상가 임차인을 새로 들이거나 건물 전체를 넘기려는 순간, 중개사무소가 제시하는 보수가 높은지 낮은지 판단할 기준이 마땅치 않습니다. 인터넷에 도는 요율표는 대부분 주택 기준이어서 건물주의 거래에는 그대로 맞지 않습니다.
건물주가 가장 자주 마주치는 상가·사무실·빌딩 거래의 중개보수 상한은 거래금액의 0.9% 이내입니다. 구간표도 한도액도 없고, 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다. 건물 안에 주택이 섞여 있거나 월세가 낀 경우에는 어떤 요율표를 쓰는지, 거래금액을 어떻게 환산하는지가 금액을 가릅니다.
상가·빌딩·토지는 거래금액의 0.9% 이내 협의, 주택은 구간별 상한과 한도액. 월세가 있으면 보증금 + 월세×100(합계 5천만 원 미만이면 ×70)을 거래금액으로 보고, 보수는 임대인·임차인(매도인·매수인) 각자 따로 냅니다.
중개보수 상한은 무엇으로 정해지나: 거래금액과 물건 유형
상한은 거래금액에 물건 유형별 요율을 곱해 정해지고, 곱한 값은 상한일 뿐 확정 금액이 아닙니다. 공인중개사법 시행규칙이 요율의 틀을 정하고, 주택은 시·도 조례가 구체적 요율과 한도액을 정합니다. 2026년 현재 서울을 비롯한 대부분의 지자체가 시행규칙의 상한을 그대로 따릅니다.
거래금액은 거래 형태마다 다르게 잡습니다
매매는 매매대금, 전세는 전세금, 월세가 있는 임대차는 아래 환산식의 값입니다. 매매에서 승계하는 임대보증금이 있더라도 거래금액은 매매대금 기준으로 봅니다. 한 번의 거래에서 보수는 양쪽이 각각 지급하며, 한쪽이 상대방 몫까지 대신 낼 의무는 없습니다.
부가세와 지급 시기
요율표의 상한은 부가가치세를 뺀 금액입니다. 중개사무소의 과세 유형에 따라 부가세가 별도로 붙으므로 영수증에 보수와 부가세가 나뉘어 있는지 봅니다. 지급 시기는 계약서에 서명한 날이 아니라 거래대금 지급이 완료된 날이 원칙입니다(공인중개사법 시행령).
상가·빌딩과 주택은 요율표가 어떻게 다른가
주택은 거래금액 구간마다 요율과 한도액이 정해져 있고, 주택이 아닌 상가·사무실·빌딩·토지는 거래금액의 0.9% 이내라는 단일 상한 하나로 끝납니다. 건물주가 주로 쓰는 쪽은 후자이고, 건물 안 주택(다가구·원룸)을 거래할 때만 주택 구간표를 봅니다.
주택 상한요율은 아래 표와 같습니다(시행규칙 별표, 2026년 기준). 상한이 구간마다 오르내리는 모양이 특이합니다. 임대차는 1억~6억 원 구간이 0.3%로 가장 낮고 6억 원부터 다시 올라갑니다.
| 거래금액 | 매매·교환 상한요율 (한도액) | 임대차 상한요율 (한도액) |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% (25만 원) | 0.5% (20만 원) |
| 5천만 원~1억 원 미만 | 0.5% (80만 원) (5천만~2억 원 미만) | 0.4% (30만 원) |
| 1억 원~2억 원 미만 | 0.3% | |
| 2억 원~6억 원 미만 | 0.4% | 0.3% |
| 6억 원~9억 원 미만 | 0.4% | 0.4% |
| 9억 원~12억 원 미만 | 0.5% | 0.4% |
| 12억 원~15억 원 미만 | 0.6% | 0.5% |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 0.6% |
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에 한해 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내입니다. 조건을 하나라도 못 채우면 0.9% 이내 요율로 넘어갑니다. 업무용으로 쓰는 오피스텔은 대부분 후자입니다.
2026년 8월 28일 시행된 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정은 협회 법정 지위 부여와 주택 관리비 확인·설명 강화가 중심이었고, 위 상한요율표 자체가 바뀐 것은 확인하지 못했습니다. 주택 요율은 시·도 조례로 달라질 수 있으니 계약 전 해당 지자체 고시를 확인하십시오.
