1층 카페 사장님이 찾아와 "이번에 가게를 접으려는데, 인수할 분이 있으니 임대차 계약도 그대로 넘기게 해 주세요"라고 말합니다. 권리금 이야기까지 이미 오간 눈치입니다. 건물주 입장에서는 월세를 잘 내던 임차인이 사라지고 낯선 사람이 들어오는 상황이라 고민이 깊어집니다.
결론부터 말하면, 계약 기간 중의 양도 요청에는 동의할 법적 의무가 없습니다. 거절하고 계약을 그대로 유지해도 되고, 동의 없이 양도가 진행됐다면 원칙적으로 해지도 가능합니다. 다만 계약 종료 6개월 전부터는 사정이 달라집니다. 임차인이 신규 임차인을 주선해 오면 정당한 사유 없이 그 사람과의 계약을 거절할 수 없습니다. 같은 "가게를 넘기겠다"는 요청이 시점에 따라 전혀 다른 법적 의미를 갖습니다.
계약 중간의 임차권 양도는 건물주가 동의를 거절할 수 있고(민법 제629조), 종료 6개월 전부터는 정당한 사유 없는 신규 임차인 거절이 금지됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 시점부터 확인하는 것이 순서입니다.
계약 기간 중 임차권 양도, 건물주에게 동의 의무가 있을까
동의 의무는 없습니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대(재임대)하지 못한다고 정하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 했습니다. 임대차는 임차인이 누구인지가 계약의 바탕이어서, 임차인이 바뀌는 데 건물주가 거부권을 갖는 구조입니다.
무단 양도의 해지는 예고 없이 가능한가
해지 의사표시가 임차인에게 도달하면 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 연체 때처럼 시정 요구를 먼저 거쳐야 하는 구조가 아니어서, 양도 사실이 확인되면 곧바로 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 후에는 양수인이 점유하고 있어도 건물 인도를 청구할 수 있습니다.
해지가 막히는 경우: 배신적 행위가 아니라는 특별한 사정
대법원은 동의 없는 양도라도 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 생기지 않는다고 봅니다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결 등). 그 사정은 임차인과 양수인 쪽에서 증명해야 합니다.
부부가 함께 가구점을 운영하다 남편 명의 임차권을 아내에게 넘긴 사건이 대표적입니다. 반대로 서로 모르는 제3자에게 가게를 팔아 운영자가 완전히 바뀌는 상가 영업양도에서는 이 예외가 쉽게 받아들여지지 않습니다. 건물주가 해지 카드를 쥐는 쪽은 대체로 후자입니다.
종료 6개월 전부터는 무엇이 달라지나
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지는 건물주의 거절권이 제한됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 이 기간 동안 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해로 규정합니다. 법에서 방해로 열거한 행위는 네 가지입니다.
| 구분 | 계약 기간 중 임차권 양도 | 종료 6개월 전 이후 신규 임차인 주선 |
|---|---|---|
| 근거 | 민법 제629조 | 상가건물 임대차보호법 제10조의4 |
| 건물주 동의 | 거절 가능 | 정당한 사유 없이 거절 불가 |
| 무단 진행 시 | 원칙적으로 해지 가능 | 임차인의 손해배상 청구 가능 |
| 계약 형태 | 임차권 승계 | 신규 임차인과 새 계약 |
거절이 허용되는 정당한 사유
법(제10조의4 제2항)에 적힌 사유는 신규 임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, 건물주가 고른 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다. 취향이나 업종 선호, "내가 직접 운영하겠다"는 계획만으로는 사유가 되기 어렵습니다. 호별 문언은 전문가 확인이 필요합니다. 거절하려면 서면으로 구체적인 이유를 남겨야 나중에 다툼이 생겼을 때 버틸 수 있습니다.
권리금이 걸린 사례로 본 분기점과 손해 규모
실제 상담에서 자주 보는 전형적인 상황입니다. 강남 이면도로 1층 카페, 보증금 5,000만 원에 월세 350만 원, 임차인은 5년째 영업 중입니다. 계약 만료일은 2027년 3월 31일이고, 임차인은 권리금 7,000만 원을 받기로 하고 인수자를 데려왔습니다.
종료 6개월 전은 2026년 10월 1일입니다. 오늘 시점의 요청이라면 이미 보호 기간 안입니다. 환산보증금은 보증금 5,000만 원에 월세 350만 원의 100배인 3억 5,000만 원을 더한 4억 원이고, 이 사례에서는 법 적용에 문제가 없습니다. 환산보증금이 지역별 상한(시행령 제2조)을 넘는 건물이라도 권리금 회수기회 보호는 적용됩니다.
건물주가 이유 없이 거절해 인수자가 포기하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액 상한은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금(7,000만 원)과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액입니다. 종료 시점 시세 권리금이 5,500만 원이라면 한도는 5,500만 원입니다. 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.
건물주가 놓치기 쉬운 실무 함정
가장 흔한 실수는 양도 사실을 알고도 입을 다무는 것입니다. 인수자가 이미 영업하고 있는데 몇 달 동안 월세를 그대로 받으면 동의했다는 주장(묵시적 동의)이 나올 수 있고, 뒤늦은 해지 통보가 힘을 잃습니다. 동의하지 않는다면 알게 된 즉시 서면으로 의사를 남기는 편이 안전합니다.
양도 금지 특약도 만능이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법에 반하는 약정 중 임차인에게 불리한 것을 무효로 정하므로, 보호 기간 중의 정당한 사유 없는 거절은 계약서 문구로 정당화되지 않습니다. 개별 계약서는 전문가 확인이 필요합니다.
실무에서 가장 깔끔한 방식은 임차권 승계가 아니라 기존 계약 종료와 신규 계약 체결입니다. 승계는 과거 연체, 원상복구 조건, 보증금 정산 문제를 양수인이 그대로 떠안아 분쟁 소지가 큽니다. 신규 계약으로 가면 차임과 보증금을 시세에 맞춰 협의할 수 있고, 건물주는 인수자 자력을 확인한 뒤 계약합니다.
임차인에게 연체 3기분(석 달치) 이상, 무단 전대, 고의·중과실 파손 같은 갱신 거절 사유(제10조 제1항 각 호)가 있으면 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 보호 기간이라는 이유만으로 거절을 포기하기 전에 임차인의 이행 상태를 먼저 확인하세요.
"계약 중간의 양도는 건물주가 정하고, 종료 6개월 전부터의 신규 임차인은 거절 사유가 정당해야 합니다."
동의 여부를 판단하기 전에 계약 만료일 역산, 신규 임차인의 자력 확인, 서면 회신 세 가지를 먼저 확보해 두면 해지와 손해배상 양쪽 위험을 모두 줄일 수 있습니다. 임대차 응대 기록을 남기는 일은 안택스 에셋이 건물 관리 현장에서 기본으로 챙기는 항목입니다.