주택을 팔 시점을 재고 있다면 이번 세제개편안에서 확인할 것은 세 가지입니다. 주택 장기보유특별공제가 보유기간에서 거주기간 중심으로 넘어가고, 일정 요건의 1주택자는 기본공제가 연 2,500만 원으로 열 배 커지며, 다주택자 중과세율은 2027년과 2028년에만 낮아집니다.
2026년 8월 3일 정부가 발표한 개정안 기준입니다. 공제 구조가 바뀌는 시기는 2028년과 2029년이라 지금 당장 세액이 달라지는 사람은 많지 않습니다. 다만 같은 집을 어느 해에 파느냐에 따라 세금이 수천만 원씩 갈리는 구조가 만들어졌습니다.
아래에서는 공제율 변화, 거주기간별 세액 차이, 중과 완화 구간의 가산세액, 시행령 사항과 판단 순서를 차례로 풀어 봅니다.
1주택자는 거주기간이, 다주택자는 양도 연도가 세액을 좌우하게 됩니다. 개정안은 국회 심의 전이므로 확정 전에는 계획을 고정하지 말고 시나리오별로 세액을 비교해 두는 것이 안전합니다.
장기보유특별공제는 왜 거주 중심으로 바뀌나
주택분은 보유기간 공제가 사라지고 거주기간 공제만 남는 방향입니다. 명칭도 주택은 「장기거주소득공제」, 주택 외 자산은 「장기보유소득공제」로 나뉩니다. 취지는 투자 목적의 장기 보유보다 실제 거주에 세제 혜택을 몰아주겠다는 것입니다.
현행 1세대 1주택자는 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%를 공제받습니다. 개정안은 이를 세 단계로 옮깁니다.
| 구분 | 공제율 구성 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 현행 · 2027년 양도분까지 | 거주 연 4% + 보유 연 4% | 80% |
| 2028년 양도분 | 거주 연 6% + 보유 연 2% | 80% |
| 2029년 이후 양도분 | 거주 연 8%만 적용, 보유공제 폐지 | 80%(10년 거주 시) |
거주기간에 따라 세금은 얼마나 달라지나
보유 기간이 길어도 거주 기간이 짧은 1주택자가 가장 크게 영향을 받습니다. 최대 공제율 80%는 그대로지만 도달 조건이 바뀌기 때문입니다.
실제 상담에서 자주 만나는 유형이 있습니다. 강남권 아파트를 10년 전에 사서 2년만 살고 전세를 준 뒤 팔려는 1주택 보유자입니다. 12억 원 이하분은 비과세라 과세 대상은 고가주택의 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익입니다. 해당 차익이 5억 원이라고 가정해 보겠습니다(2029년 이후 양도, 개정안 기준).
| 구분 (보유 10년, 차익 5억 원) | 현행 공제 | 2029년 이후(개정안) |
|---|---|---|
| 거주 2년 | 보유 40% + 거주 8% = 48% → 과세 2억 6천만 원 | 거주 16% → 과세 4억 2천만 원 |
| 거주 5년 | 보유 40% + 거주 20% = 60% → 과세 2억 원 | 거주 40% → 과세 3억 원 |
| 거주 10년 | 보유 40% + 거주 40% = 80% → 과세 1억 원 | 거주 80% → 과세 1억 원 |
거주 2년인 경우 과세 대상 차익이 1억 6천만 원 늘어납니다. 한계세율 40% 구간이면 세액 차이는 6,400만 원 안팎입니다(지방소득세 별도). 반대로 10년 이상 실거주한 사람은 달라지는 것이 없고 오히려 기본공제 확대 혜택을 받습니다.
기본공제 확대: 연 250만 원에서 2,500만 원으로
2027년 1월 1일 이후 양도분부터 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 올라갑니다. 부부 공동명의라면 각자 적용되는 것으로 알려져 있습니다.
늘어나는 공제는 2,250만 원입니다. 과세표준 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간(38%)이라면 세액이 855만 원, 지방소득세 10%를 더해 약 940만 원 줄어듭니다. 요건이 거주 10년이므로 거주 7~8년에서 팔려던 계획이라면 2~3년 더 거주한 뒤 파는 경우의 이득을 계산해 볼 만합니다.
