잔금일을 앞두고 계약서 한 장에 붙일 수입인지 이야기가 나오면, 보통 "그건 중개 쪽에서 알아서 하겠지" 하고 넘어갑니다. 인지세는 그렇게 넘길 세금이 아닙니다. 계약서를 종이로 쓰는 순간 매수인과 매도인 모두에게 납세의무가 생기고, 놓치면 본세의 최대 3배가 가산세로 얹힙니다.
2026년 기준 종이 계약서의 인지세는 매매대금 1억원 초과 10억원 이하가 15만원, 10억원 초과가 35만원입니다. 중소형 빌딩은 대부분 10억원을 넘기므로 35만원이 기준이고, 실무에서는 반씩 나눠 매수인과 매도인이 각각 17만 5천원을 냅니다. 처음부터 전자문서로 작성하고 전자서명으로 체결하면 납부 대상에서 빠집니다.
종이 계약서는 10억원 초과 시 35만원(각 17만 5천원), 미납 시 최대 3배 가산세. 작성 단계부터 전자문서면 인지세 대상이 아닙니다.
종이 매매계약서의 인지세는 매매대금 구간에 따라 얼마인가
인지세는 계약서에 기재된 금액을 구간표에 대 보고 정하는 정액세입니다. 비율로 계산하지 않기 때문에 구간 경계만 알면 끝납니다.
| 계약서 기재금액 (2026년 기준) | 인지세 총액 | 매수인·매도인 각각 (반씩 부담 시) |
|---|---|---|
| 5천만원 초과 1억원 이하 | 7만원 | 3만 5천원 |
| 1억원 초과 10억원 이하 | 15만원 | 7만 5천원 |
| 10억원 초과 | 35만원 | 17만 5천원 |
경계는 10억원입니다. 정확히 10억원이면 15만원, 10억 1원부터 35만원입니다. 상담에서 자주 보는 장면은 매매대금을 9억 9천만원대로 맞춘 소형 상가주택인데, 이 경우 구간이 내려가 세액이 20만원 줄지만 건물분 부가가치세나 취득세 같은 큰 비용과 비교하면 미미한 금액이어서 대금 조정의 이유가 되기는 어렵습니다.
매수인과 매도인은 인지세를 각각 얼마씩 부담하는가
법에서는 비율을 정하지 않고, 공동으로 작성한 문서의 인지세를 작성자가 연대해서 낼 의무가 있다고만 규정합니다. 별도 특약이 없으면 반반이 관행이며, 65억원 빌딩이라면 총 35만원을 17만 5천원씩 냅니다.
분담 비율은 특약으로 바꿀 수 있고, 연대책임은 바뀌지 않는다
"인지세는 매수인이 전부 부담한다"는 특약은 당사자 사이에서는 유효합니다. 다만 세무서에 대한 책임은 그대로여서, 매수인이 내기로 하고 내지 않았다면 가산세는 매도인에게도 청구될 수 있습니다. 특약을 넣었다면 납부 증빙을 잔금일에 함께 확인하는 편이 안전합니다.
부담한 인지세는 비용으로 되돌아온다
매도인은 부담한 인지세를 양도소득세 계산에서 양도비용(필요경비)으로 반영하고, 매수인은 취득가액에 넣어 처리합니다. 17만 5천원 자체는 작지만 증빙 없이 빠지는 비용이 되지 않도록, 수입인지 영수증이나 전자납부 확인서는 신고 때까지 보관하셔야 합니다. 세부 처리는 세무 전문가 확인이 필요합니다.
원본을 두 통 만들면 세액도 두 배가 될 수 있다
실무 함정입니다. 같은 내용의 계약서를 두 통 만들어 양쪽이 모두 원본으로 서명·날인하면, 통마다 과세 문서로 보일 수 있습니다. 한 통만 원본으로 삼고 나머지는 사본으로 표시하는 방식이 일반적이며, 통수와 표시 방법은 납부 전에 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
인지세를 납부하지 않으면 과태료가 아니라 가산세가 붙는다
미납 시 붙는 것은 과태료가 아니라 가산세입니다. 미납세액의 300%가 원칙이고, 법정납부기한이 지난 뒤 얼마나 빨리 내느냐에 따라 100%, 200%, 300%로 갈립니다. 본세에 가산세를 더하면 최대 4배를 내는 셈입니다.
| 납부 시점 | 가산세율 | 35만원 기준 가산세 | 납부 합계 |
|---|---|---|---|
| 기한 내 | 없음 | 0원 | 35만원 |
| 기한 후 3개월 이내 | 100% | 35만원 | 70만원 |
| 3개월 초과 6개월 이내 | 200% | 70만원 | 105만원 |
| 6개월 초과·미납 | 300% | 105만원 | 140만원 |
가산세는 연대납세의무자 모두에게 청구될 수 있습니다. 매수인이 낸 줄 알았던 매도인에게 고지서가 오는 경우가 실제로 있으니, 잔금일에 납부 증빙을 서로 확인하세요. 납부기한과 가산세 구간은 관할 세무서에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
전자계약으로 쓰면 인지세가 면제되는가
실무에서는 면제로 처리됩니다. 인지세는 종이 문서를 기준으로 매기는 세금이어서, 처음부터 전자문서로 작성한 계약서는 납부 대상에서 빠지는 것으로 운영됩니다(세부 요건은 관할 세무서 확인 필요). 65억원 빌딩 계약이라면 35만원이 통째로 줄고, 가산세 위험도 같이 사라집니다.
전자계약으로 인정받는 조건과 탈락 사례
핵심은 어디서 서명했느냐입니다. 계약서 초안을 전자문서로 만들고 양 당사자가 전자서명으로 체결해야 합니다. 종이 계약서에 날인한 뒤 스캔해 PDF로 보관하거나, 전자계약 서식을 인쇄해 서명하는 경우는 종이 문서가 원본이어서 인지세 대상입니다. 상담에서 자주 보는 실수가 바로 이 "스캔본을 전자계약으로 착각한 경우"입니다.
종이와 전자, 언제 어느 쪽이 맞는가
| 구분 | 종이 계약 | 전자 계약 |
|---|---|---|
| 인지세 (65억원 기준) | 35만원 (각 17만 5천원) | 0원 |
| 미납 가산세 위험 | 있음 (최대 105만원) | 없음 |
| 준비 사항 | 수입인지 구입 또는 전자납부 | 양측 전자서명 수단 사전 확보 |
| 적합한 경우 | 상대방이 전자서명이 어려운 경우 | 양측이 인증서로 서명할 수 있는 경우 |
판단 기준은 단순합니다. 양쪽이 계약 전에 공동인증서 등 전자서명 수단을 갖췄고 계약서도 전자 서식으로 작성할 수 있다면 전자계약이 낫습니다. 연로한 매도인이 서면을 고집하거나 금융기관 제출용 원본이 필요한 조건이 걸려 있다면 종이로 진행하되, 인지세를 반씩 내고 납부 증빙을 챙기는 쪽이 현실적입니다. 전자계약이 가능한지는 계약 방식을 정하는 단계에서 상대방과 먼저 확인해 두세요.
"인지세는 금액이 작아서 놓치기 쉽고, 놓치면 3배로 커지는 세금입니다."
빌딩 매매에서 인지세 35만원은 전체 거래비용의 아주 작은 부분이지만, 납부 시점을 놓치면 가장 쉽게 불어나는 항목입니다. 안택스 에셋은 취득·보유·매각 단계마다 이런 작은 세무 항목까지 점검 목록에 올려 두고 관리합니다.