중소형 빌딩 매입 전 위반건축물 여부 확인하는 법, 이행강제금 계산 기준과 해소 방법

매물로 나온 중소형 빌딩의 임대수익률이 유독 높다면, 위반건축물 여부부터 의심해봐야 합니다. 옥상에 무단으로 증축한 창고나 근린생활시설을 주택으로 바꾼 불법 용도변경은 임대료를 끌어올리는 대신, 매입 후 건물주에게 이행강제금이라는 부담을 그대로 넘깁니다.

이 글에서는 계약 전 건축물대장으로 위반건축물 여부를 확인하는 방법과, 이행강제금이 어떻게 계산되는지, 이미 위반사항이 있는 건물을 매입했다면 무엇을 해야 하는지 순서대로 정리했습니다.

위반건축물 여부, 건축물대장에서 이렇게 확인합니다

위반건축물 여부는 정부24 또는 국토교통부 세움터 건축행정시스템에서 누구나 무료로 열람·발급할 수 있는 건축물대장으로 확인합니다. 건물 전체 현황은 '표제부', 구분소유 부분은 '전유부'를 조회하면 됩니다.

표제부 상단에 노란색 바탕으로 "위반건축물"이라는 문구가 표시되어 있다면 해당 건물에 시정되지 않은 위반사항이 남아 있다는 뜻입니다. 표시가 있다고 매입 자체가 불가능한 것은 아니지만, 어떤 위반인지와 이행강제금이 언제부터 부과되고 있는지를 확인한 뒤 매입가와 협상해야 합니다.

표제부에서 함께 확인해야 할 항목

'변동사항'란에는 위반건축물로 등재된 날짜와 위반 내용이 함께 기록되어 있습니다. 옥상 증축인지, 근린생활시설의 무단 주거용 용도변경인지에 따라 시정 난이도와 이행강제금 규모가 크게 달라지므로, 변동사항 전체를 출력해 위반 이력을 시계열로 정리해두는 것이 좋습니다.

위반건축물 표시가 없어도 안심할 수 없는 경우

건축물대장에 위반 표시가 없다고 해서 위반사항이 전혀 없다는 의미는 아닙니다. 지자체의 정기 실태조사나 민원 신고 전까지는 위반사항이 적발되지 않은 상태로 남아 있을 수 있습니다. 준공 이후 옥상이나 발코니, 주차장 부분에 후속 공사 흔적이 있다면 현장 실측과 설계도서 대조를 함께 진행해야 합니다.

이행강제금 계산 기준 — 시가표준액과 부과비율

이행강제금은 건축법 제80조에 따라 1㎡당 시가표준액에 위반 면적과 부과비율을 곱해 산정합니다. 시가표준액은 재산세 등 지방세를 매길 때 쓰는 건물의 공시가격으로, 지방자치단체가 매년 고시합니다.

부과비율은 위반 유형별로 다릅니다. 허가나 신고 없이 건축한 경우에는 시가표준액의 50%가 기준이 되고, 건폐율 초과나 용적률 초과, 무허가 용도변경처럼 그 외의 위반은 이 50% 기준 금액에 위반 유형별 비율을 다시 곱해 산정합니다.

예를 들어 1㎡당 시가표준액이 300만 원인 지역에서 허가 없이 40㎡를 증축했다면, 이행강제금은 300만 원 × 40㎡ × 50% = 6,000만 원입니다. 같은 면적이라도 건폐율 초과로 적발되면 300만 원 × 40㎡ × 40% = 4,800만 원으로 낮아지는 등, 위반 유형에 따라 금액 차이가 상당히 큽니다.

허가권자는 최초 시정명령일을 기준으로 위반사항이 시정될 때까지 1년에 2회 이내의 범위에서 이행강제금을 반복해 부과·징수할 수 있습니다. 2019년 4월 건축법 개정 이전에는 일부 소규모 주택에 한해 조례로 부과 횟수를 5회까지로 제한한 사례가 있었지만, 현재는 이 제한이 삭제되어 시정 전까지 횟수 제한 없이 반복 부과됩니다.

위반건축물 매입 시 건물주가 감수해야 할 리스크

위반건축물을 매입가가 저렴하다는 이유만으로 매수하면, 매입 이후 예상보다 큰 비용을 떠안게 될 수 있습니다.

첫째, 대출 한도가 줄어듭니다. 금융권은 위반건축물을 담보가치가 불확실한 자산으로 분류해 대출을 거절하거나 담보인정비율(LTV)을 낮게 적용하는 경우가 많습니다. 매입 자금 계획을 세울 때 위반건축물 여부를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

둘째, 임차인 구성에 제약이 생깁니다. 위반건축물로 등재된 부분에 입주한 임차인은 전세자금대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있어, 전세 임차인을 유치하기 어려워지고 공실 기간이 길어질 수 있습니다.

셋째, 이행강제금 납부의무가 그대로 승계됩니다. 위반행위를 저지른 것은 전 소유자라도, 매입 시점 이후 부과되는 이행강제금은 새 소유자에게 청구됩니다. "몰랐다"는 사정은 원칙적으로 부과 자체를 막는 사유가 되지 않습니다.

위반사항 해소 방법 — 원상복구부터 감경 신청까지

위반건축물을 해소하는 방법은 크게 두 가지입니다. 위반 부분을 철거하거나 원래 상태로 되돌리는 원상복구, 그리고 요건을 갖춰 사용승인이나 용도변경 허가를 새로 받아 합법화하는 방법입니다. 어느 쪽이든 이행강제금 부과는 시정이 완료된 시점까지 계속됩니다.

이행강제금 감경 신청 — 최대 75%까지

2024년 6월 건축법 시행령 개정으로 이행강제금 감경 폭이 기존 50%에서 75%로 확대되었습니다. 위반행위 이후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 임대차 기간 중 즉시 시정이 어려운 경우, 사용승인 이후 실태조사 과정에서 위반사실이 새로 확인된 경우 등이 감경 대상입니다.

매입 계약서에 넣어야 할 특약

위반건축물이 있는 매물을 매입할 때는 계약서에 다음 내용을 특약으로 명시해야 합니다. 잔금 지급 전까지 위반사항을 시정하거나, 시정하지 못할 경우 예상 이행강제금 상당액을 매매대금에서 공제하는 조항, 그리고 매도인이 위반사항의 존재와 부과 이력을 사실대로 고지했다는 확인 조항입니다.

위반건축물은 매입가가 아니라 이행강제금이 결정합니다.

중소형 빌딩 매입에서 위반건축물 여부는 수익률 계산 이전에 확인해야 할 첫 번째 항목입니다. 안택스 에셋은 매입 전 실사 단계에서 건축물대장 검증과 이행강제금 부과 이력 확인을 함께 진행해, 건물주가 매입 이후 예상하지 못한 비용을 떠안지 않도록 돕습니다.