상가 결로·곰팡이 수선 의무, 건물주가 질까? 원인을 가리는 기준

난방을 시작하는 11월부터 이듬해 2월까지, 상가 임차인의 전화가 갑자기 늘어납니다. 안쪽 벽에 검은 얼룩이 올라왔고, 천장 모서리에서 물이 맺혀 떨어진다는 내용입니다. 곧이어 "수리해 주시고, 영업에 지장이 있으니 월세도 깎아 달라"는 요구가 따라옵니다.

답부터 말씀드리면, 건물주의 수선 의무는 원인이 어디에 있느냐로 갈립니다. 단열·방수 같은 건물 자체의 결함에서 나온 결로라면 민법 제623조에 따라 건물주가 고쳐야 하고, 그동안 쓰지 못한 부분만큼 월세 감액 요구도 받아들여질 수 있습니다. 환기 부족, 야간 난방 차단, 영업 중 발생하는 수증기가 원인이면 수선 의무는 인정되기 어렵습니다.

현장에서는 두 원인이 겹친 경우가 가장 많습니다. 원인을 가르는 관찰 순서와 감액을 계산하는 방법, 분쟁을 줄이는 대응 순서까지 차례로 정리합니다.

결로·곰팡이에 대해 건물주는 어디까지 고쳐야 할까

건물주는 임대 기간 내내 상가를 "사용·수익에 필요한 상태"로 유지해야 합니다(민법 제623조). 결로와 곰팡이가 이 범위에 들어가는지는 하자의 성격, 영업에 미치는 지장의 정도, 특약 내용 세 가지를 종합해 판단합니다.

판단의 첫 기준은 영업에 지장이 있는지 여부

대법원은 임대인의 수선의무를 폭넓게 보지 않습니다. 사소한 하자로 사용·수익에 지장이 없는 정도라면 임차인이 감수해야 하고, 임차인이 목적대로 사용하지 못할 정도의 하자라야 임대인의 수선 대상이 됩니다. 목적물의 용도, 파손의 규모와 부위, 수선의 용이성과 비용, 계약 당시 상태와 차임 수준 등을 사회통념으로 따집니다. 벽 한 모서리의 얼룩과 카운터 뒤 천장에서 떨어지는 물방울은 같은 "곰팡이"라도 결과가 다릅니다.

특약이 있어도 모든 수선을 임차인에게 넘기지는 못합니다

계약서에 "시설 수선은 임차인 부담" 조항을 넣어 두는 건물주가 많습니다. 판례는 이런 특약을 주로 소규모의 수선에 한해 효력을 인정하고, 건물의 주요 구조나 기본 설비에 필요한 대규모 수선까지 임차인에게 지우는 것은 특약에 명시가 있어야 한다고 봅니다. 외벽 단열재 보강이나 옥상 방수 같은 공사는 조항 한 줄로 임차인에게 넘어가지 않는다고 보는 편이 안전합니다. 정확한 해석은 계약 문구마다 달라 전문가 확인이 필요합니다.

단열 불량과 임차인 관리, 원인은 어떻게 가려낼까

결로는 차가운 표면이 실내 공기의 이슬점(수증기가 물방울로 바뀌는 온도) 아래로 내려갈 때 생깁니다. 표면이 차갑거나(건물 요인), 공기 중 수분이 많거나(사용 요인), 대개는 둘이 겹칩니다. 가르는 기준은 "어디에, 어떤 모양으로 생겼는가"입니다.

건물 요인: 같은 자리에 반복해서 생깁니다

철근콘크리트 보와 기둥 주변, 외벽과 만나는 천장 모서리, 옥상 슬라브 바로 아래층 천장, 단열재가 빠진 조적벽 안쪽은 열이 빠져나가는 통로(열교)가 되어 표면이 먼저 차가워집니다. 이런 자리에 곰팡이가 띠나 모서리 모양으로 올라오고, 매장 중앙 벽에는 없다면 건물 요인 쪽으로 기울어집니다. 같은 층 인접 점포에서도 같은 자리에 생겼다면 더 그렇습니다. 지하층이나 1층 배면 벽체는 방수 불량에 따른 습기가 겹치기도 합니다.

사용 요인: 매장 공기 자체가 습합니다

조리·커피 머신·스팀기·샤워실을 쓰는 업종, 환기 없이 닫아 두는 매장, 퇴근 후 난방을 완전히 끄는 운영은 실내 습도를 높이고 표면 온도를 떨어뜨립니다. 실내 20℃ 기준으로 습도 50%면 이슬점이 약 9℃, 60%면 약 12℃, 70%면 약 14℃입니다. 외벽 쪽 표면이 12℃ 아래로 내려가는 겨울이라면 습도 60% 매장에서 결로가 생깁니다. 실내 습도를 곰팡이 억제 수준인 30~60% 사이로 관리하지 못한 경우입니다. 창문과 출입문 유리에만 물방울이 맺힌다면 사용 요인 비중이 높습니다.

