소득 없는 자녀가 전세보증금 낀 아파트를 부담부증여로 받으면, 인수한 채무도 증여세 과세대상이 될 수 있을까

서른 살 자녀에게 전세보증금 4억원이 낀 시가 8억원 아파트를 넘기려는 상담이 최근 부쩍 늘었다. 자녀는 아직 소득이 없는 경우가 많고, 부모는 "채무 4억원을 뺀 나머지 4억원에 대해서만 증여세를 내면 된다"고 알고 상담을 시작한다. 그런데 이 채무, 자녀가 정말 인수한 것으로 인정받을 수 있을까. 소득이 없다는 사실 하나만으로 국세청은 채무 인수 자체를 부인하고, 아파트 전체를 증여로 다시 계산할 수 있다.

직계존비속 간 부담부증여는 왜 원칙적으로 전액 증여로 추정되나

타인 사이의 부담부증여라면 이야기가 단순하다. 채무를 인수한 사실만 확인되면 그 채무액은 유상양도로, 나머지는 증여로 나뉜다. 그런데 부모와 자녀처럼 특수관계에 있는 사람들 사이에서는 법이 정반대로 접근한다. 상증세법 제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존속과 직계비속 간의 부담부증여에서는 원칙적으로 채무액이 "인수되지 않은 것"으로 추정한다고 규정한다. 소득세법 제88조 제1항 단서도 같은 취지로, 이 채무액은 원칙적으로 유상양도로 보지 않는다.

이 추정을 뒤집으려면 상증세법 시행령 제10조가 정한 방법으로 채무를 객관적으로 입증해야 한다. 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무는 해당 기관이 발급한 채무확인서류로 비교적 쉽게 증명된다. 반면 전세보증금 반환채무처럼 사인 간 채무는 채무부담계약서, 채권자(임차인) 확인서, 담보 설정 내역 등으로 입증해야 하는데, 이 서류들이 형식만 갖췄다고 통과되는 것이 아니라 실제로 자녀가 그 채무를 부담하고 갚아나갈 수 있는지까지 함께 심사받는다. 타인 간 거래는 인수 사실만 확인하면 되지만, 가족 간 거래는 입증 책임 자체가 납세자에게 넘어와 있다는 점이 핵심이다.

전세보증금 채무는 대출채무와 무엇이 다른가

전세보증금 반환채무는 은행 대출과 성격이 다르다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위는 소유권 이전과 동시에, 임차인의 동의조차 없이 법률상 당연히 승계된다. 부모가 자녀에게 아파트를 넘기는 순간 자녀는 자동으로 그 집의 새 임대인이 되고, 전세 만기 때 보증금을 돌려줄 사람도 자녀로 바뀐다. 그래서 상담 현장에서는 "법률상 당연히 넘어가는데 세법에서 또 뭘 증명하라는 거냐"는 반응이 많다.

실제 상담에서 자주 보는 함정이 여기서 생긴다. 임대인 지위의 자동승계와 세법상 채무 인수 입증은 별개다. 증여계약서에 "전세보증금 반환채무를 수증자가 인수한다"는 문구 없이 그냥 아파트를 증여한다고만 적거나, 등기원인증서에 채무 관련 사항이 전혀 드러나지 않는 사례가 적지 않다. 이런 경우 세무서 입장에서는 신고서상 채무 공제 자체가 근거 서류 없이 이루어진 것으로 보이고, 이후 사후검증 단계에서 채무 인수 사실이 처음부터 다시 다뤄진다. 자동승계는 민사상 지위 이전일 뿐, 증여세 계산에서 채무를 빼려면 그와 별도로 계약서·자금 흐름·향후 상환 계획까지 갖춰야 한다는 점을 놓치면 안 된다.

기타 채무의 입증서류는 금융기관 채무보다 훨씬 엄격하다

상증세법 시행령 제10조는 채무를 두 갈래로 나눠 입증방법을 달리 정한다. 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무는 해당 기관이 발급하는 서류 한 장으로 비교적 간단히 증명된다. 반면 전세보증금처럼 개인(임차인)에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자 지급 내역 등 여러 서류를 함께 갖춰야 하고, 이 서류들의 정합성까지 함께 검토된다.

소득 없는 자녀는 왜 특히 위험한가

채무 인수를 입증하는 서류를 다 갖춰도 국세청이 보는 것은 서류만이 아니다. 세법은 채무 "계약"의 존재보다 그 채무를 자력으로 갚아나갈 수 있는지를 실질 요건처럼 취급한다. 자녀에게 소득이 없으면 전세 만기 시 보증금을 돌려줄 재원이 어디서 나오는지 설명할 방법이 없고, 이는 사후관리 기간 동안 국세청의 자금출처 확인(PCI 분석 포함) 단계에서 그대로 드러난다. 상환 능력이 없다는 사실은 애초 채무인수 약정이 형식에 그쳤다는 정황으로 쓰이고, 그 결과 인수채무액 전체가 증여세 과세가액에 다시 합산될 수 있다.

숫자로 보면 차이가 분명해진다. 시가 8억원, 전세보증금 4억원이 낀 아파트를 무소득 자녀(성년)가 부담부증여로 받았다고 가정한다. 채무 인수가 정상적으로 인정되는 경우와, 사후에 채무 인수 자체가 부인되어 전액 증여로 재구성되는 경우의 세액 차이는 다음과 같다.

그럼 언제 안전하고, 언제 위험한가

자녀에게 소득이 없다고 해서 부담부증여가 무조건 막히는 것은 아니다. 실무에서 채무 인수 인정 여부를 가르는 기준은 결국 "전세보증금을 만기 시 자력으로 반환할 수 있다는 사실을 얼마나 구체적으로 소명할 수 있는가"다. 이 하나의 질문을 중심으로 판단 기준을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 계약서와 등기원인증서에 채무인수 문구가 명시되어 있어야 한다. 자동승계를 믿고 문구를 생략하면 신고 단계에서부터 근거가 약해진다. 둘째, 실제 임차인과 보증금의 존재가 확정일자·전입세대 열람 등으로 대조 가능해야 한다. 셋째, 사후관리 기간 동안 부모의 자금이 자녀 계좌로 흘러들어간 정황이 없어야 한다. 자금이 한 번이라도 섞이면 채무 인수의 실질 자체가 흔들린다. 넷째, 자녀의 근로 개시 예정이나 별도 자산처럼 만기 시 상환 재원이 될 구체적 자료가 있어야 한다. 이 네 가지 중 하나라도 비어 있으면, 특히 소득이 아예 없는 자녀의 경우 국세청이 채무 인수를 부인할 근거로 삼기 쉽다.

부담부증여에서 채무를 빼는 것은 계약서 한 장이 아니라, 자녀가 그 채무를 갚을 수 있다는 사실 그 자체다.

소득 없는 자녀에게 전세 낀 아파트를 넘기는 부담부증여는 신고 시점의 세액만 보고 판단할 문제가 아니다. 사후관리 기간 동안 상환능력이 드러나지 않으면 채무액 전체가 증여세로 되돌아올 수 있다는 점까지 미리 계산에 넣어야 한다.