재건축 입주권 자녀 증여, 증여세는 어떤 기준으로 평가될까

재건축 조합원인 부모님이 자녀에게 물려주려고 공시가격 8억 원짜리 아파트 기준으로 증여세를 어림해 보면, 세금이 1억 원대 중반으로 나옵니다. 막상 신고 단계에서는 숫자가 몇 배로 불어나는 경우가 있습니다.

관리처분계획이 인가된 뒤라면 종전 아파트의 기준시가는 평가에 쓰이지 않습니다. 매매사례나 감정가격 같은 시가가 확인되면 시가로, 없으면 관리처분계획상 권리가액에 증여일까지 낸 돈과 증여일 현재의 프리미엄을 더한 금액으로 평가합니다. 인가 전이라면 아파트로 평가하되 같은 단지의 매매사례가 있으면 그 금액이 먼저 적용됩니다.

이어서 인가 전후의 평가 구조와 실제 금액으로 돌린 세액 비교, 상담에서 자주 걸리는 함정 두 가지, 증여 전에 밟을 순서를 정리합니다.

입주권 증여세는 관리처분계획 인가 전후로 평가 방식이 갈립니다

인가 전에는 아파트, 인가 후에는 조합원입주권으로 봅니다. 자산의 이름이 바뀌면 증여세 평가 조문도 바뀝니다.

인가 전: 시가가 먼저, 공시가격은 마지막

증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 증여일 전 6개월부터 증여세 신고기한(증여일 후 3개월)까지 같은 단지·비슷한 면적 아파트의 매매사례가 있으면 그 금액이 증여재산가액입니다. 사례가 없을 때에만 공동주택 공시가격 같은 보충적 평가액을 씁니다(상속세 및 증여세법 제60조, 제61조, 2026년 기준). 평가기간 밖의 거래가 시가로 인정되는 경우도 있어 사안별 전문가 확인이 필요합니다.

재건축 단지는 거래가 활발해 유사 매매사례가 잡히는 경우가 많습니다. 공시가격 8억 원만 보고 계산해 두면 실제 신고에서 어긋나기 쉽습니다.

인가 후: 기준시가가 아니라 입주권 평가식

관리처분계획이 인가되면 종전 건물은 조합원이 장차 새 아파트를 받을 권리로 바뀝니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 보충적 평가는 상속세 및 증여세법 제61조 제3항과 시행령 제51조 제2항이 정합니다. 평가기준일까지 납입한 금액에 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 더하는 구조이고, 조합원입주권은 관리처분계획 기준의 권리가액을 합산하도록 단서가 붙어 있습니다.

조문은 개정이 잦아 증여일에 적용되는 현행 문구는 국가법령정보센터에서 한 번 더 대조해야 합니다.

입주권 평가액은 세 가지 숫자의 합으로 만들어집니다

권리가액, 증여일까지 납입한 금액, 프리미엄을 더한 값입니다. 이 가운데 신고 때 가장 다툼이 생기는 숫자는 프리미엄입니다.

• 권리가액: 종전 부동산의 감정평가액을 비례율 등으로 환산해 관리처분계획에서 정한 조합원의 몫입니다. 종전 아파트의 공시가격과 무관하게 정해집니다.
• 납입한 금액: 증여일까지 조합에 낸 계약금·중도금 등 분담금입니다. 아직 내지 않은 분담금은 더하지 않습니다.
• 프리미엄: 입주권이 시장에서 권리가액과 납입액을 넘겨 거래되는 웃돈입니다. 증여일 무렵 인근 유사 입주권의 거래가격이나 감정평가로 확인합니다.

같은 집을 세 가지 기준으로 계산해 보면

전용 84㎡ 아파트를 가진 부모가 성년 자녀 한 명에게 증여한다고 가정합니다. 종전 공시가격은 8억 원, 관리처분계획상 권리가액은 15억 원, 증여일까지 납입한 금액은 1억 원, 프리미엄은 5억 원입니다. 최근 10년 안에 같은 사람에게 증여한 재산은 없고, 부담부증여는 없다고 봅니다.

증여재산공제는 직계존속이 성년 직계비속에게 증여할 때 10년간 5천만 원입니다. 세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%입니다. 신고기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제합니다(상속세 및 증여세법 제53조, 제56조, 제69조, 2026년 기준).

산식은 8억 원은 (8억−5천만)×30%−6천만 원, 15억 원은 (15억−5천만)×40%−1억 6천만 원, 21억 원은 (21억−5천만)×40%−1억 6천만 원입니다.

