상가 2개 호실이 반년 가까이 비어 있는데 10월 부가가치세 예정고지서에는 올해 초 매출을 기준으로 계산된 세액이 그대로 찍혀 나옵니다. 임대수입이 줄었다고 세무서가 알아서 깎아주는 일은 없습니다. 예정고지 대신 예정신고, 현장에서 흔히 감액신고라고 부르는 절차를 선택하면 실제 7~9월 매출을 기준으로 세금을 다시 계산할 수 있지만, 아무 상황에서나 되는 것은 아닙니다. 직전 확정신고 기간 대비 매출이나 납부세액이 3분의 1에도 못 미칠 정도로 줄어야 감액신고 대상이 됩니다. 공실 한두 개로 임대수입이 조금 줄어든 정도라면 오히려 예정고지 그대로 납부하는 편이 낫습니다.
공실이 늘었다고 곧바로 감액신고 대상이 되지는 않습니다. 2026년 7~9월 공급가액이나 납부세액이 1~6월 확정신고분의 3분의 1 밑으로 떨어져야 감액신고를 선택할 수 있고, 그 밑이면 예정고지 세액보다 적게 낼 수 있습니다.
10월 부가세 예정고지, 왜 나오고 얼마나 나오는가
예정고지는 국세청이 직전 확정신고 납부세액의 절반을 미리 걷어가는 제도입니다. 대상은 개인 일반과세자와 직전 과세기간 공급가액 합계액이 1억5,000만원 미만인 소규모 법인이며, 간이과세자는 제외됩니다. 상가를 임대하는 대부분의 개인 건물주와 소규모 법인은 이 대상에 그대로 들어갑니다.
2026년 10월에 나오는 예정고지서는 2026년 1~6월 확정신고 때 낸 납부세액의 50%를 기준으로 산정됩니다. 7~9월 실적과는 무관하게, 상반기에 임대가 잘 됐다면 그때 낸 세액의 절반이 그대로 청구서에 찍힙니다. 다만 그 금액이 50만원 미만이면 고지 자체가 생략됩니다. 신고·납부기한은 원래 10월 25일이지만 2026년은 그날이 일요일이라 다음 영업일인 10월 26일(월)까지로 넘어갑니다.
예정고지 그대로 납부 vs 감액신고(예정신고), 무엇이 다른가
예정고지 그대로 납부하는 쪽은 별다른 절차가 필요 없습니다. 고지서에 적힌 금액을 기한 안에 내면 끝입니다. 감액신고를 선택하려면 홈택스에서 예정신고서를 직접 작성해 실제 7~9월 공급가액과 매입세액을 반영한 세액을 계산하고, 그 신고서를 기한 안에 제출해야 합니다. 신고서를 제출하면 그 시점부터 고지서에 적힌 금액은 효력을 잃고 신고한 세액이 그 자리를 대신합니다. 별도로 국세청 승인을 받는 절차는 없습니다.
| 구분 | 예정고지 그대로 납부 | 감액신고(예정신고) 선택 |
|---|---|---|
| 신고 절차 | 별도 신고 없이 고지서 금액 납부 | 홈택스에서 예정신고서 작성·제출 |
| 세액 산정 기준 | 직전 확정신고 납부세액의 50% | 실제 7~9월 공급가액·매입세액 기준 재계산 |
| 선택 가능 조건 | 누구나(예정고지 대상자면 자동) | 공급가액·납부세액이 직전 과세기간의 3분의 1 미달 시 |
| 적용 제외 공제 | 해당 없음 | 대손세액공제·전자신고세액공제·재고품 매입세액공제는 확정신고 시에만 적용 |
| 신고·납부기한 | 2026년 10월 26일(월)까지 | 2026년 10월 26일(월)까지 |
공실로 임대수입이 줄었다면, 감액신고가 유리한 조건은 언제인가
감액신고 여부는 계산으로 판단합니다. 감정이나 짐작이 아니라 숫자로 나오는 기준선이 있습니다.
