부모가 자녀에게 아파트를 시세보다 싸게 팔면 증여세를 얼마나 내야 할까

부모가 시세보다 낮은 가격에 아파트를 자녀에게 넘기는 거래는 실무 상담에서 꾸준히 나오는 주제다. 결론부터 말하면, 시가와 실제 거래가액의 차액이 전부 증여세 대상이 되는 것은 아니다. 시가 10억원 이하 아파트는 시가의 30%까지, 10억원을 넘는 아파트는 3억원까지 차액을 인정받는다. 그 금액을 넘는 부분에 대해서만 증여세가 붙고, 거래 조건에 따라 파는 쪽인 부모의 양도소득세까지 시가를 기준으로 다시 계산될 수 있다.

저가양도가 증여세 대상이 되는 기준

부모와 자녀는 상속세 및 증여세법상 특수관계인에 해당한다. 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 사고팔면, 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 그 차액 중 일정 금액을 넘는 부분을 증여로 본다.

기준은 두 가지 중 작은 금액이다. 시가의 30%, 또는 3억원. 시가에서 실제 거래가액을 뺀 차액이 이 기준을 넘으면 초과분에 증여세가 부과되고, 기준 이내면 증여세가 없다.

같은 법 시행령 제26조는 이 기준을 넘는 부분에서 다시 세이프마진(시가의 30%와 3억원 중 작은 금액)을 뺀 나머지를 증여재산가액으로 규정한다. 차액 전체가 아니라 초과분만 과세 대상이 된다는 뜻이다.

특수관계가 아닌 사람끼리 거래하는 경우에도 거래 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 30% 이상 낮게 거래하면 증여세가 붙을 수 있지만, 이때는 공제 기준이 3억원 하나로 고정된다. 부모와 자녀 거래는 항상 특수관계인 규정이 적용되므로, 이 글에서는 30%와 3억원을 함께 비교하는 기준을 중심으로 다룬다.

증여재산가액은 얼마나 될까 — 실제 계산

증여재산가액은 차액에서 세이프마진(시가의 30%와 3억원 중 작은 금액)을 뺀 금액이다.

실제 상담에서 자주 보는 사례로 계산해보면 이렇다. 시세 15억원짜리 아파트를 부모가 자녀에게 10억원에 판 경우, 차액은 5억원이다. 시가의 30%는 4억5천만원으로 3억원보다 크므로, 세이프마진은 3억원이 된다. 차액 5억원에서 세이프마진 3억원을 뺀 2억원이 증여재산가액이다.

여기서 증여재산공제를 뺀다. 성년 자녀가 10년 안에 다른 증여를 받은 적이 없다면 공제액은 5천만원이다. 과세표준은 2억원에서 5천만원을 뺀 1억5천만원이 된다.

세율은 아래 표를 따른다. 과세표준 1억5천만원은 1억원 초과 5억원 이하 구간에 해당해 20%가 적용되고, 누진공제 1천만원을 뺀다. 1억5천만원 × 20% − 1천만원 = 2천만원이 산출세액이다. 신고 기한 안에 신고하면 3% 신고세액공제가 적용되어, 최종 납부세액은 2천만원 × 97% = 1,940만원이다.

혼인이나 출산을 앞둔 자녀라면 계산이 달라진다. 혼인신고일이나 자녀 출생일 전후 2년 이내에 직계존속에게 증여받으면, 기본 공제 5천만원에 더해 최대 1억원을 추가로 공제받는다. 두 공제는 합산되므로 최대 1억5천만원까지 공제가 가능하다. 이 조건에 해당하는 자녀라면 저가양도 시점을 맞추는 것만으로 세액이 크게 줄어든다.

시가 10억원이 갈림길이 되는 이유

세이프마진은 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 쓴다. 시가가 10억원일 때 30%는 정확히 3억원과 같다. 시가가 10억원보다 낮으면 30%가 3억원보다 작아 30% 기준이 적용되고, 10억원을 넘으면 3억원이 30%보다 작아 정액 3억원이 기준이 된다.

이 갈림길을 놓치는 상담 사례가 많다. "3억원까지는 무조건 안전하다"고 생각하고 시가 8억원짜리 아파트를 3억원 낮춰 파는 경우다. 시가 8억원의 30%는 2억4천만원이므로, 세이프마진은 3억원이 아니라 2억4천만원이다. 3억원을 깎아 팔면 차액이 세이프마진을 6천만원 초과하고, 이 초과분에 증여세가 부과된다.

반대로 시가 20억원짜리 아파트는 30%(6억원)가 3억원보다 크기 때문에 세이프마진은 3억원으로 고정된다. 시가와 상관없이 딱 3억원까지만 깎아도 안전하다는 뜻이다.

거래가액을 정할 때는 시가에 세이프마진을 더하거나 빼는 방식으로 접근하는 편이 안전하다. 시가 8억원이면 5억6천만원 이상, 시가 20억원이면 17억원 이상으로 거래가액을 맞추면 증여세 없이 저가양도가 가능하다.

부모의 양도소득세도 다시 계산될 수 있다

저가양도에서 자주 빠뜨리는 부분이 파는 쪽, 즉 부모의 양도소득세다. 소득세법 제101조는 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮게 양도한 경우를 부당행위계산부인 대상으로 규정한다. 같은 법 시행령 제167조에 따라 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 실제 받은 돈이 아니라 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 다시 계산한다.

이 기준은 증여세 판단 기준(시가의 30% 또는 3억원)과 다르다. 시가의 5%는 훨씬 낮은 문턱이라, 증여세는 안 나오는 거래에서도 양도소득세 부당행위계산부인은 적용될 수 있다. 앞서 계산한 시가 15억원, 거래가액 10억원 사례를 보면 차액이 5억원으로 두 기준을 모두 넘는다. 부모는 10억원이 아니라 15억원을 양도가액으로 보고 양도차익을 계산해야 하므로, 실제 받은 돈보다 큰 금액을 기준으로 양도소득세를 내게 된다.

자녀의 증여세만 확인하고 거래를 끝내면, 부모 쪽 양도소득세 신고에서 뒤늦게 문제가 드러나는 경우가 많다. 두 세금은 따로 검토해야 한다.

저가양도는 차액이 아니라 초과분만 과세되지만, 그 기준선과 부모의 양도소득세까지 함께 확인해야 실제 세액을 알 수 있다.

실무적으로는 거래 전에 시가부터 확정하는 순서가 안전하다. 시가가 정해져야 세이프마진과 거래 가능 가격대가 나오고, 그 범위 안에서 계약서를 쓰는 편이 증여세와 양도소득세 리스크를 동시에 줄인다.