첫 번째 행과 세 번째 행의 차이는 약 4억 8천만 원입니다. 다만 이 격차는 "인가 전인데 매매사례도 전혀 없는" 경우에 한한 계산입니다. 두 번째 행이 현실에 더 가깝습니다.

상담에서 자주 걸리는 함정 두 가지

평가액 못지않게 증여 자체가 가능한지, 증여 이후 양도할 때 세금이 어떻게 되는지가 결과를 좌우합니다.

함정 1. 프리미엄을 임의로 낮춰 신고하는 경우

프리미엄은 증여일 현재의 금액이어야 하는데, 시세 자료 없이 "추정 3억 원" 식으로 신고했다가 과세관청이 인근 단지 입주권 실거래가를 붙여 5억 원으로 경정하는 사례가 있습니다. 쟁점은 대체로 비교 대상이 정말 유사한 입주권인지입니다. 같은 재건축 지역, 같은 면적이라는 사실만으로 다른 입주권의 프리미엄을 그대로 쓰는 것이 타당한지를 놓고 불복이 이어지는 이유입니다. 증여 직전 인근 거래 내역과 감정평가서를 함께 두는 쪽이 방어하기 쉽습니다.

함정 2. 조합원 지위 자체가 넘어가지 않는 경우

투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 취득한 사람에게 조합원 자격을 인정하지 않는 것이 원칙입니다(도시 및 주거환경정비법 제39조). 소유 10년·거주 5년 이상 1세대 1주택자의 양도 등 예외가 있지만 요건이 엄격합니다. 증여로 지위를 승계할 수 있는지는 단지 소재지의 규제지역 지정 현황과 조합설립 시점에 따라 달라서, 평가액 계산보다 먼저 조합과 관할 구청에 확인해야 합니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 증여 시점 기준으로 다시 봅니다.

증여 후 곧바로 팔면 양도세가 증여세를 되돌려 줍니다

자녀가 증여받은 입주권을 10년 안에 팔면 부모의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 방식이 막혀 있습니다.

부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리를 배우자·직계존비속에게서 증여받아 증여일부터 10년 이내에 양도하면 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다(소득세법 제97조의2, 2023년 이후 증여분 10년). 자녀가 이미 낸 증여세는 필요경비로 인정됩니다. 입주권을 증여해 평가액을 21억 원으로 올려 놓고 곧 파는 계획은 증여세만 늘리고 양도세는 줄지 않는 구조가 됩니다.

증여가 유리한 경우와 아닌 경우

1. 입주 후 장기 보유가 전제이고 자녀 명의로 새 아파트에 거주할 계획이면, 증여세는 평가액이 낮은 시점이 유리합니다. 다만 인가 전 증여도 유사 매매사례가 있으면 시가가 적용되어 이점이 줄어듭니다.
2. 가격 상승이 이미 상당 부분 반영된 입주권이라면 증여세 부담이 크므로, 분할 증여나 부담부증여(대출·이주비 승계)를 함께 검토합니다. 부담부증여는 채무 이전분에 양도소득세가 따로 과세됩니다.
3. 단기 양도가 목적이라면 증여보다 부모 명의로 직접 양도하는 쪽이 세 부담을 가늠하기 쉽습니다.

증여 전에 밟을 순서는 지위 확인, 평가 시뮬레이션, 신고 준비입니다

순서가 뒤바뀌면 평가액이 확정된 뒤에야 증여가 불가능하다는 사실을 아는 일이 생깁니다.

첫 단계는 조합원 지위의 승계 가능 여부입니다. 단지의 규제지역 지정 여부와 조합설립인가일을 확인하고, 필요하면 조합에 문의합니다. 두 번째 단계에서는 인가 전후와 시가 적용 여부에 따라 세 가지 안(공시가격, 유사 매매사례, 입주권 평가식)을 모두 계산해 둡니다. 세 번째 단계에서 증여일을 정하고, 신고기한(증여받은 달의 말일부터 3개월) 안에 근거 자료를 붙여 신고합니다. 신고세액공제 3%는 기한 안 신고에만 적용됩니다.

평가액이 수억 원 단위로 움직이는 거래라, 감정평가를 병행하면 과세관청과 다툴 때 근거가 남습니다.

입주권 증여세는 종전 아파트의 기준시가가 아니라 증여 시점의 시가, 없으면 권리가액·납입액·프리미엄의 합계로 정해집니다.

인가 전후, 규제지역 여부, 프리미엄 근거 자료 세 가지만 증여일 전에 확인해도 신고 단계의 변수는 크게 줄어듭니다.