공동상속 아파트 소수지분, 내 집 팔 때 양도세·종부세 주택 수에 들어갈까

부모님이 서울 아파트를 남기고 떠나셨고, 형제 셋이 법정지분대로 나눠 등기했습니다. 내 몫은 4분의 1. 그 집에 들어가 살 일은 없고 팔 생각도 당장은 없는데, 정작 걱정은 따로 있습니다. 이미 보유한 내 집을 팔 때 상속 지분 때문에 1세대 2주택이 되어 비과세를 잃는 것은 아닌지, 종부세 주택 수에는 몇 채로 잡히는지입니다.

답부터 말씀드리면, 양도세 비과세 판단에서 소수지분자는 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 봐서 주택 수에서 뺍니다. 종부세는 기준이 다릅니다. 상속개시일부터 5년 이내이거나, 5년이 지나도 지분율 40% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이면 제외됩니다. 두 세목의 잣대가 서로 달라서, 한쪽에서 빠진다고 다른 쪽에서도 빠지는 것은 아닙니다.

양도세 비과세에서 소수지분자의 공동상속주택은 주택 수에 들어가지 않는다

그렇습니다. 소득세법 시행령 제155조 제3항은 상속으로 여러 사람이 1주택을 공동소유하게 된 경우, 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택을 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 본다고 정합니다. 나머지 상속인은 그 집을 갖지 않은 것으로 취급하므로, 내 집은 1세대 1주택으로 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년 포함)만 보면 됩니다.

소유자 판정의 기준일은 상속개시일입니다. 지분이 같다면 그 주택에 사는 사람, 거주자도 없으면 나이가 가장 많은 사람이 소유자가 됩니다. 4형제가 25%씩 나눈 경우처럼 지분이 모두 같으면 소수지분자가 따로 없고, 그 집에 사는 형제 한 명(거주자가 없으면 최연장자)만 주택 수에 포함됩니다.

상담에서 가장 자주 보는 오해는 "상속받은 지분이 있으니 2주택"이라는 걱정입니다. 반대 방향의 오해도 있습니다. 소수지분을 형제에게서 사들여 지분을 키우면 판정이 달라질 수 있고, 소수지분을 먼저 양도하면 특례를 받지 못합니다. 소수지분자는 상속 이후 취득한 일반주택을 양도하는 경우에도 특례가 적용된다는 국세청 해석이 있으나, 취득 시점과 세대 구성에 따라 결론이 달라질 수 있어 전문가 확인이 필요합니다.

종부세 주택 수는 5년, 40%, 공시가격 세 가지 기준으로 걸러진다

종부세는 양도세처럼 "최대지분자 한 명"으로 정리하지 않습니다. 상속 주택을 주택 수에서 제외하는 별도 요건이 있고, 판정 시점은 매년 과세기준일인 6월 1일입니다.

종부세에서 지분율 40% 이하 요건은 최대지분자에게도 열려 있습니다. 3남매가 40%, 30%, 30%로 나눴다면 40%인 사람도 5년 경과 후 제외 대상입니다. 반대로 양도세에서는 이 사람이 최대지분자이므로 주택 수에 포함됩니다. 같은 사람이 양도세에서는 집주인, 종부세에서는 집 없는 사람이 되는 셈입니다.

상속주택을 주택 수에서 뺀 결과 1세대 1주택자가 되면, 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제(합산 한도 80%)를 받을 수 있습니다. 주택 수 제외의 실익은 세율이 아니라 이 공제 구간에서 가장 크게 나타납니다.

숫자로 보면 지분 하나가 종부세 75만 원을 가른다

실제 상담에서 자주 보는 구성으로 계산해 보겠습니다. 서울 아파트(공시가격 14억 원)를 3형제가 형 50%, 본인 25%, 동생 25%로 상속했고, 본인은 상속과 무관하게 2019년에 서울 아파트(공시가격 8억 원)를 사서 2년 넘게 실거주한 상태입니다. 상속 후 6년이 지났습니다.

1. 지분율 25%는 40% 이하이므로 5년이 지나도 주택 수에서 제외됩니다.
2. 지분 상당 공시가격은 14억 원 × 25% = 3억 5천만 원으로, 수도권 기준 6억 원 이하이기도 합니다.
3. 제외되면 본인은 공시가격 8억 원 1주택자입니다. 기본공제 12억 원 이내이므로 종부세는 0원입니다.
4. 만약 포함된다면 2주택자가 되어 합산 공시가격 11억 5천만 원에서 기본공제 9억 원을 뺀 2억 5천만 원에 공정시장가액비율 60%를 곱한 1억 5천만 원이 과세표준입니다. 세율 0.5%를 적용하면 약 75만 원입니다.

75만 원은 작아 보이지만 공시가격이 커질수록 차이가 벌어집니다. 내 집이 공시가격 11억 원이었다면 제외 시 1주택 12억 원 공제 안에 들어 0원이지만, 포함 시에는 합산 14억 5천만 원에서 9억 원을 뺀 5억 5천만 원이 대상이 됩니다. 1주택자 세액공제도 함께 잃습니다. 위 계산은 2026년 과세기준일 현행 기준(기본공제 9억·12억, 공정시장가액비율 60%)에 재산세 부과분 공제와 농어촌특별세를 반영하지 않은 단순 계산이므로 실제 고지액과는 차이가 납니다. 2026년 세제개편안에 종부세 공제·공정시장가액비율 조정이 담겨 있어 이후 연도 기준은 달라질 수 있으니 전문가 확인이 필요합니다.

내 집을 팔 때는 순서와 중과 시기를 먼저 확인한다

소수지분자의 특례는 "공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때"에만 작동합니다. 소수지분 자체를 형제에게 넘기거나 시장에 내놓는 거래에는 이 특례가 적용되지 않아 일반 양도세 과세 대상이 됩니다. 반대로 지분을 먼저 정리하고 나면 내 집 판단에서는 애초에 지분이 없으니 주택 수 문제가 사라집니다. 순서는 지분 양도세 부담과 내 집 매도 일정을 함께 놓고, 전문가 확인을 거쳐 정하는 것이 맞습니다.

다주택 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일에 끝났고, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p 가산 세율과 장기보유특별공제 배제가 다시 적용됩니다. 공동상속주택의 소수지분은 상속개시 5년이 지나도 중과 대상 주택 수에서 빠지는 규정이 있어, 이 부분에서도 소수지분자는 방어선이 있는 편입니다. 다만 같은 세대원에게서 상속받았거나 상속등기 후 지분이 바뀐 경우는 결론이 달라질 수 있으므로 매매계약 전에 사실관계를 확인하십시오.

비과세 한도도 한 번 더 확인하셔야 합니다. 주택 수에서 빠져 1세대 1주택 비과세가 되더라도, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다.

소수지분자는 양도세에서는 대개 주택 수 밖에 있고, 종부세에서는 5년·40%·공시가격 세 문턱 중 하나만 넘으면 같은 결과가 나옵니다.

다만 두 세목의 기준 시점과 판정 방식이 다르므로 지분율, 상속개시일, 공시가격 세 가지를 먼저 표로 정리한 뒤 내 집의 양도 시점을 정하는 것이 순서입니다.