담보대출이 낀 상가 빌딩을 자녀에게 넘길 때, 대출금까지 그대로 증여하면 세금이 너무 많이 나온다는 이야기를 듣고 부담부증여를 알아보는 건물주가 많습니다. 결론부터 말하면, 채무 인수가 실제로 인정되고 자녀에게 그 채무를 갚아나갈 능력이 있다면 부담부증여는 대부분의 경우 단순증여보다 총세금이 적게 나옵니다. 문제는 그 다음입니다. 채무 인정 요건을 놓치면 국세청이 전체를 증여로 재구성하고, 자녀가 물려받은 건물을 10년 안에 팔면 이월과세 규정 때문에 아낀 세금이 고스란히 되돌아옵니다. 이 글은 20억 원 상가를 예로 들어 실제로 얼마나 차이가 나는지, 그리고 그 차이를 지키려면 무엇을 확인해야 하는지 정리합니다.
담보대출이 낀 20억 원 상가를 자녀에게 부담부증여하면 단순증여보다 세금이 약 1억 6,600만원 적게 나옵니다. 단, 채무의 진정성이 인정되고 자녀가 10년 이상 보유할 때의 이야기입니다.
부담부증여, 왜 세금이 두 갈래로 나뉘는가
부담부증여는 재산을 넘기면서 그 재산에 걸린 빚을 받는 사람이 함께 떠안는 증여를 말합니다. 상가 빌딩이라면 담보대출이나 임대보증금이 여기에 해당합니다. 국세청은 이 채무액 상당분을 부모가 자녀에게 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세를 매기고, 채무를 뺀 나머지는 순수한 증여로 보아 자녀에게 증여세를 매깁니다. 하나의 재산 이전을 두 개의 과세 사건으로 쪼개는 셈입니다.
이 구조가 절세로 이어지는 이유는 세율 구조에 있습니다. 증여세와 양도소득세는 둘 다 누진세율이지만, 과세표준을 나누면 그만큼 낮은 구간의 세율을 적용받는 부분이 생깁니다. 20억 원 전체를 증여세 하나로 계산할 때보다, 8억 원은 양도세로 12억 원은 증여세로 나눠 계산할 때 전체 세율 구간이 낮아지는 효과가 생기는 것입니다.
채무로 인정받으려면 무엇이 있어야 하는가
국세청이 부담부증여의 채무를 인정하는 기준은 명확합니다. 등기부등본에 근저당권이나 가압류로 확인되는 채무, 임대차계약서로 확인되는 임대보증금, 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서로 확인되는 대출금이 대표적입니다. 구두로 "빚도 같이 가져가라"고 말한 것만으로는 인정되지 않습니다.
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 소득이 거의 없는 20대 자녀에게 담보대출 8억 원이 낀 상가를 부담부증여하고, 이후 대출 원리금은 부모가 계속 대신 갚아준 경우입니다. 이런 경우 국세청은 자녀가 실제로 채무를 인수한 것이 아니라 "명의만 인수"한 것으로 보고, 부모가 대신 갚은 원리금만큼을 별도의 증여로 재과세합니다. 채무를 넘기는 것과 채무를 실제로 갚아나가는 것은 별개의 문제입니다.
자녀에게 소득이나 별도 자산이 없어 채무 상환능력을 입증하기 어렵다면, 국세청은 채무 인수 전체를 부인하고 20억 원 전체를 단순증여로 재구성할 수 있습니다. 이 경우 이미 신고한 양도소득세는 그대로 남고 증여세만 추가로 늘어나는 최악의 결과가 됩니다.
20억 원 상가로 직접 계산하면 얼마나 차이 날까
담보대출 8억 원이 낀 20억 원 상가를 부담부증여하면 단순증여보다 약 1억 6,600만원을 덜 냅니다. 아버지가 10년 전 8억 원에 취득한 상가를 예로 들어 보겠습니다.
채무 인수분 8억 원에 대한 양도소득세부터 계산합니다. 취득가액은 실제 취득가액 8억 원에 채무액 비율(8억÷20억)을 곱해 3억 2,000만원으로 안분합니다. 양도차익은 8억 원에서 3억 2,000만원을 뺀 4억 8,000만원입니다. 여기에 10년 보유에 따른 장기보유특별공제 20%를 적용하면 과세표준은 3억 8,150만원 남짓, 세율 40% 구간을 적용하고 지방소득세까지 더하면 양도세는 약 1억 3,933만원이 나옵니다.
순수증여분 12억 원에 대한 증여세는 자녀 증여재산공제 5,000만원을 뺀 11억 5,000만원이 과세표준입니다. 10억 원 초과 구간 세율 40%를 적용하고 누진공제 1억 6,000만원을 빼면 산출세액은 3억 원, 법정기한 내 신고에 따른 세액공제 3%를 적용하면 약 2억 9,100만원입니다. 두 세금을 더하면 부담부증여 총세금은 약 4억 3,033만원입니다.
