부모에게 증여받은 아파트, 증여세 신고기한 전에 되팔면 세금은 어떻게 계산될까

부모에게 받은 아파트를 곧바로 팔기로 했다면 증여세와 양도세를 모두 내야 합니다. 증여세는 팔린 가격을 시가로 삼아 계산하고, 양도세는 증여일부터 10년 이내 양도에 해당해 부모의 취득가액을 이어받는 이월과세로 계산하는 것이 일반적입니다. 두 세금은 신고서도 따로 냅니다.

12월 증여라면 증여세 신고기한은 이듬해 3월 31일입니다. 기한 전에 매매계약을 하고 잔금까지 받는 일이 흔한데, 이때 증여가액이 얼마로 잡히는지, 증여세를 낸 돈이 양도세에서 다시 공제되는지가 쟁점입니다. 증여자가 직접 팔았을 때와 비교해 세금이 얼마나 달라지는지까지 계산해 봅니다.

신고기한 전에 팔면 증여세와 양도세는 어떤 순서로 돌아오나

증여세가 먼저 돌아옵니다. 증여세와 양도세는 서로 다른 세목이라 신고기한도 신고서도 다릅니다. 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 양도세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 양도일은 대금을 청산한 날(잔금일)과 등기접수일 중 빠른 날입니다.

2026년 12월 10일에 소유권이전등기로 증여를 받고, 2027년 1월 15일에 매매계약, 2월 26일에 잔금을 받았다면 일정은 아래와 같습니다. 증여세 신고(3월 31일)가 양도세 예정신고(4월 30일)보다 한 달 먼저입니다.

기한이 겹치지 않는다고 안심하기 쉬운데, 두 신고는 숫자가 서로 물려 있습니다. 증여세 신고에서 확정한 증여가액과 납부세액이 양도세 계산의 필요경비로 들어가기 때문입니다.

증여가액은 얼마로 잡히고 증여세는 얼마나 나오나

팔린 가격이 증여가액이 됩니다. 증여재산은 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 매매 사실이 있으면 그 거래가액을 시가로 봅니다. 12월 10일 증여라면 이듬해 3월 10일까지가 평가기간이라서, 1월 15일 매매계약가 12억 원이 그대로 증여가액입니다. 제3자와의 정상 거래이면 거래가액이 부당하다고 보기 어렵습니다.

신고기한 전에 팔았다는 사실이 오히려 시가 입증을 쉽게 만듭니다. 감정평가나 유사 매매사례가액을 따질 필요 없이 계약서가 곧 평가 자료가 됩니다. 반대로 기준시가나 이전 실거래가로 신고하면 나중에 매매가 기준으로 경정당할 수 있습니다.

2026년 기준 증여세 계산 예시

실제 상담에서 자주 보는 구조로, 서울 아파트를 12억 원에 판 사례를 계산해 보겠습니다. 성년 자녀가 직계존속에게 받는 경우를 가정하고, 혼인·출산 공제는 없다고 둡니다. 과거 10년 내 같은 증여자에게 받은 증여도 없다고 가정합니다.

양도세는 이월과세로 얼마나 늘어나나

부모의 취득가액을 이어받아 계산하므로 양도차익이 크게 잡힙니다. 소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내(2023년 1월 1일 이후 증여분) 양도하면 증여자의 취득가액을 쓰도록 합니다. 보유기간과 장기보유특별공제도 증여자 취득일부터 통산합니다.

자녀가 낸 증여세는 필요경비로 돌아옵니다. 증여세 산출세액 중 양도한 자산에 해당하는 금액이 필요경비이고, 양도차익을 한도로 합니다. 아파트 한 채 전체를 팔았으니 증여세 산출세액 3억 원이 전부 필요경비입니다. 다만 증여세를 환급받는 구조는 아니며 양도소득에서 차감될 뿐입니다.

양도세 계산 예시 (장기보유특별공제 11년 적용 가정)

부모가 2015년에 6억 원에 취득했고 수증자 세대에 다른 주택이 없어 중과세는 없다고 가정합니다. 중개수수료와 취득세 등 기타 비용은 뺐습니다.

증여세 납부 2억 9,100만 원과 양도세 약 7,480만 원을 더하면 약 3억 6,580만 원입니다. 부모가 같은 아파트를 직접 12억 원에 팔았다면 양도차익 6억 원에 장기보유특별공제 22%를 적용해 양도세가 약 1억 7,630만 원 수준이었을 것입니다. 증여를 한 번 거치면서 세금이 약 1억 8,950만 원 늘어나는 계산입니다.

이월과세가 적용되지 않는 경우

이월과세를 적용한 양도세가 적용하지 않은 경우보다 적으면 이월과세를 배제하는 규정이 있습니다. 증여를 이용한 세금 줄이기를 막는 취지라서, 위 예시처럼 적용했을 때 세금이 더 많이 나오면 이월과세가 그대로 적용됩니다. 수용 등 공익사업으로 양도하는 경우와, 수증자 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우도 제외 사유로 알려져 있습니다. 조문 원문 확인이 필요한 영역입니다.

실무에서 가장 크게 손해 보는 경우는 비과세 주택입니다. 부모가 12억 원 이하 1세대 1주택 비과세 대상이어서 직접 팔면 양도세가 0원인 집을 자녀에게 증여한 뒤 팔면 비과세가 사라집니다. 자녀가 별도 세대라면 비과세 보유기간은 증여받은 날부터 따지므로 신고기한 전 매도로는 요건을 채우기 어렵습니다.

판단 기준은 단순합니다. 부모가 직접 팔아 비과세나 낮은 세율을 받을 수 있는 집이라면, 증여를 거친 매도는 대체로 불리합니다. 증여를 먼저 해야 하는 이유(자녀 명의로 거주, 매수자 요구 등)가 없다면 부모 명의 매도가 우선 검토 대상입니다.

이미 팔았거나 팔기로 했다면 무엇을 확인해야 하나

매매 잔금 전이라면 증여 자체를 되돌리는 방법을 먼저 검토합니다. 증여재산을 증여세 신고기한 안에 돌려주면 증여가 없었던 것으로 보는 규정이 있습니다(금전은 예외). 신고기한이 지난 뒤 3개월 이내 반환은 당초 증여에는 과세하되 반환에는 과세하지 않는 취지로 알려져 있습니다. 다만 매수인과의 계약, 소유권 말소 등기, 증여 취득세 처리가 얽혀 있어 실행 가능성은 개별 확인이 필요합니다.

이미 소유권이 매수인에게 넘어갔다면 반환은 불가능하고, 신고를 정확하게 하는 일만 남습니다. 순서는 증여세를 먼저 신고·납부하고, 납부 사실을 근거로 양도세 신고에서 필요경비를 반영하는 흐름이 안전합니다. 증여세 신고 전에 양도세를 먼저 신고해야 하는 일정이라면, 증여세 납부 후 경정청구로 필요경비를 반영하는 방법을 쓰기도 합니다.

증여 후 신고기한 전 매도는 증여세와 양도세를 모두 내는 구조라서, 계약 전에 직접 매도 세액과 먼저 비교해야 합니다.

이미 계약을 마친 경우라면 증여세 신고의 시가를 매매가로 확정하고, 필요경비 반영까지 한 번에 설계하는 편이 추가 세 부담을 줄입니다.