겨울이 오기 전에 외벽 균열을 메우고 옥상 방수를 다시 하는 일은 미룰 수 없습니다. 문제는 비계(작업용 가설 구조물)가 1층 출입구를 가리고 소음과 분진이 매장 안으로 들어오는 날부터 시작됩니다. 임차인은 "그 기간 월세는 깎아 주고, 못 판 매출은 물어 달라"고 요구합니다.
답부터 쓰면 이렇습니다. 공사 때문에 실제로 쓰지 못한 부분만큼의 월세 감액은 응해야 하는 경우가 많고, 영업손실 배상은 공사의 성격과 건물주의 과실 여부에 따라 갈립니다. 누수와 낙하 위험을 막는 보존 공사는 임차인이 거절하기 어렵고, 외관 교체나 증설 같은 개량 공사는 배상 위험이 커집니다.
공사 성격을 가르는 기준, 임차인이 요구할 수 있는 세 가지와 근거, 실제 금액 계산, 공사 전·중·후에 남겨야 할 기록 순으로 정리합니다.
월세 감액은 "쓰지 못한 비율", 영업손실 배상은 "건물주 과실과 입증 자료"가 기준입니다. 두 청구를 합쳐도 실제 영업손실액(감소 매출에서 절감된 변동비를 뺀 금액)을 넘기기 어렵습니다.
외벽·옥상 공사는 임차인이 거절할 수 없는 공사인가
공사의 목적이 건물을 계속 쓸 수 있는 상태로 지키는 것, 즉 보존행위라면 임차인은 대체로 거절하지 못합니다. 민법 제623조는 임대인에게 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우고, 제624조는 임대인이 보존행위를 할 때 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정합니다. 외벽 균열로 인한 누수 차단, 옥상 방수층 재시공, 마감재 탈락 위험 제거가 여기에 해당합니다.
대수선은 보존행위와 다른 문제입니다
건축법상 대수선은 기둥·보·내력벽·주계단 같은 구조나 외부 형태를 수선·변경하는 행위입니다. 건축법 시행령 제3조의2에는 내력벽의 벽면적을 30㎡ 이상 수선·변경하는 경우 등이 대수선으로 열거되어 있고, 허가나 신고 대상이 될 수 있습니다. 외벽 마감재 교체가 대수선에 해당하는지는 규모와 방식에 따라 달라지므로 관할 구청 건축과 확인이 필요합니다. 허가를 받아야 하는 공사는 법적으로 "필요한 수선"이라기보다 건물주의 선택에 가까워 보이고, 분쟁에서 임차인에게 유리한 사정이 됩니다.
실무 함정: 공사 항목을 한 덩어리로 묶는 것
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 강남권 근린생활 빌딩에서 1층 카페(월세 500만 원)를 두고, 옥상 방수 보수에 외벽 도장 전면 교체와 간판 정비를 한 견적서로 묶어 발주한 경우입니다. 방수는 보존행위인데 나머지가 미관 개선이라 임차인 측이 "필수 공사가 아니라 건물주 사정의 공사"라고 주장할 근거를 건물주가 직접 만들어 준 셈이 됩니다. 방수·균열 보수와 미관 공사는 견적·공정·공지문을 분리해야 합니다.
임차인이 요구할 수 있는 세 가지와 건물주의 책임 조건
임차인의 요구는 월세 감액, 손해배상, 계약 해지로 나뉘고, 근거 조문과 입증 책임이 각각 다릅니다. 하나로 뭉뚱그려 대응하면 인정될 부분까지 다투게 되고, 다퉈야 할 부분을 놓치게 됩니다.
| 구분 | 근거 | 건물주 책임이 생기는 조건 | 임차인이 입증할 것 |
|---|---|---|---|
| 월세 감액 | 민법 제627조 (임차인 과실 없이 일부 사용·수익 불능) | 건물주 과실이 없어도 사용 못 한 부분의 비율만큼 인정 가능 | 사용 불능 부분과 기간 |
| 손해배상(영업손실) | 임대인 의무 위반(제623조), 불법행위 | 과실 또는 수인한도 초과 | 인과관계, 객관적 산출 근거 |
| 계약 해지 | 민법 제625조, 제627조 | 임대차 목적 달성이 불가능한 정도 | 영업 불가의 정도와 기간 |
감액과 배상의 갈림길은 건물주 과실입니다. 감액은 임차인 과실이 없다는 것만으로 성립하지만, 배상은 건물주가 공사를 어떻게 했는지를 따집니다. 사전 고지를 했는지, 공기를 합리적으로 잡았는지, 출입 동선을 확보했는지, 공사가 예정보다 늘어졌는지가 과실 판단의 재료입니다. 보존 공사에 사전 고지와 합리적 공기를 갖추었다면 감액 협의로 끝나는 경우가 많고, 고지 없이 착수했거나 개량 공사였다면 배상 쪽으로 기웁니다.
소음·분진은 수인한도(공동생활에서 서로 참아야 하는 범위)를 넘었는지가 쟁점인데, 법원은 주관적인 불편 호소만으로는 인정하지 않고 측정 결과 같은 객관 자료를 요구하는 경향이 있습니다. 반대로 건물주가 시공사의 소음·비산먼지 관리 기록을 갖고 있으면 방어 자료가 됩니다.
해지는 생각보다 인정되기 어렵습니다
임차인이 "공사 때문에 장사를 못 하니 나가겠다"고 해도 단순한 불편이나 단기 영업 중단으로는 해지 사유가 인정되기 어렵습니다. 출입이 사실상 막히거나 영업 자체가 수 주 이상 불가능한 정도여야 다툼의 여지가 생깁니다. 이 선을 넘지 않도록 공기를 짧게 잡고 출입로를 남기는 것이 건물주의 가장 실질적인 방어입니다.