같은 상가를 담보대출까지 그대로 증여했다면 어떨까요. 20억 원 전체가 증여재산가액이 되어 과세표준은 19억 5,000만원, 세율 40% 구간에 누진공제 1억 6,000만원을 빼면 산출세액은 6억 2,000만원, 신고세액공제 후 약 6억 140만원입니다. 여기에 취득세까지 더해야 총부담이 나옵니다.
| 구분 | 단순증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 양도소득세(지방소득세 포함) | 해당 없음 | 약 1억 3,933만원 |
| 증여세(신고세액공제 후) | 약 6억 140만원 | 약 2억 9,100만원 |
| 취득세(자녀 부담) | 약 8,000만원 | 약 8,480만원 |
| 총세금 | 약 6억 8,140만원 | 약 5억 1,513만원 |
여기서 놓치기 쉬운 부분이 취득세입니다. 상가 같은 일반 부동산은 증여로 취득하면 4.0%, 매매처럼 유상으로 취득하면 4.6%의 세율이 붙습니다. 부담부증여는 채무 인수분(8억 원)에 4.6%, 순수증여분(12억 원)에 4.0%를 각각 적용해 안분하기 때문에, 전체를 4.0%로 계산하는 단순증여보다 취득세는 오히려 480만원가량 더 나옵니다. 부담부증여가 무조건 모든 항목에서 유리한 것은 아니라는 뜻입니다.
채무 인수분을 뺀 증여분, 10년 안에 팔면 절세효과가 사라진다
부담부증여로 아낀 세금은 자녀가 상가를 10년 안에 팔면 사실상 되돌아옵니다. 이월과세라는 규정 때문입니다. 소득세법은 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 이내에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여 당시 시가가 아니라 증여자, 즉 부모가 원래 그 재산을 취득한 금액으로 되돌려 계산하도록 정하고 있습니다.
여기서 중요한 것은 이 규정이 채무 인수분에는 적용되지 않는다는 점입니다. 채무 인수분 8억 원은 이미 부모가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 낸 부분이라, 자녀 입장에서는 유상으로 취득한 자산입니다. 이월과세는 순수증여분에만 걸립니다. 이 사례에서는 12억 원 부분이 대상입니다.
순수증여분 12억 원의 취득가액은 원래대로라면 증여 당시 시가인 12억 원입니다. 10년을 채우고 판다면 자녀가 12억 원에 팔아도 양도차익이 거의 없습니다. 하지만 10년 안에 판다면 이야기가 달라집니다. 취득가액이 아버지의 원래 취득가액 8억 원 중 순수증여분에 해당하는 4억 8,000만원(8억 원×12억÷20억)으로 되돌아갑니다. 12억 원에 팔아도 양도차익이 7억 2,000만원이나 잡히고, 여기에 양도세가 새로 붙습니다. 부담부증여로 아낀 1억 6,600만원이 이 한 번의 거래로 사라지고도 남는 규모입니다.
이월과세 10년 기준은 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용되는 기준이며, 그 이전에는 5년이었습니다. 증여 시점을 기준으로 몇 년이 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
부담부증여, 언제 실행해야 실제로 유리한가
부담부증여를 실행하기 전에 확인할 것은 세 가지입니다. 첫째, 채무의 진정성입니다. 등기부등본과 계약서로 확인되는 채무만 인정받으므로, 구두 약정이나 사후에 급조한 서류로는 안 됩니다. 둘째, 자녀의 상환능력입니다. 소득이나 보유 자산으로 원리금을 실제로 갚아나갈 수 있어야 하고, 부모가 대신 갚는 순간 그만큼 별도의 증여가 됩니다. 셋째, 10년 이상 보유 계획입니다. 당장 팔 생각이 있는 상가라면 이월과세 때문에 부담부증여의 이점이 거의 사라집니다.
세 조건을 모두 갖췄다면 부담부증여는 상가 빌딩을 물려주는 합리적인 방법입니다. 하지만 어느 하나라도 확신이 서지 않는다면, 세율 차이만 보고 서두를 일은 아닙니다.
부담부증여는 세금을 줄이는 방법이 아니라, 세금을 두 갈래로 나누어 내는 방법입니다.
상가 빌딩의 부담부증여는 계산상 유리해 보여도 채무 인정, 상환능력, 보유기간이라는 세 가지 조건이 동시에 맞아야 실제 절세로 이어집니다. 안택스 에셋은 빌딩의 취득부터 관리, 매각까지 자산 이전 시점의 세무 구조를 함께 들여다보는 관점에서 건물주의 의사결정을 돕고 있습니다.