12억 원 이하 1세대 1주택 비과세는 별개 제도이며 이번 개정안으로 바뀌는 것이 아닙니다. 장기거주소득공제와 기본공제는 비과세가 아닌 과세 대상 양도차익, 즉 고가주택 초과분이나 비과세 요건에 미달하는 경우에 의미가 있습니다. 거주기간은 주민등록상 전입·전출 이력으로 확인되므로 실제 거주와 등록 이력이 다르면 문제가 됩니다.
다주택자 중과 한시 완화, 어느 해에 팔아야 유리한가
2027년에 파는 것이 가장 유리합니다. 완화 폭이 2027년에 가장 크고 2028년에 줄어든 뒤 2029년부터는 현행 수준으로 돌아가기 때문입니다.
개정안은 2027년 1월 1일부터 2028년 12월 31일까지 조정대상지역 주택에 대한 중과 가산세율을 낮춥니다. 보유기간 2년 이상 주택이 대상입니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 가산 | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 가산 | +10%p | +15%p | +30%p |
| 2주택 가산세액 (과세표준 3억 원 가정) | 약 1,500만 원 | 약 3,000만 원 | 약 6,000만 원 |
과세표준 3억 원이면 기본세율 산출세액이 9,406만 원(38% 구간, 누진공제 1,994만 원)입니다. 2주택 중과 가산은 구간마다 붙으므로 3억 원 전체에 가산율을 곱한 금액이 더해집니다. 2029년 이후 +20%p는 6,000만 원, 2027년 +5%p는 1,500만 원이라 같은 주택이라도 4,500만 원 차이가 납니다(지방소득세 별도, 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 실제 세액은 달라집니다).
판단 기준은 두 가지입니다. 양도차익이 큰 주택일수록 완화 효과가 크므로 처분 순서를 차익 큰 주택부터 잡는 편이 낫습니다. 반대로 임대 중이거나 계약 만료가 2028년 이후인 주택은 2028년 가산율 +10%p 구간에 걸릴 수 있으므로 만료일을 먼저 확인해야 합니다.
시행령 사항과 비사업용 토지, 무엇을 먼저 확인할까
법률 개정과 별개로 시행령 사항은 2026년 10월 1일 양도분부터 적용되는 것으로 발표되었습니다. 이미 시작된 변경이므로 지금 계약 중인 거래라면 가장 먼저 확인할 항목입니다.
| 항목 | 개정안 내용 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 조정대상지역 종전주택 처분기한 3년 → 2년 | 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용, 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 3년 유지 |
| 매입임대 아파트 | 조정대상지역 등록말소 아파트 중과배제 단계 축소 | 2027년 말까지 배제, 2028년 1/2 중과, 2029년부터 중과 |
| 상생임대 | 거주요건 면제 2026년 12월 31일 일몰, 양도기한 신설 | 계약 종료 시점별 양도기한이 다름 |
| 고령자 한시 감면 | 65세 이상 1주택자가 수도권 주택 처분 후 비수도권 이주 시 감면 | 2027년 50%(한도 5억 원), 2028년 30%(한도 3억 원) |
| 비사업용 토지 | 개인 비사업용 토지 장기보유특별공제 배제, 중과세율 상향 | 2027년 시행 예정, 구체 세율은 확정 전 전문가 확인 필요 |
상황별 판단 분기
하나의 정답은 없고 보유 구조에 따라 우선순위가 갈립니다. 아래 세 갈래로 나눠 보면 됩니다.
양도 전 실행 순서
거주기간부터 확인하고, 양도 시기별로 비교한 뒤, 신고 전에 세액을 계산하는 순서가 효율적입니다.
이 글의 수치는 2026년 8월 3일 발표된 개정안 기준이며 법률 개정 사항은 정기국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 공제한도, 비사업용 토지 중과세율, 일시적 2주택 적용 시점은 최종 확정 내용을 전문가와 함께 다시 확인하시기 바랍니다.
1주택자는 거주기간이, 다주택자는 양도 연도가 2029년 이후 세액을 가릅니다.
개정안의 방향은 분명하지만 적용 시기가 해마다 다르게 설계되어 있어 팔 시점의 선택이 곧 절세 전략이 됩니다. 확정 전에는 거주기간과 양도 연도별 세액을 숫자로 비교해 두는 것이 가장 실용적인 준비입니다.