실무 함정 1: 임차인 인테리어가 원인을 바꿉니다

실제 상담에서 자주 보는 사례입니다. 임차인이 입점하며 외벽 안쪽에 가벽과 합판 마감을 세웠는데, 외벽과 가벽 사이 공기층에 결로가 생겨 뒤쪽이 곰팡이로 뒤덮인 경우입니다. 겉으로는 건물 벽에서 올라온 곰팡이로 보이지만, 공기층과 단열 구조를 바꾼 것은 임차인 시공입니다. 입점 시 사진과 인테리어 도면이 없으면 귀책을 가리기 어렵습니다. 임대 시작 때 벽체 상태 사진과 임차인 공사 범위를 서면으로 남겨 두는 일이 가장 효과가 큽니다.

실무 함정 2: 결로와 누수를 섞어 주장합니다

누수는 비가 온 뒤나 윗층 배관 사용 후에 얼룩이 번지고 계절과 무관하게 이어집니다. 결로는 아침에 심하고 날이 풀리면 줄어듭니다. 두 가지가 겹치는 경우도 흔해서 열화상 촬영과 수분 측정을 거치지 않으면 원인을 단정하기 어렵습니다. 진단 비용을 누가 낼지 미리 정해 두면 논쟁이 줄어듭니다.

월세 감액은 얼마나, 어떤 기준으로 받아들일까

감액은 임차인에게 과실이 없고 일부 사용 불능의 원인이 건물 쪽에 있을 때, 사용하지 못하는 부분의 비율에 따라 가능합니다(민법 제627조). 곰팡이가 있다는 사실만으로 월세 전체를 깎을 근거는 되지 않습니다.

숫자로 보는 감액 계산 (2026년 기준 예시)

월세 400만원(부가세 별도), 전용 30평 카페를 가정합니다. 안쪽 홀 10평의 천장과 벽에서 건물 결함 탓의 곰팡이가 번져 영업을 못 하게 됐고, 보수에 3개월이 걸렸다고 하면 계산은 아래와 같습니다.

면적 비율은 출발점이고, 홀의 구조와 매출 기여도에 따라 합의가 달라집니다. 주방이나 입구 동선 같은 핵심 구역이 막혔다면 면적 비율보다 지장이 더 큽니다. 전체 면적이 아니라 "사용하지 못한 기간"만 계산한다는 점이 중요합니다. 수리가 끝나면 감액도 끝납니다.

분쟁을 줄이는 대응은 어떤 순서로 해야 할까

요청을 받은 날부터 기록을 시작하는 것이 순서의 출발입니다. 수리 여부보다 원인 진단을 먼저 끝내야 이후 협의가 단단해집니다.

조건별 대응: 원인에 따라 행동이 달라집니다

1. 건물 요인이 뚜렷한 경우: 수리를 미루지 않고 일정표를 서면으로 전달합니다. 수리 기간 중 사용 불능 면적 비율로 감액을 합의하고, 끝나는 날짜를 문서에 적어 둡니다. 진행이 늦어질수록 감액 기간만 길어집니다.
2. 사용 요인이 뚜렷한 경우: 습도 측정 기록과 사진을 첨부해 환기·제습·야간 최소 난방 기준을 안내합니다. 곰팡이 제거와 재도장은 임차인이 하는 방향으로 협의하되, 경미한 범위라는 점이 계약서 특약과 맞는지 확인합니다.
3. 원인이 섞인 경우: 건물 보강 공사는 임대인이, 제습기와 환기 설비는 임차인이 맡는 식으로 나누고, 감액은 기간을 짧게 잡아 재검토 조건을 붙입니다.

임차인이 자비로 수리한 경우에는 필요비(건물을 쓸 수 있는 상태로 유지하는 데 든 비용) 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 수선 중 임차인은 보존에 필요한 공사를 받아들여야 하고(민법 제625조), 하자를 발견하면 지체 없이 임대인에게 알려야 합니다(민법 제634조). 통지가 늦어 피해가 커졌다면 임차인에게도 책임이 생깁니다. 서로 기록을 남기는 것이 양쪽 모두에게 유리합니다.

겨울 전에 해 두면 좋은 점검

10월 안에 외벽과 맞닿은 천장 모서리, 옥상 방수층, 환기 설비 작동을 점검해 두면 겨울 민원이 크게 줄어듭니다. 신규 계약에는 "입점 시 벽체·천장 상태 사진", "임차인 공사 범위", "실내 습도 관리 기준", "결로 민원 시 진단 절차"를 특약이나 별지로 넣는 방식이 분쟁 예방에 효과적입니다.

"결로 분쟁은 곰팡이가 아니라 기록으로 결정됩니다. 입점 때 사진 한 장이 겨울 석 달의 다툼을 줄입니다."

안택스 에셋은 중소형 빌딩의 임차인 민원과 시설 점검을 하나의 흐름으로 관리하며, 원인 진단부터 수리·정산 기준 정리까지 건물주 입장에서 함께 검토합니다.