부모가 자녀의 내집마련을 도우면서 집값 일부를 현금으로 보태는 경우, 전액을 증여로 신고하면 세금 부담이 커진다는 이유로 '빌려주는' 형식을 택하는 경우가 많습니다. 차용증을 쓰고 무이자로 조건을 정하면 당장은 문제가 없어 보입니다. 국세청이 정한 적정이자율 아래에서는 일정 금액까지 이자 자체가 과세 대상이 아니기 때문입니다.
문제는 원금입니다. 차용증에 적힌 상환 기일이 다가왔는데 자녀가 원금을 갚지 못하는 상황이 되면, 국세청은 애초 빌려준 게 아니라 처음부터 증여였다고 볼 수 있습니다. 이자를 매기지 않은 것과 원금을 갚지 못하는 것은 완전히 다른 문제입니다. 전자는 금액 기준으로 판단하고, 후자는 실제 상환 여부와 상환 능력으로 판단합니다.
이 글은 무이자 대여가 안전한 금액 기준부터, 원금을 제때 갚지 못했을 때 국세청이 어떤 근거로 증여로 재구성하는지, 실무에서 자주 걸리는 패턴과 만기 도래 시 취할 수 있는 대응까지 2026년 기준으로 정리합니다.
무이자 대여 자체는 원금이 2억 1,700만원 정도 이하면 이자 기준으로 증여세가 나오지 않습니다. 하지만 원금을 약정대로 갚지 못하면, 국세청은 거래 전체를 처음부터 증여였다고 보고 원금 전액에 증여세와 가산세를 매길 수 있습니다. 이자 기준과 원금 상환은 서로 다른 리스크입니다.
무이자로 빌려줘도 괜찮은 금액, 기준은 얼마일까
상속세 및 증여세법 41조의4는 특수관계인에게 금전을 무상으로 빌려주거나 적정 이자율보다 낮은 이자로 빌려줄 때, 그 차액을 증여로 봅니다. 2026년 현재 적정이자율은 연 4.6%입니다. 원금에 이 이자율을 곱한 금액이 그해의 무상대출 이익이 되고, 이 이익이 1년에 1천만원 이상이면 전액이 증여재산가액으로 과세됩니다.
여기서 중요한 건 1천만원이 공제 개념이 아니라는 점입니다. 이익이 1천만원을 넘는 순간 초과분만이 아니라 계산된 이익 전체가 과세 대상이 됩니다. 1천만원을 기준으로 원금을 역산하면 1,000만원 ÷ 4.6% = 약 2억 1,739만원이 나옵니다. 실무에서는 편의상 2억 1,700만원으로 부릅니다. 원금이 이 금액 이하면 무이자로 빌려줘도 이자 문제로는 증여세가 나오지 않습니다.
| 대여 원금 | 연간 무상이익 (원금×4.6%) | 1천만원 기준 | 이자 상당액 증여세 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 460만원 | 미달 | 과세 제외 |
| 2억원 | 920만원 | 미달 | 과세 제외 |
| 2억 1,700만원 | 약 998만원 | 미달(근접) | 과세 제외 |
| 3억원 | 1,380만원 | 이상 | 1,380만원 전액 과세 |
| 5억원 | 2,300만원 | 이상 | 2,300만원 전액 과세 |
3억원을 무이자로 빌려주면 연간 무상이익이 1,380만원으로 계산돼 전액이 증여재산가액이 됩니다. 반면 2억원을 빌려주면 920만원으로 기준에 못 미쳐 과세되지 않습니다. 원금이 2억 1,700만원에 딱 걸치는 애매한 금액이라면, 대출 개시일과 계산 기준일에 따라 이익이 1천만원을 넘는지 아닌지가 갈릴 수 있으므로 여유를 두고 원금을 정하는 편이 안전합니다.
이자 문제와 원금 문제는 왜 다른 잣대로 판단할까
41조의4는 이자를 안 받았을 때의 이익을 계산해서 과세하는 조항입니다. 원금을 갚았는지 여부와는 관계가 없습니다. 원금 상환 문제는 이 조항이 아니라 더 근본적인 질문에서 출발합니다. 이 거래가 진짜 소비대차인가, 아니면 형식만 차용증이고 실질은 증여인가 하는 질문입니다.
