임차인 차량이 출입로를 막고 서 있습니다. 몇 번을 말해도 치우지 않습니다. 그 순간 셔터 버튼이 눈에 들어오는 건물주가 적지 않습니다. 그러나 무단주차 차량을 셔터로 가두면 건물주가 배상 책임을 집니다. 계약서에 주차 불가 조항이 있어도 결과는 같습니다.
부산지방법원이 판단한 사건에서 건물주는 주차장 출입로에 무단주차한 임차인의 아우디 앞에 철제 셔터를 내리고, 조작 버튼에 실리콘까지 발랐습니다. 차량은 약 13일간 움직이지 못했고, 법원은 렌터카 비용 572만원을 건물주가 물어주라고 했습니다. 판단 논리와 금액 감각, 건물주가 쓸 수 있는 정당한 순서는 아래와 같습니다.
무단주차는 임차인의 계약 위반이고, 셔터로 가두는 순간 건물주의 불법행위가 됩니다. 위반이 먼저였다는 사실은 책임을 덜어 주지 않습니다.
셔터를 내린 건물주는 왜 졌을까: 계약서가 이겨도 행위가 불법이 된 구조
건물주가 진 이유는 계약 위반 여부가 아니라 대응 방식 때문입니다. 법원은 임대차 계약서에 주차 공간을 배정하지 않는다는 조건이 있었다는 점을 인정했습니다. 그런데도 셔터를 내려 차량 운행을 막은 행위를 권리 행사의 범위를 벗어난 불법행위로 보았습니다. 1심과 항소심 모두 같은 결론이었습니다.
자력구제 금지: 상대가 어겼어도 직접 집행할 수 없다
자력구제 금지는 권리가 있더라도 법원 절차 대신 스스로 물리력을 써서 실현하면 안 된다는 원칙입니다. 임차인이 계약을 어겼다는 사실은 건물주가 법적으로 요구할 수 있는 근거가 될 뿐, 차량을 묶어 둘 권한이 되지 않습니다. 상대의 계약 위반에 물리력으로 맞서면 그 행위가 별개의 불법행위(민법 제750조)가 됩니다.
형사 쪽도 열려 있다
형법 제366조의 재물손괴는 물건을 부수는 경우만 해당하지 않고, 물건의 효용을 해치는 경우를 포함합니다. 보도된 대법원 판단(2021년)에서도 구조물로 피해 차량의 운행을 못 하게 만든 행위가 재물손괴로 인정된 바 있습니다. 셔터와 실리콘으로 차를 못 쓰게 한 경우 같은 논리가 적용될 수 있어서, 민사 배상만으로 끝난다고 장담하기 어렵습니다. 개별 사안은 전문가 확인이 필요합니다.
무단주차 대응, 하면 되는 것과 하면 안 되는 것
정당한 대응과 위험한 대응은 수단의 종류로 갈립니다. 상대에게 의무 이행을 요구하고 법원의 힘을 빌리는 방법은 안전하고, 건물주 손으로 차량의 이동을 막거나 조작 장치를 건드리는 방법은 위험합니다.
| 구분 | 법적 절차로 대응 | 물리력으로 대응 |
|---|---|---|
| 대표 행위 | 주차금지 안내, 경고장, 내용증명, 가처분·소송 | 셔터·차단기 내리기, 바퀴 잠금, 입구 가로막기 |
| 건물주 책임 | 없음 (청구권 행사) | 민사 손해배상, 경우에 따라 형사 문제 |
| 소요 시간 | 길다 (수주~수개월) | 즉시 |
| 결과의 안정성 | 상대 과실이 인정되고 비용 회수 가능 | 상대 과실이 있어도 건물주가 배상 |
소요 시간이 유일한 약점입니다. 그래서 당장 출입로가 막혀 급한 상황이라면 임차인 연락처로 이동을 요청하고, 연락이 닿지 않을 때의 처리 절차를 미리 정해 두는 쪽이 현실적입니다. 사유지 주차 문제는 경찰이 개입하기 어려운 경우가 많아 건물주가 직접 정리해야 한다고 느끼기 쉬운데, 바로 그 지점에서 사고가 납니다.
실리콘을 바르거나 조작 버튼을 막는 행위는 셔터를 한 번 내리는 것보다 책임이 무거워집니다. 행위가 의도적이고 장기간이었다는 증거가 되기 때문입니다. 감정이 올라온 상태에서 즉흥적으로 손대지 않는 것이 첫 번째 기준입니다.
572만원이라는 금액은 어떻게 불어나는가
배상액은 차를 못 쓴 기간에 비례해 커집니다. 이번 사건의 렌터카 비용 572만원을 약 13일로 나누면 하루 44만원 수준입니다. 아래 표는 이 일평균을 그대로 적용한 단순 환산으로, 실제 청구액은 차종, 대여료, 인정되는 기간에 따라 달라집니다.
| 가정한 운행 불가 기간 | 단순 환산 비용 (일 44만원 기준) | 읽는 법 |
|---|---|---|
| 5일 | 약 220만원 | 주말을 끼고 방치만 해도 수백만 원 단위 |
| 13일 (이번 사건) | 572만원 | 실제 배상 명령 금액 |
| 30일 | 약 1,320만원 | 분쟁이 길어질수록 건물주 부담이 커짐 |
금액보다 뼈아픈 것은 마지막 항목입니다. 원래 건물주는 계약 위반을 따질 수 있는 위치였지만, 셔터를 내린 순간 법정에서 설명해야 하는 쪽이 바뀝니다. 임차인의 위반은 배경 사정으로 밀려나고, 건물주의 행위가 심판대에 오릅니다.
무단주차가 반복될 때 건물주가 밟을 3단계
순서는 증거, 통지, 법적 절차입니다. 실제 상담에서 자주 보는 장면은 이렇습니다. 상가건물에서 월세를 밀리지 않는 성실한 임차인이 퇴근 후 출입로 앞에 반복 주차하고, 건물주는 말로 몇 차례 요청하다 감정이 쌓인 상태에서 사고를 치는 경우입니다. 증거 없이 구두로만 요청한 상태에서는 어떤 절차도 힘을 쓰지 못합니다.
임대차 계약서에서 미리 막아 두는 항목
분쟁은 계약서 한 줄로 크게 줄어듭니다. 주차 대수와 위치, 방문 차량 처리 방식, 위반 시 시정 기한과 조치(경고, 계약 위반 사유 인정 여부)를 특약으로 적어 두는 것을 권합니다. 단, 특약을 넣어도 물리력 집행 권한이 생기는 것은 아닙니다. 특약의 역할은 법적 절차에서 위반 사실을 입증하기 쉽게 만드는 데 있습니다.
주차 배정이 없는 건물이라면 오히려 주차 불가를 안내문과 계약서에 이중으로 적어 두고, 출입로에는 차량 정차 금지 표지를 설치합니다. 안내문 사진을 날짜와 함께 남기면 나중에 임차인이 몰랐다고 주장하기 어렵습니다.
"상대가 먼저 어겼다는 사실은 소송에서 쓸 카드이지, 셔터를 내릴 면허가 아닙니다."
중소형 빌딩 운영에서 주차 분쟁은 월세 연체만큼 자주 일어나지만 대응 기준이 정리된 건물은 많지 않습니다. 임차인 응대 순서와 주차장 관리 기준을 건물별로 미리 문서화해 두면, 감정이 올라온 순간에도 같은 순서대로 움직일 수 있습니다.