관리비 특약이 있는지, 전기·수도 계량기 명의가 누구 앞으로 되어 있는지에 따라 갈립니다.

이 글은 그 기준을 2026년 현재 법령과 실무 사례를 바탕으로, 얼마를 어떤 근거로 공제하는지 계산 순서까지 정리합니다.

보증금이 담보하는 채무의 범위

임대차보증금은 월세를 못 낼 때를 대비한 담보금이 아닙니다. 임대차가 끝날 때까지 임차인에게 생기는 모든 금전채무를 담보하는 돈입니다. 연체된 차임은 물론, 관리비·공과금 체납액, 원상복구를 하지 않아 임대인이 대신 지출한 비용, 명도가 늦어지는 동안 발생한 차임 상당의 손해배상금까지 전부 이 범위에 들어갑니다.

그래서 임대인이 보증금을 반환할 때는 전체 금액을 그대로 돌려주는 게 아니라, 이 채무들을 전부 계산해서 뺀 나머지만 돌려주면 됩니다. 순서를 바꿔 일단 보증금을 다 주고 나중에 청구할 필요가 없다는 뜻입니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행 관계에 있어서, 정산이 끝나지 않았다면 그만큼 반환을 미루는 것도 가능합니다.

문제는 무엇이 임대차 기간 중 발생한 채무인가를 가리는 일입니다. 계약이 끝난 뒤에 생긴 손해는 여기 포함되지 않습니다. 반대로 계약 기간 중 쌓인 관리비·공과금은 임차인이 정산하지 않고 나갔다 해도 채무 자체가 사라지는 게 아니라, 보증금이라는 담보로 넘어올 뿐입니다.

관리비와 공과금, 공제 범위가 갈리는 두 가지 기준

관리비와 공과금은 같은 항목처럼 보이지만 공제 가능 여부를 가르는 기준이 다릅니다. 관리비는 계약서의 특약 문구가 기준이고, 공과금은 계량기 명의가 기준입니다.

관리비는 원칙적으로 임차인이 부담합니다. 건물 청소, 승강기 유지, 공용 전기료처럼 건물 전체를 유지하는 데 드는 비용이라서, 그 건물을 쓰는 임차인이 내는 게 당연하다고 보는 겁니다. 예외는 계약서에 관리비는 임대인이 부담한다거나 관리비 별도 정산 없음 같은 특약이 있는 경우입니다. 이런 특약이 있으면 임차인에게 애초에 납부의무가 없으므로, 밀린 관리비라는 개념 자체가 성립하지 않아 보증금에서 뺄 수 없습니다.

공과금은 기준이 다릅니다. 전기·수도 요금은 한국전력이나 지방자치단체 수도사업소가 명의자에게 청구하는 구조입니다. 계량기가 임차인 명의로 되어 있다면 미납분은 임차인의 채무이므로 보증금에서 바로 공제하면 됩니다. 반면 계량기 명의가 여전히 임대인으로 남아 있다면, 고지서는 임대인 앞으로 계속 나오고 임대인이 먼저 낸 뒤 임차인에게 구상해야 하는 구조가 됩니다. 이 경우에도 보증금이 남아 있다면 상계 처리가 가능하지만, 임차인이 실제로 얼마를 썼는지 사용량 내역으로 특정해 둬야 나중에 다투지 않습니다.

실제 계산: 서초구 상가 사례로 보는 공제 순서

실제 상담에서 자주 보는 사례로 계산해 보겠습니다. 서초구의 20평 남짓한 1층 상가에 카페를 운영하던 임차인이 있었습니다. 보증금 3,000만원에 월세 150만원, 관리비 월 25만원짜리 계약이었는데, 계약 종료를 두 달 앞두고 별다른 통보 없이 짐을 빼고 연락이 끊긴 사례입니다.

건물주가 확인한 미정산 항목은 네 가지였습니다. 첫째, 연체된 차임 2개월분 300만원입니다. 둘째, 체납된 관리비 4개월분 100만원으로 월 25만원 기준입니다. 셋째, 임차인 명의로 사용하던 전기요금 3개월분 54만원과 수도요금 1기분 9만원, 합쳐서 63만원입니다. 넷째, 바 카운터 철거와 배관 마감, 벽면 도장이 필요한 원상복구비용 견적 180만원입니다.

넷을 더하면 공제액은 643만원입니다. 여기서 판단이 갈리는 지점은 원상복구비용입니다. 계약서에 원상복구 범위가 입주 당시 상태로 복구라고만 적혀 있으면, 임차인이 설치한 인테리어를 걷어내는 비용까지는 청구할 수 있어도 건물 자체의 노후로 인한 하자 보수비용까지 떠넘기기는 어렵습니다. 이 사례에서는 입주 당시 사진과 계약서 특약이 남아 있어 견적 180만원 전액이 인정됐습니다.

결과적으로 보증금 3,000만원에서 643만원을 뺀 2,357만원이 임차인에게 돌려줄 최종 금액이 됩니다. 보증금이 채무액보다 넉넉히 남았기 때문에 별도 소송 없이 상계만으로 정산이 끝난 사례입니다.

관리비 정산에서 자주 놓치는 함정과 판단 기준

가장 흔한 실무 함정은 전기·수도 계량기 명의를 그대로 두는 것입니다. 임차인이 입주할 때 명의를 변경하지 않고 임대인 명의 그대로 사용하는 경우가 적지 않은데, 이 상태에서 임차인이 정산 없이 나가면 한전이나 수도사업소는 여전히 임대인에게 요금을 청구합니다. 보증금이 남아 있을 때는 상계로 해결되지만, 이미 보증금을 전부 반환한 뒤라면 임대인이 먼저 요금을 내고 임차인에게 따로 구상권을 행사해야 하는 번거로운 절차가 남습니다.

계량기 명의가 임차인 앞으로 되어 있는지는 계약 초기에 확인해 두는 게 맞습니다. 확인 시점에 따라 대응이 달라집니다. 계약 체결 시점이라면 특약으로 전기·수도 명의는 임차인으로 변경한다는 조항을 넣으면 되고, 이미 계약이 진행 중인 상태라면 관리비 고지서나 검침표를 통해 실사용자를 특정해 두는 방법이 현실적입니다. 계약 종료가 임박했다면 정산 전에 명의 변경 여부와 최근 3개월 사용량부터 확인하는 순서가 맞습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 지점은 소멸시효입니다. 관리비 채권은 매달 발생하는 정기금 채권이라서 민법 제163조에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 보증금에서 즉시 공제하면 문제가 없지만, 보증금을 초과하는 금액을 임차인에게 별도로 청구해야 하는 상황이라면 이야기가 다릅니다. 청구를 미루다 3년이 지나면 받을 수 있었던 돈도 시효로 소멸합니다. 내용증명으로 청구 의사를 밝혀 시효를 관리해 두는 편이 안전합니다.

정산은 보증금을 지키는 방법이 아니라, 다음 임차인에게 넘길 상태를 만드는 절차입니다.

관리비와 공과금 정산은 금액이 크지 않아 보여도 계약서 문구 하나, 계량기 명의 하나에 따라 결과가 달라집니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 단계에서부터 특약 설계와 정산 기준을 함께 점검해, 임차인이 나간 뒤에도 다투지 않을 근거를 미리 만들어 둡니다.