계약서의 면책 특약은 만능이 아닙니다
"임대인의 수선 공사로 인한 영업 지장에 임차인은 이의하지 않는다"는 특약을 둔 계약서가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어서, 특약이 있다고 해서 고지 없는 공사까지 면책된다고 보기는 어렵습니다. 특약은 협상의 출발점일 뿐 방패가 아닙니다.
월세 감액과 영업손실, 실제 금액으로 계산하면
월세 500만 원짜리 매장이라면 공사 21일에 대한 감액은 140만 원, 영업손실 배상까지 포함한 임차인 요구의 현실적 상한은 약 504만 원입니다. 아래는 서울 근생 빌딩 1층 카페를 가정한 계산이며, 2026년 기준 월세 500만 원, 공사 21일(비계 설치부터 철거까지), 사용·수익 감소 비율 40%, 공사 기간 매출 2,100만 원에서 1,260만 원으로 하락, 재료비 등 변동비 비율 40%를 전제로 합니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 월세 감액분 | 500만 원 × (21일 ÷ 30일) × 사용 감소 40% | 140만 원 |
| 감소 매출 | 평소 21일치 2,100만 원 − 공사 중 1,260만 원 | 840만 원 |
| 절감된 변동비 | 감소 매출 840만 원 × 40% | 336만 원 |
| 영업손실(순손실) | 840만 원 − 336만 원 | 504만 원 |
| 감액 반영 후 배상 요구 가능액 | 504만 원 − 감액 140만 원 | 364만 원 |
순손실에 월세와 인건비는 빠지지 않습니다. 장사를 못 해도 나가는 고정비라서 감소한 매출 전체에서 아낀 재료비 같은 변동비만 뺀 금액이 실제 손실입니다. 월세 감액을 이미 받았다면 같은 손실을 두 번 배상하는 셈이 되므로 그만큼은 배상 요구액에서 줄어듭니다. 임차인이 월세 전액 면제(500만 원)와 감소 매출 전액(840만 원)을 함께 요구한다면 계산상 과다 청구입니다.
금액이 맞아도 인과관계에서 갈립니다
매출이 줄어든 원인이 공사인지 계절·경기·상권 변화인지는 임차인이 증명해야 합니다. 전년 같은 기간 매출, 공사 직전 3개월 평균, 카드 매출 내역을 비교하는 방식이 쓰입니다. 매출이 "반토막 났다"는 주장만으로는 금액이 인정되지 않는 경향이 있습니다. 건물주 입장에서는 감액 기준표를 먼저 제시해 협상을 이끄는 쪽이 소송 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 많습니다. 감액 비율은 출입구 가림 정도, 매장 면적 중 영향받은 구역, 영업 가능 시간대를 기준으로 근거를 붙여 제시합니다.
공사 전·중·후에 건물주가 남겨야 할 기록
분쟁을 줄이는 방법은 공사 전에 일정과 감액 기준을 서면으로 알리고, 공사 중에 기록을 쌓고, 공사 후에 실제 기간으로 정산해 합의서를 받는 것입니다. 구두 합의는 분쟁이 생기면 증거가 되지 못합니다.
공사 전: 서면 고지와 공정 분리
공사 착수 최소 2~4주 전에 공정표, 비계 설치 위치, 소음이 큰 작업 일정, 출입로 변경을 공지문과 이메일로 알립니다. 감액을 어떤 기준으로 계산할지도 이때 함께 제시합니다. 시공사에는 소음·진동관리법과 대기환경보전법상 신고 대상 공사인지, 비산먼지 억제 조치를 하는지 확인을 요구합니다. 대상 여부는 공사 종류와 규모에 따라 달라 전문가 확인이 필요합니다.
공사 중: 공기 지연이 가장 비싼 리스크
겨울 직전 공사에서 가장 흔한 사고는 일정 지연입니다. 방수와 도장은 저온에서 작업이 제한될 수 있어 11월 이후로 밀리면 공기가 늘어나고, 늘어난 기간은 건물주 과실로 평가받기 쉽습니다. 공사 중에는 일자별 작업 사진, 비계 위치, 소음 측정치, 임차인과 주고받은 연락을 남깁니다. 임차인이 합리적으로 쓸 수 있는 대체 출입로와 안내 표지를 두는 것만으로 사용 감소 비율이 낮아져 감액 계산이 달라집니다.
공사 후: 정산 합의서
공사가 끝나면 예정 기간이 아니라 실제 기간으로 감액을 정산하고, 금액·기간·"본 건과 관련한 추가 청구를 하지 않는다"는 문구를 넣은 합의서에 서명을 받습니다. 합의서가 없으면 몇 달 뒤 영업손실 청구가 따로 들어오는 경우가 있습니다.
임차인이 월세를 일방적으로 깎아 입금하더라도 곧바로 해지를 통보하지 마십시오. 상가건물 임대차보호법상 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있고, 정당한 감액 범위는 연체로 보기 어려울 수 있습니다. 해지 통보가 부당하면 건물주가 반대로 책임을 질 수 있으므로 통보 전 전문가 확인이 필요합니다.
"월세 감액은 쓰지 못한 만큼, 영업손실 배상은 건물주 과실과 기록만큼 결정됩니다."
외벽·옥상 공사가 보존 공사로 설명되고, 고지와 기록이 남아 있으며, 감액안을 건물주가 먼저 제시했다면 분쟁은 대개 월세 140만 원 수준의 정산으로 끝납니다. 공사 계약서 분리, 공기 관리, 합의서 확보 세 가지가 안택스 에셋이 임대차 운영 상담에서 공사 전에 가장 먼저 점검하는 항목입니다.