연말이 가까워지면 1층 카페나 2층 학원 임차인에게서 "이번 달로 접겠습니다. 철거비 지원을 신청할 건데 서류 좀 확인해 주세요"라는 전화가 옵니다. 건물주 입장에서는 폐업도 갑작스럽고, 지원금 얘기까지 나오면 무엇을 해 줘야 하는지부터 막막합니다.
답부터 말씀드리면, 건물주가 협조할 부분은 철거 일정과 범위의 서면 확인, 임대차 사실 확인까지입니다. 원상복구 책임을 덜어 주거나 보증금을 앞당겨 돌려주는 약속은 협조의 범위에 들어가지 않습니다. 지원금은 임차인과 지원기관 사이의 일이고, 건물주와 임차인의 원상복구 관계는 임대차 계약서가 그대로 정합니다.
소상공인시장진흥공단의 희망리턴패키지 중 점포철거 지원은 폐업 소상공인의 철거·원상복구 비용 일부를 지원하는 사업으로 알려져 있습니다. 단가와 한도, 제출 서류는 해마다 공고가 바뀌므로 아래 금액은 계산 예시로만 읽으시고, 실제 요건은 해당 연도 공고문을 확인해야 합니다.
건물주의 협조 범위는 사실 확인과 사전 서면 협의까지입니다. 원상복구 완료 확인과 보증금 정산은 현장을 본 뒤에 하면 됩니다.
임차인은 건물주에게 정확히 무엇을 요구하는가
요구는 보통 세 가지로 모입니다. 철거 범위에 동의해 달라, 원상복구는 이 정도면 된다고 확인해 달라, 임대차가 끝났다는 확인서를 써 달라. 세 요구는 성격이 다른데도 한 통화에서 한꺼번에 나오기 때문에 건물주가 뭉뚱그려 "알겠다"고 답하기 쉽습니다.
세 요구는 시점이 다릅니다. 철거 동의는 착공 전에, 원상복구 확인은 철거를 마친 뒤에, 종료 확인서는 열쇠를 돌려받고 정산이 끝난 뒤에 해당합니다. 한 번에 답하지 않고 시점별로 나눠 답하는 것만으로 대부분의 분쟁은 막힙니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례
전용 약 30㎡(약 9평) 카페가 12월 말 폐업을 앞두고 철거 업체 견적 900만 원을 받아 왔습니다. 견적서에는 바닥 데코타일, 천장 마감, 간판, 주방 설비 철거에 더해 화장실 방수층 재시공과 외벽 샌드위치패널 교체가 한 줄로 묶여 있었습니다. 임차인은 "지원금을 받으려면 전체 견적에 건물주 동의가 필요하다"고 했지만, 방수층과 외벽 패널은 임차인이 설치한 시설이 아니라 건물 구조부에 가깝습니다. 건물주가 견적 전체에 도장을 찍어 줬다면 나중에 구조부 훼손의 책임을 따지기 어려워졌을 것입니다.
철거 범위와 원상복구 책임은 어디서 갈리는가
철거 범위는 임차인이 설치한 것인지 건물에 원래 있던 것인지로 가릅니다. 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원래 상태로 돌려줄 의무(원상복구 의무, 민법 제654조·제615조)를 지고, 그 구체적인 기준은 계약서의 원상복구 조항과 입주 당시 상태입니다. 철거비 지원이 있다고 해서 이 기준이 달라지지 않습니다.
| 철거 대상 | 건물주 입장 | 협조 방식 |
|---|---|---|
| 간판·칸막이·가구·주방 설비 등 임차인 설치분 | 철거가 원칙 | 목록과 일정을 서면 확인 |
| 바닥·천장 마감, 조명 (임차인 시공) | 계약서·입주 당시 상태 기준 | 복구 수준을 사진으로 사전 합의 |
| 방수층·외벽 패널·배관·전기 인입부 | 구조부·공용부로 별도 판단 | 임의 철거 불가를 명시 |
| 건물주 동의로 설치해 남기기로 한 시설 | 부속물로 별도 협의 대상 | 존치 여부와 비용을 따로 정산 |
지원 단가와 실제 견적은 다르다
2026년 기준 점포철거 지원은 전용면적 3.3㎡당 20만 원 안팎의 단가에 실비를 지원하는 방식으로 소개되는데, 최대 한도와 부가세 처리는 자료마다 달라 해당 연도 공고 확인이 필요합니다. 위 카페 사례에 단가만 대입해 보면 30㎡ ÷ 3.3 ≒ 9.1평, 9.1평 × 20만 원 ≒ 약 182만 원입니다. 견적 900만 원 가운데 지원 대상이 되는 몫은 일부이고, 나머지는 임차인이 부담합니다.