월세가 낀 임대차: 거래금액 환산과 계산 예시
월세가 있으면 거래금액은 보증금 + 월 차임×100입니다. 이 합계가 5천만 원 미만이면 월 차임에 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 상가 임대가 많은 건물주라면 가장 자주 쓰는 계산식입니다.
실제 상담에서 자주 보는 계산 사례
아래는 건물주 상담에서 반복되는 거래 유형을 금액대별로 계산한 것입니다. 모두 한쪽 당사자 기준 상한이며 부가세는 제외했습니다.
| 거래 상황 | 환산 거래금액 | 적용 요율 | 한쪽 상한 |
|---|---|---|---|
| 1층 상가 임대: 보증금 5천만 원, 월세 300만 원 | 3억 5천만 원 | 0.9% 이내 | 315만 원 |
| 소형 사무실: 보증금 1천만 원, 월세 30만 원 | 3,100만 원 (월세×70 적용) | 0.9% 이내 | 27만 9천 원 |
| 다가구 원룸 임대: 보증금 1억 원, 월세 50만 원 | 1억 5천만 원 | 주택 임대차 0.3% | 45만 원 |
| 꼬마빌딩 매각: 매매대금 80억 원 | 80억 원 | 0.9% 이내 | 7,200만 원 |
소형 사무실 사례를 보면 월세×100으로 계산하면 합계가 4천만 원이라 5천만 원 미만에 해당하므로 월세×70으로 다시 계산합니다. 3,100만 원이 거래금액이 되어 상한이 약 28만 원으로 내려갑니다. 같은 임대 조건이라도 주택이면 0.5%(한도액 20만 원)가 적용돼 15만 5천 원이므로, 주택인지 상가인지에 따라 상한 차이가 큽니다.
꼬마빌딩 80억 원 거래의 7,200만 원은 어디까지나 천장입니다. 거래금액이 클수록 요율을 낮춰 협의하는 것이 일반적이고, 매도 의뢰 단계에서 요율을 서면으로 확정해 두면 잔금 시점의 분쟁을 막을 수 있습니다.
건물주가 놓치기 쉬운 경계 사례와 실무 함정
요율표만 알아서는 부족하고, 실제 분쟁은 요율표 바깥의 경계에서 생깁니다. 주택과 상가가 섞인 건물이 대표적입니다. 건물에서 주택 면적이 전체의 2분의 1 이상이면 주택 요율표를, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율(0.9% 이내)을 적용합니다. 면적 판단은 건축물대장 기준으로 하는 것이 안전합니다.
다가구주택 한 동을 통째로 넘기는 경우가 전형적입니다. 전부 주거용이라 주택 구간표를 따르므로 20억 원 거래라면 0.7%, 상한 1억 4천만 원입니다. 1층 근린생활시설 비중이 절반을 넘으면 0.9%가 적용돼 상한은 1억 8천만 원으로 올라갑니다. 어느 쪽이든 매도인이 계약 전에 면적 기준을 짚어 두어야 합니다.
상가 임대 때 흔한 오해: 권리금
신규 임차인이 낸 권리금까지 합쳐 거래금액을 잡는 사무소가 있습니다. 권리금은 건물주와 임차인 사이 임대차의 보증금·차임이 아니라 임차인끼리 주고받는 영업 가치라서, 요율표의 거래금액 산정에는 넣지 않는 것이 원칙입니다. 권리금 거래 알선 보수는 별도 합의 사항이므로 계약서에 따로 적어 두십시오.
상한을 넘겨 약정했다면
상한을 초과해 약정한 부분은 효력이 없고, 이미 지급했다면 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 구두로 "수고비를 조금 더"를 약속하는 경우가 흔한데, 법적으로는 받는 쪽에도 위험이 따릅니다. 건물주가 임대인으로서 임차인의 보수까지 대신 부담하겠다고 약속하는 것은 자유이지만, 그 금액도 상한 안이어야 하고 사업 관련 비용이면 증빙을 갖춰야 경비 처리가 수월합니다. 세무 처리는 사업자 유형에 따라 달라지므로 전문가 확인이 필요합니다.
"중개보수는 협의의 영역이고, 요율표는 그 협의의 천장입니다."
상가·빌딩의 0.9%는 협상 출발점이 아니라 상한입니다. 거래금액 환산과 물건 유형 판정을 먼저 끝내 두면 사무소가 제시한 금액이 상한 안인지 곧바로 가려집니다. 안택스 에셋은 빌딩 취득·관리·매각 과정에서 임대차와 세무를 함께 점검하고 있습니다.