국세청은 직계존비속 사이의 금전 거래를 원칙적으로 증여로 추정합니다. 차용증을 썼다고 해서 이 추정이 자동으로 뒤집히지 않습니다. 실제 소비대차로 인정받으려면 차용증 작성 자체보다 그 뒤의 행동이 더 중요합니다.
| 구분 | 이자(무상대출) 리스크 | 원금(상환) 리스크 |
|---|---|---|
| 근거 | 상증세법 41조의4 (계산식 있음) | 직계존비속 간 증여 추정 원칙 |
| 안전 기준 | 원금 2억 1,700만원 이하 | 정해진 금액 기준 없음 |
| 판단 방법 | 원금 × 4.6% 계산으로 확인 | 상환능력·상환이력 종합 판단 |
| 드러나는 시점 | 신고 시점에 미리 계산 가능 | 만기 이후 사후검증에서 드러남 |
이자는 계산 기준이 명확해서 신고 시점에 미리 판단할 수 있습니다. 원금은 다릅니다. 만기가 몇 년 뒤에 잡혀 있으면, 그 시점에 실제로 돈이 오갔는지를 봐야 판단이 섭니다. 국세청 입장에서는 만기가 지나도록 상환이 없는 차용증을 사실상 증여를 미뤄둔 서류로 봅니다.
실무에서 실제로 걸리는 패턴은 무엇일까
실제 상담에서 자주 보는 사례가 있습니다. 30대 자녀가 결혼과 함께 아파트를 매수하면서 매매대금의 일부인 3억원을 부모로부터 무이자로 빌리고 차용증을 썼습니다. 원금이 2억 1,700만원을 넘어 이자 상당액에 대한 증여세 신고까지 마쳤고, 만기는 5년으로 정했습니다. 문제는 5년 뒤였습니다. 자녀는 육아휴직과 이직을 거치며 소득이 줄었고, 만기가 되어도 원금을 갚지 못해 차용증을 다시 써서 만기만 연장했습니다. 이런 연장이 두 번 반복되자, 국세청은 부동산 취득자금 사후검증 과정에서 이 차용증 자체를 실질 증여로 재구성해 원금 전액에 증여세와 가산세를 부과했습니다.
이 사례에서 드러나는 실무 함정은 두 가지입니다. 첫째, 이자만 안 받으면 문제없다는 생각입니다. 이자 기준을 지켰어도 원금을 못 갚으면 별개로 걸립니다. 둘째, 만기 연장을 반복하는 행위 자체가 오히려 의심을 키운다는 점입니다. 애초에 갚을 계획이 없었다는 정황으로 읽히기 때문입니다.
집값처럼 특정 재산을 취득하면서 차입금을 낀 경우, 그 재산 취득 자금 전체가 상속세 및 증여세법 45조 재산취득자금 등의 증여추정 규정의 적용 대상이 되기도 합니다. 취득가액 중 출처를 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액 이상이면, 그 부분 전체가 증여로 추정됩니다. 차용증으로 자금 출처를 대뒀던 금액이 나중에 증여로 재구성되면, 이 미입증금액 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
원금을 제때 못 갚을 것 같으면 어떤 순서로 판단해야 할까
만기가 다가오는데 상환이 어려울 것 같다면, 아무것도 하지 않는 게 가장 위험합니다. 국세청의 사후검증은 자금조달계획서 제출 시점이 아니라 6개월에서 3년 뒤에 시작되는 경우가 많고, 그사이 국세청 PCI(소득-지출 분석) 시스템이 신고된 자금 출처와 실제 자금 흐름의 차이를 축적합니다. 만기를 그냥 넘기면 리스크는 단계적으로 커집니다.
이 시점에서 판단 기준은 상환이 어려운 이유가 일시적인지, 구조적인지입니다. 일시적으로 자금이 묶여 있을 뿐이고 조만간 상환 여력이 생긴다면, 만기 전에 원금 일부라도 실제로 갚고 나머지에 대해 상환 기일을 다시 정한 재계약서를 작성해 공증받는 편이 안전합니다. 원금 일부라도 실제 계좌 이체로 갚은 이력은 국세청 입장에서 진짜 소비대차였다는 가장 강한 증거가 됩니다.
반대로 자녀의 소득 구조상 앞으로도 원금을 갚을 여력이 만들어지기 어렵다면, 차용증을 붙잡고 만기를 계속 미루는 것보다 남은 원금을 증여로 전환해 신고하는 편이 유리할 때가 많습니다. 증여세를 자진 신고·납부하면 정상 세율로 끝나지만, 국세청이 먼저 적발해 증여로 재구성하면 무신고가산세 20%(부정행위로 판단되면 40%)에 납부지연가산세까지 더해집니다. 어느 쪽을 선택하든 만기가 지나기 전에 판단을 끝내야 합니다. 만기가 지난 뒤에는 선택지가 국세청의 판단에 맡겨집니다.
무이자 대여는 금액 기준으로, 원금 상환은 실제 행동으로 증명해야 하는 별개의 문제입니다.
차용증 한 장으로 두 가지 리스크를 동시에 없앨 수는 없습니다. 이자 기준은 계산으로 확인되지만, 원금 상환은 만기가 될 때까지 계속 관리해야 하는 문제입니다. 특히 집값처럼 큰 금액이 걸린 거래는 상환 계획을 세울 때부터 실행 가능한 금액인지 다시 점검할 필요가 있습니다.