건물주가 챙길 것은 이 금액 차이가 어디로 번지느냐입니다. 지원 한도에 맞추려고 견적서를 쪼개거나 범위를 줄이면 철거가 덜 된 채로 인도하겠다는 말이 나옵니다. 지원금 때문에 철거를 덜 하는 일은 지원기관의 문제가 아니라 건물주가 떠안는 복구 비용의 문제입니다.
임대차 종료 확인서는 어디까지 써 줘야 하는가
임대차 종료 확인서는 법으로 정해진 서식이나 발급 의무가 없습니다. 건물주가 사실로 확인할 수 있는 내용, 즉 임차인 상호와 호실, 계약기간, 종료일, 열쇠 인도 여부까지만 적으면 됩니다. 지원기관에 내는 서류가 무엇이냐에 따라 임차인이 필요로 하는 문구가 달라지지만, 그 문구를 전부 받아 줄 이유는 없습니다.
문구별로 받아 줄지 가르는 기준
| 확인서에 들어가는 문구 | 발급 시점 | 판단 |
|---|---|---|
| 계약기간·종료 예정일 | 요청 즉시 | 사실 확인이라 가능 |
| 철거 일정·범위 협의 사실 | 착공 전 | 서면 합의서와 함께 가능 |
| 열쇠 인도 및 명도 완료 | 인도 당일 | 인도 후 날짜 기재 |
| 원상복구 완료·보증금 정산 완료 | 현장 확인과 정산 후 | 끝난 뒤에만 발급 |
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계(민법 제536조)로 처리하는 것이 일반적입니다. "서류가 있어야 지원금이 나온다"는 사정이 있어도 인도 전에 정산 완료 문구를 먼저 써 주는 것은 피해야 합니다. 정산 완료 문구는 한 번 써 주면 이후 하자를 발견해도 청구하기 곤란해집니다.
철거를 먼저 끝내 놓고 서류에 사후 서명만 해 달라는 요청은 거절하고, 착공 전 서면 합의를 먼저 요구하십시오. 철거 전 사진과 철거 후 사진이 없으면 구조부 훼손 여부를 입증하기 어렵습니다.
폐업 시기에 건물주가 놓치기 쉬운 순서
폐업 통보를 받은 날부터 인도일까지는 길어야 몇 주입니다. 이 사이에 확인할 일을 순서대로 정해 두면 서류 요청에 끌려가지 않습니다.
- 착공 전: 철거 목록, 제외 구역(구조부·공용부), 작업 일정, 철거 업체의 폐기물 반출 책임을 한 장짜리 합의서로 남깁니다. 철거 전 현장 사진은 날짜가 보이게 찍어 둡니다.
- 철거 후: 원상복구 수준을 입주 당시 상태와 계약서 조항에 대조합니다. 마감이 덜 된 부분은 임차인이 직접 보완할지, 보증금에서 공제할지를 이 단계에서 정합니다.
- 인도 시: 열쇠와 공과금 정산, 보증금 반환을 같은 날 맞물려 처리하고 그 뒤에 종료 확인서를 발급합니다.
권리금과 후속 임차인은 따로 본다
폐업을 이유로 나가는 임차인이 신규 임차인을 주선해 권리금 회수를 요청할 수도 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 건물주가 정당한 사유 없이 신규 임차인 계약을 거절하지 못하도록 하는데, 폐업과 철거 협조는 이 문제와 별개로 판단합니다. 철거 범위를 합의했다는 사실이 신규 임차인을 받아들이겠다는 의사표시로 읽히지 않도록 합의서에 해당 내용을 넣지 않는 편이 낫습니다. 후속 임대는 철거 마감 상태를 확인한 뒤에 시작합니다.
"철거는 착공 전 서면으로, 종료 확인은 정산이 끝난 뒤에 하십시오."
임차인의 지원금 신청은 건물주의 책임을 줄여 주지도 늘리지도 않습니다. 협조의 순서만 지키면 건물주가 잃는 것은 없습니다.