위반건축물인 줄 모르고 매입한 중소형 빌딩, 이행강제금은 누가 낼까

강남이나 서초에서 대지 100평 안팎의 근린생활시설 빌딩을 매입한 뒤, 잔금을 치르고 몇 달 지나 구청에서 시정명령 통지서를 받는 경우가 있습니다. 옥상에 전 소유자가 지어둔 조립식 창고나 테라스 확장 구조물이 위반건축물로 이미 등록돼 있었던 것입니다.

이때 건물주들이 가장 먼저 묻는 질문은 하나입니다. 이 이행강제금, 판 사람이 내야 하는 것 아니냐는 것입니다. 결론부터 말하면 매입 이후 새로 부과되는 이행강제금은 새 건물주가 냅니다. 이행강제금은 위반행위를 한 사람을 처벌하는 벌금이 아니라, 지금 이 순간 위반 상태를 방치하고 있는 소유자에게 시정을 강제하는 행정 수단이기 때문입니다.

다만 매입 전에 이미 확정된 미납분까지 새 건물주가 통째로 떠안는 것은 아닙니다. 전 소유자에게 남는 몫과 새 건물주에게 새로 생기는 몫은 법적으로 분명히 다릅니다. 이 글은 그 경계선이 어디인지, 매입 전후로 무엇을 챙겨야 손해를 줄일 수 있는지를 정리합니다.

위반건축물 이행강제금은 왜 매도인이 아니라 소유자를 따라가는가

이행강제금은 건축법 제79조에 따른 시정명령에서 출발합니다. 관할 구청장 등 허가권자는 위반건축물의 건축주, 공사시공자뿐 아니라 현재의 소유자, 관리자, 점유자에게도 상당한 기간을 정해 철거·개축·용도변경 등 시정을 명할 수 있습니다. 이 시정명령을 받고도 정해진 기간 안에 이행하지 않으면, 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과됩니다.

여기서 중요한 것은 부과 대상이 '위반행위를 한 사람'이 아니라 '지금 시정할 의무가 있는 사람'이라는 점입니다. 건물을 매입한 사람이 위반행위를 직접 하지 않았더라도, 소유권을 넘겨받은 이상 위반 상태를 시정할 책임도 함께 넘겨받습니다. 형사처벌(건축법 위반죄)은 실제로 무단 증축이나 무단 용도변경을 한 행위자에게 귀속되지만, 이행강제금은 행위자 처벌이 아니라 현재 상태를 바로잡기 위한 강제수단이라 소유권이 바뀌면 의무자도 함께 바뀝니다.

부과 금액은 위반 유형에 따라 산정 비율이 다릅니다. 건폐율·용적률 초과나 무허가·무신고 건축은 해당 건축물 1제곱미터당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액을 기준으로, 아래 표의 비율을 다시 곱해 산정합니다. 용도변경처럼 그 외의 위반은 시가표준액의 10% 범위에서 별도로 산정됩니다.

매입 전 미납분과 매입 후 신규 부과분, 어디까지가 전 소유자 몫인가

매입 전에 전 소유자가 시정명령을 받고도 이행하지 않아 이미 고지서까지 발송돼 확정된 이행강제금이 있다면, 그 금액은 원칙적으로 전 소유자의 금전채무로 남습니다. 새 건물주에게 법적으로 자동 승계되지 않습니다. 반면 매입 이후 관할 구청이 새 소유자에게 다시 시정명령을 내리고, 그 기간 안에 시정하지 않으면 새로 부과되는 이행강제금은 온전히 새 건물주 몫입니다. 심지어 매입 직후 취득한 소유자에게는 가중 비율(80~100%)이 적용되지 않고, 오히려 감경 대상이 됩니다.

존치할지 시정할지, 숫자로 판단 기준을 세운다

매입 후 위반건축물임을 알게 됐을 때 판단은 세 단계로 나눠집니다.

첫째, 위반면적이 30㎡ 이하로 작고 매입 이후 소유권이 바뀐 경우라면 감경 신청부터 검토합니다. 건축법 시행령 제115조의3은 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 위반면적이 30㎡ 이하인 경우, 임차인이 있어 임대차 기간 중 시정이 현실적으로 어려운 경우 등에 최대 100분의 75까지 감경할 수 있도록 정하고 있습니다.

둘째, 감경을 받더라도 매년 반복 부과되는 총액이 원상복구 공사비를 넘어서는 시점을 계산합니다. 예를 들어 옥상에 20㎡ 규모로 허가 없이 증축한 구조물이 있고, 해당 건물의 제곱미터당 시가표준액이 300만원이라고 가정하면 기본 산정액은 300만원 × 20㎡ × 50% × 100%(무허가 비율)로 3,000만원입니다. 매입 후 소유권 변경을 이유로 최대 75% 감경을 받으면 750만원까지 낮아지지만, 감경 없이 3년을 반복 부과받으면 누적 약 9,000만원까지 불어날 수 있습니다.

실제 시가표준액과 감경률은 건물마다, 지자체 조례마다 다르므로 정확한 금액은 관할 구청 건축과 확인이 필요합니다.

셋째, 감경을 받았더라도 시정하지 않는 한 이행강제금은 끝나지 않습니다. 2019년 건축법 개정으로 부과 횟수 제한(과거 총 5회)이 폐지돼, 위반 상태가 해소될 때까지 조례로 정한 주기(연 1~2회)에 따라 계속 부과됩니다. 존치를 선택한다면 이 반복분을 감안한 장기 비용으로 계산해야 합니다.

매입 전 실사와 계약서 특약으로 리스크를 줄이는 법

실제 상담에서 자주 보는 사례는 이렇습니다. 서울 강남 소재 대지 180평 규모 근린생활시설 빌딩을 70억원대에 매입한 건물주가, 잔금 지급 4개월 뒤 구청으로부터 옥상 조립식 구조물 관련 시정명령 통지서를 받았습니다. 매매 당시 중개인은 "위반건축물 아니다"라고 구두로 안내했지만, 실제 건축물대장에는 이미 위반 표시가 있었습니다. 계약서에 "현 상태 그대로 인수한다"는 특약만 들어 있어 전 소유자에게 책임을 묻기가 까다로워진 사례입니다.

실무에서 자주 놓치는 함정은 두 가지입니다. 첫째, 등기부등본만 확인하고 계약하는 경우입니다. 위반건축물 표시는 건축물대장에만 나타나고 등기부등본에는 전혀 반영되지 않습니다. 둘째, "이행강제금만 내면 그만"이라고 판단하는 경우입니다. 이행강제금은 벌금이 아니라 시정될 때까지 반복되는 비용이라서, 몇 년만 누적돼도 원상복구 공사비를 넘어서는 경우가 많습니다.

이행강제금은 전 소유자의 잘못이 아니라 지금 소유자의 방치를 겨냥합니다.

빌딩을 매입할 때 건축물대장 확인은 등기부등본 확인만큼 기본입니다. 안택스 에셋은 매입 전 실사 단계에서 위반건축물 여부와 이행강제금 리스크를 함께 짚어드립니다.