상가 임대차 재산세·종부세 인상분 임차인 부담 특약, 유효할까

임대차계약서에 "재산세·종합부동산세 인상분은 임차인이 부담한다"는 한 줄을 넣어 둔 건물주가 많습니다. 11월 말 종부세 고지가 나오고 세액이 오르면, 그 줄을 근거로 임차인에게 얼마를 청구할 수 있는지가 현실의 질문이 됩니다.

결론은 이렇습니다. 계약을 맺을 때 부담 대상과 계산 방식을 분명히 적었다면 특약은 유효하다고 다툴 여지가 큽니다. 반대로 계약 중간에 세금이 올랐다는 이유로 새로 받는 돈이 사실상 월세 인상이라면 차임 증액 5% 상한에 걸릴 가능성이 있습니다.

세금 전가 특약만을 직접 다룬 대법원 판례는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다. 아래 내용은 조문과 인접 판례에서 읽어 낸 실무 판단이며, 금액이 큰 사안은 전문가 확인이 필요합니다.

세금 부담 특약은 계약 때 정했다면 유효한가

그렇습니다. 처음 계약서에 쓴 약정이라면 원칙적으로 유효하다고 보는 쪽이 자연스럽습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조의 5% 상한은 이미 맺어진 계약에서 "증액을 청구"하는 경우를 제한하는 규정이고, 최초 약정 차임의 크기를 제한하지 않기 때문입니다. 차임에 붙는 부가가치세를 임차인이 부담하기로 한 약정이 특별한 사정이 없으면 유효하다고 본 대법원 판례 계열도 같은 방향의 참고 자료가 됩니다.

특약이 유효해도 살아남지 못하는 문구

실무에서 분쟁이 나는 쪽은 효력보다 해석입니다. "제세공과금은 임차인 부담"이라는 한 줄은 어떤 세금인지, 건물 전체인지 해당 호실분인지, 올라간 부분만인지 전체인지를 정하지 않습니다. 약관·계약서의 모호한 문구는 작성한 쪽, 대개 임대인에게 불리하게 읽힙니다.

종부세는 특히 주의해야 합니다. 건물에는 종부세가 없고, 상가 부속토지는 보통 별도합산 대상으로 소유자가 가진 다른 토지와 합산해 계산합니다. 임차인이 쓰지도 않는 임대인의 다른 토지 때문에 오른 세액까지 부담시키는 문구는 분쟁 소지가 큽니다. "해당 부동산에 귀속되는 세액"만 안분한다고 써야 합니다.

세금 인상분을 따로 청구하면 5% 상한에 걸리는가

걸릴 수 있습니다. 제11조 제1항은 조세·공과금 등의 증감을 증액 사유로 인정하면서도, 증액은 청구 당시 차임의 100분의 5(시행령)를 넘지 못한다고 정합니다. 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없다는 제한도 있습니다. 세금이 올랐다는 사유는 증액의 "이유"일 뿐 상한을 풀어 주지 않습니다.

그래서 계약 중에 "이번에 종부세가 올랐으니 월 몇십만 원을 더 달라"고 청구하는 순간 증액 청구로 보일 위험이 생깁니다. 반면 계약서에 "해당 세액을 면적 비율로 안분해 정산한다"는 식의 산정 기준이 이미 있었다면, 새 청구가 아니라 약정의 이행이라는 주장이 가능합니다.

합의로 올리는 경우는 다릅니다

대법원 2013다80481 판결은 계약이 끝난 뒤의 재계약이나 종료 전 합의에 따른 증액에는 제11조의 5% 상한이 적용되지 않는다고 보았습니다. 임차인이 서명한 새 계약서에 세금 분담 조항을 넣는 것은 상한과 무관하게 가능하다는 뜻입니다. 다만 임차인이 계약갱신요구권(최초 계약 포함 최대 10년)을 행사해 갱신된 경우는 종전 계약이 이어지는 것이어서 상한이 적용됩니다(대법원 2013다35115).

5% 안에 들어오는지 숫자로 따져 보면

서울 강남 소형 상가 한 호실을 가정합니다(가상 사례, 2026년 기준). 보증금 1억 원, 월세 500만 원이고 임차 면적이 건물 전체의 20%입니다. 고지서 기준으로 건물과 부속토지의 재산세·종부세 합계가 전년보다 연 1,200만 원 올랐습니다.

사례 ①은 상한 안에 있어 증액 청구로 다투어도 문제가 작습니다. 사례 ②는 한 번에 청구하면 초과분이 쟁점이 됩니다. 이때 실무에서는 계약서 산정 기준을 근거로 정산하거나, 임차인과 서면 합의를 받아 처리합니다. 서면 합의 없이 상한을 넘겨 받으면 초과분은 부당이득 반환 청구 대상이 될 수 있습니다.

건물주가 계약서에 넣어야 하는 문구와 세무 처리

유리한 문구는 세 가지가 맞물려야 합니다. 부담 대상 세목(재산세 건축물분·토지분, 종부세, 부가되는 지방교육세·농어촌특별세 포함 여부), 해당 호실로 귀속시키는 방법(전용면적 비율 등), 그리고 연간 부담 상한입니다. 상한을 적어 두면 임차인 입장에서도 예측이 가능해 합의가 쉬워집니다.

받은 돈의 세무 처리

임차인에게서 받은 세금 분담금은 임대 대가의 성격이 있어, 통상 임대료와 함께 부가가치세 공급가액에 포함해 세금계산서를 발행하는 쪽으로 처리합니다. 종합소득세·법인세에서는 분담금이 임대 수입이고 납부한 재산세·종부세는 필요경비로 잡히는 구조입니다. 개별 거래의 처리는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

2026년 5월 12일부터는 관리비 내역을 제공하도록 한 개정 상가임대차법이 시행되고 있습니다. 세금 분담금을 관리비 항목에 섞어 청구하면 임차인이 내역을 요구했을 때 설명하기 곤란해지므로, 임대료·관리비·세금 분담금을 구분해 청구서에 표시해 두는 편이 안전합니다.

환산보증금을 넘는 상가는 어떻게 되는가

서울 기준 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 9억 원을 넘는 상가는 계약갱신요구권·권리금 보호 등 일부 조항에서 제외되지만, 차임 증액 5% 상한(제11조)과 강행규정(제15조)은 적용되는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 2026년 기준 금액과 적용 조문은 국가법령정보센터에서 확인해야 합니다. 월세 700만 원, 보증금 3억 원이면 환산보증금은 7억 3,000만 원(3억 + 700만 × 100)으로 기준 안입니다.

세금 특약은 한 줄로 끝나지 않습니다. 대상·귀속·상한을 적은 문구만 청구 때 힘을 갖습니다.

이미 모호한 문구로 계약을 맺었다면, 갱신 시점에 산정 기준을 구체화한 새 조항을 서면으로 합의하는 것이 가장 비용이 적게 드는 정리 방법입니다. 계약 도중 일방적으로 청구하기 전에 안택스 에셋 같은 전문가에게 문구와 금액을 점검받는 것도 방법입니다.