첫째, 2026년 1~6월 확정신고 때 신고한 공급가액과 납부세액을 각각 확인합니다. 둘째, 그 두 숫자를 각각 3으로 나눠 기준선을 만듭니다. 셋째, 2026년 7~9월 실제 공급가액과 예상 납부세액을 기준선과 비교합니다. 공급가액 또는 납부세액 중 하나라도 기준선에 못 미치면 감액신고를 선택할 수 있습니다. 둘 다 충족해야 하는 것이 아니라 하나만 충족해도 됩니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례로, 강남권 4층 상가건물(호실 3개)을 소유한 건물주가 있습니다. 2026년 1~6월에는 3개 호실이 모두 임대돼 공급가액 1억8,000만원, 매입세액 600만원을 제외한 납부세액 1,200만원으로 확정신고를 마쳤습니다. 10월에 나온 예정고지서 금액은 그 절반인 600만원입니다. 그런데 7월부터 2개 호실이 연달아 공실이 되면서 7~9월 공급가액이 5,000만원까지 줄었습니다. 확정신고 공급가액 1억8,000만원을 3으로 나누면 6,000만원인데, 실제 매출 5,000만원이 이보다 적으므로 감액신고 대상이 됩니다. 관리비 등 매입세액 80만원을 반영하면 실제 납부세액은 420만원이고, 예정고지 600만원보다 180만원 적게 냅니다.
| 구분 | 2026년 1~6월(확정신고) | 2026년 7~9월(실제) |
|---|---|---|
| 공급가액 | 1억8,000만원 | 5,000만원 |
| 부가세(10%) | 1,800만원 | 500만원 |
| 매입세액 | 600만원 | 80만원 |
| 납부세액 | 1,200만원 | 420만원 |
| 비교 | 10월 예정고지액 600만원 | 감액신고 시 420만원 납부 |
실무에서 자주 놓치는 지점은 매출만 보고 감액신고를 포기하는 경우입니다. 임대수입이 3분의 1 이상 줄지 않았더라도, 그 기간에 인테리어 재시공이나 대규모 시설 보수로 매입세액이 크게 늘었다면 납부세액 기준으로는 3분의 1 미달 요건을 채울 수 있습니다. 공급가액과 납부세액 중 하나만 충족해도 된다는 점을 놓치면 감액신고 기회를 그냥 흘려보내게 됩니다.
감액신고할 때 실수하기 쉬운 부분
감액신고를 선택했다고 해서 확정신고와 똑같은 방식으로 세액이 계산되는 것은 아닙니다. 몇 가지 공제 항목은 예정신고에서 빠집니다.
감액신고 요건을 충족하지 못한 상태에서 예정고지 금액보다 적게 신고하면 과소신고로 처리돼 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 3분의 1 기준 계산은 신고서를 제출하기 전에 반드시 확정해 둬야 합니다.
매입세액 공제 자체는 예정신고에서도 정상적으로 반영됩니다. 관리비, 유지보수비, 시설 공사비처럼 실제 지출한 매입세액은 그대로 빼고 계산하면 됩니다. 다만 대손세액공제, 전자신고세액공제, 재고품 등 매입세액공제 세 가지는 확정신고 때만 적용되므로, 이 항목들이 크게 걸려 있는 경우라면 감액신고로 얼마나 줄어드는지 확정신고 때와 비교해 다시 따져봐야 합니다.
예정고지서는 확정된 세금이 아니라 잠정 세금입니다. 실제 매출이 기준선 밑으로 떨어졌다면 신고로 바꿀 수 있습니다.
공실 대응은 임차인을 다시 채우는 문제와 세금 신고를 어떻게 할지 판단하는 문제가 함께 맞물려 있습니다. 안택스 에셋은 임대차 운영과 세무 이슈를 함께 들여다보고, 건물주가 놓치기 쉬운 신고 시점과 계산 기준을 짚어드립니다.