상가 빌딩 매매 가계약금, 매수인이 포기하면 몰취할 수 있을까

매수인에게서 가계약금 몇천만 원을 받아두고 정식 계약서는 아직 쓰지 않은 상태에서, 매수인이 대출이 막혔다거나 마음이 바뀌었다며 계약을 그만두겠다고 통보하는 상황은 상가 빌딩 매매에서 드물지 않게 벌어집니다.

결론부터 말하면, 매매목적물과 대금 등 계약의 핵심 내용이 이미 정해져 있었고 그 가계약금을 포기·배액상환의 해약금으로 삼기로 한 합의까지 있었다면 몰취할 수 있습니다. 반대로 이런 합의 없이 그냥 자리부터 잡아둔 수준이었다면 돌려줘야 합니다.

판단 기준과 실제 계산 예시, 그리고 건물주가 반대 입장에 섰을 때 자주 착각하는 지점까지 이어서 짚어보겠습니다.

가계약금은 왜 계약금과 다르게 취급될까

가계약금이라는 용어는 민법 어디에도 없습니다. 실무에서 정식 계약서를 쓰기 전에 먼저 건네는 돈을 그렇게 부를 뿐이고, 법적 성격은 그 돈이 오간 시점에 계약의 핵심 내용이 얼마나 정해져 있었는지로 결정됩니다.

민법 제565조는 계약금을 '해약금'으로 추정합니다. 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금 명목으로 금전을 교부한 때에는, 다른 약정이 없는 한 상대방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다는 규정입니다. 문제는 이 조항이 '매매계약'을 전제로 한다는 점입니다. 계약 자체가 성립하지 않았다면 애초에 해약금 규정을 적용할 대상이 없습니다.

그래서 실무에서는 가계약서를 작성하던 당시 매매목적물과 매매대금이 특정되고, 지급 방법이나 시기에 관한 합의까지 있었는지를 먼저 봅니다. 이 정도 합의가 있었다면 정식 계약서가 없어도 매매계약이 성립한 것으로 본 판례들이 있습니다. 반대로 대금조차 확정되지 않은 채 "일단 자리부터 잡아 두시라"는 취지로만 돈이 오갔다면, 그 돈은 매매계약과 무관한 단순 증거금에 불과해 위약금으로 몰취할 수 없습니다.

어떤 경우에 몰취할 수 있고, 어떤 경우에 돌려줘야 할까

가계약금 몰취 여부를 가르는 기준은 크게 네 가지이고, 이 네 가지가 함께 충족돼야 합니다.

실제로 몰취할 수 있는 금액은 얼마인가

몰취할 수 있는 금액은 원래 약정한 계약금 전체가 아니라, 실제로 건네받은 가계약금 그 자체입니다. 숫자로 확인해 보겠습니다.

매매대금 22억 원짜리 상가 빌딩을 거래하면서, 통상적인 계약금 10%인 2억 2,000만 원 중 우선 2,000만 원만 가계약금으로 먼저 받은 사례를 실제 상담에서 자주 봅니다. 이 상태에서 매매목적물과 대금, 지급 일정까지 문자로 합의된 뒤 매수인이 계약을 포기했다면, 건물주는 실제로 받은 2,000만 원을 몰취할 수 있습니다. 그 이상의 손해, 예를 들어 다른 매수인을 놓친 기회비용까지 별도로 청구하려면 계약금을 손해배상액의 예정으로 삼는다는 특약이 따로 있어야 합니다. 이런 특약 없이는 가계약금 몰취로 사건이 끝나는 경우가 실무상 많습니다.

이 표의 마지막 줄이 핵심입니다. 몰취할 수 있는 쪽과 배상해야 하는 쪽의 계산 기준이 다르다는 것인데, 다음 항목에서 자세히 설명하겠습니다. 건물주가 몰취 여부를 판단할 때는 다음 순서로 확인하는 편이 실무적으로 가장 정확합니다.

첫째, 계약이 성립했는지부터 확인합니다. 목적물·대금·지급 일정이 문자나 계좌 기록으로 남아 있는지가 관건입니다. 둘째, 그 가계약금을 포기·몰취하는 취지로 삼기로 한 합의가 있었는지 봅니다. 명시적인 문구가 없어도 공인중개사가 개입한 정황이나 통상적인 거래 관행으로 인정될 수 있습니다. 셋째, 이행의 착수가 있었는지 확인합니다. 중도금이 오갔거나 소유권 이전 서류 준비가 이미 진행됐다면 매수인은 임의로 해제할 수 있는 단계를 이미 지난 것이고, 이때는 건물주도 마찬가지로 임의 해제가 막힙니다.

건물주가 자주 착각하는 함정 — "받은 만큼만 돌려주면 끝"

가계약금과 관련해 건물주가 가장 자주 착각하는 부분은, 반대로 자신이 계약을 깨고 싶어질 때도 받은 돈의 두 배만 돌려주면 끝난다고 생각하는 지점입니다.

계약금의 일부만 지급된 상태에서 매도인이 계약을 해제하려는 경우, 대법원은 배액 상환의 기준이 되는 금액이 실제로 받은 가계약금이 아니라 원래 약정했던 계약금 전액이라고 판시했습니다. 앞선 사례로 다시 보면, 2,000만 원만 받았더라도 배상 기준은 약정 계약금인 2억 2,000만 원이고, 이 금액의 배액인 4억 4,000만 원을 물어줘야 할 수 있다는 뜻입니다. 매수인이 포기하면 건물주는 받은 것만 챙기면 되지만, 건물주가 포기하면 훨씬 큰 금액을 기준으로 계산된다는 비대칭 구조입니다.

가계약금을 지키는 힘은 얼마를 받았느냐가 아니라, 무엇을 합의해뒀느냐에서 나옵니다.

가계약금을 주고받는 순간의 문자 한 줄, 계좌이체 메모 한 줄이 나중에 계약 성립 여부를 가르는 증거가 됩니다. 안택스 에셋은 상가 빌딩 매매 과정에서 이런 초기 합의 단계부터 정식 계약서 작성까지 건물주가 놓치기 쉬운 지점을 실무 기준으로 정리해 다루고 있습니다.