상가 임차인이 입주 전에 계약금만 내고 계약을 취소하면, 건물주는 계약금을 돌려주지 않아도 될까

입주일을 석 달 앞두고 임차인에게서 연락이 옵니다. 사정이 생겨 계약을 없던 일로 하고 싶고, 이미 낸 계약금은 돌려받고 싶다는 내용입니다. 그동안 다른 문의를 돌려보낸 건물주 입장에서는 공실 기간만 늘어난 셈입니다.

건물주가 아직 계약 이행에 착수하지 않았다면, 임차인은 계약금을 포기하는 방식으로만 계약을 풀 수 있고 건물주는 계약금을 돌려주지 않아도 됩니다. 인도 준비나 맞춤 공사에 이미 들어갔다면 포기 해제가 막히고, 계약서 특약과 실제 손해로 정산하는 단계로 넘어갑니다.

몰수가 확정된 계약금은 임대료가 아니라 기타소득입니다. 부가가치세 과세 대상이 아니고, 필요경비를 거의 인정받지 못한다는 점에서 임대료 수입과 계산 방식이 다릅니다. 아래에서 2026년 기준 법적 판단 순서와 세금 계산을 차례로 짚습니다.

입주 전 취소에서 계약금 반환 여부를 가르는 것은 건물주의 이행 착수입니다

계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조). 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 낸 쪽이 그 돈을 포기하고, 받은 쪽이 두 배를 돌려주고 계약을 풀 수 있다는 뜻입니다. 임대차는 유상계약이라 민법 제567조에 따라 같은 규정이 적용되며, 상가건물 임대차보호법에는 계약금 반환에 관한 별도 특칙이 없습니다.

이행 착수로 보는 행위와 보지 않는 행위

대법원은 이행 착수를 객관적으로 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 이행 행위의 일부를 하거나, 이행에 필요한 전제 행위를 한 경우로 봅니다. 계약 내용에 정확히 맞는 이행을 제공해야만 착수가 되는 것은 아닙니다. 구체적인 경계는 사안마다 달라 전문가 확인이 필요합니다.

• 착수로 다투어질 수 있는 경우: 임차인 요청에 맞춘 전기 증설·칸막이 공사에 들어간 때, 기존 임차인을 내보내고 열쇠 인도를 통지한 때
• 착수로 보기 어려운 경우: 다른 문의를 거절한 것, 내부 청소 계획을 세운 것, 광고 게시를 내린 것처럼 건물주 쪽 기대와 준비에 그치는 행위

임차인이 중도금을 이미 냈다면 임차인이 이행에 착수한 것이므로, 건물주는 배액 상환으로도 계약을 풀 수 없습니다. 입주 전 취소 상담에서 의외로 자주 빠지는 확인 항목입니다.

위약금 특약이 있으면 몰수 금액과 다툼 구조가 달라집니다

특약이 없으면 계약금 포기가 정산의 전부이고, 특약이 있으면 약정 금액이 기준이 됩니다. "임차인 귀책으로 해제되면 계약금은 위약금으로 건물주에게 귀속한다"는 문구가 대표적입니다. 이런 약정은 손해배상액의 예정으로 다루어지며, 법원은 예정액이 부당하게 과다하다고 보면 감액할 수 있습니다(민법 제398조).

실제 상담에서 자주 보는 두 가지 갈림길

보증금 1억 원, 월세 500만 원, 계약금 1,000만 원(보증금의 10%)으로 계약한 강남권 1층 상가를 가정합니다. 입주 예정일은 석 달 뒤입니다.

사례 A. 계약 열흘 만에 임차인이 취소를 통보했고, 건물주는 열쇠 인도도 공사도 하지 않았습니다. 해약금 구조라 1,000만 원을 보유하는 데 문제가 없고, 공실로 날린 월세를 따로 청구할 수는 없습니다. 새 임차인을 구하는 데 두 달이 걸려 월세 1,000만 원이 비더라도 마찬가지입니다.

사례 B. 임차인 요청으로 건물주가 가벽과 전기 증설에 800만 원을 먼저 썼고, 그 뒤에 취소가 들어왔습니다. 이미 이행에 착수한 상태라 임차인은 계약금 포기만으로 빠져나갈 수 없습니다. 위약금 특약이 있으면 약정액을, 없으면 공사비와 공실 손해를 증빙해 청구해야 합니다.

세 가지 조건으로 대응을 나누면 판단이 빨라집니다.

1. 이행 착수 전, 특약 없음: 계약금 전액을 보유하고 추가 청구는 하지 않습니다. 해제 통보 일자를 서면으로 남깁니다.
2. 선지출이 있는 경우: 공사 계약서, 세금계산서, 이체 내역을 갖춰 특약 또는 실손해를 근거로 청구합니다. 계약금보다 실손해가 크면 차액 청구까지 검토합니다.
3. 임차인이 강하게 반발하는 경우: 일부 반환을 합의하는 편이 소송 비용과 시간까지 합쳐 유리할 수 있습니다. 반환한 부분은 소득에서 빠집니다.

몰수가 확정된 계약금은 임대료가 아니라 기타소득입니다

소득세법 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금·배상금(계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우 포함)을 기타소득으로 규정합니다. 건물주가 부동산임대업 사업자여도 임대용역의 대가가 아니므로 사업소득이 아니며, 부가가치세 과세 대상도 아닙니다. 세금계산서를 발행하지 않고 부가세 과세표준에도 넣지 않습니다.

수입 시기와 필요경비

수입 시기는 위약 또는 해약이 확정된 날입니다. 12월 말에 해제가 확정되면 그해 소득이고, 신고는 다음 해 5월입니다. 필요경비는 주택입주 지체상금처럼 80%를 의제로 인정하는 특례가 위약금에는 적용되지 않으며, 해당 소득에 직접 대응하는 지출로 실제 입증되는 비용만 인정됩니다. 공실 광고비 같은 일반 운영비는 직접 대응으로 인정받기 어렵다고 보는 편이 안전합니다.

원천징수와 신고 방식

2026년 기준 기타소득 원천징수세율은 20%이고 지방소득세를 합하면 22%입니다. 다만 받아 둔 계약금이 그대로 위약금으로 대체되는 구조에서는 별도의 지급 행위가 없어 원천징수 없이 건물주가 받는 형태가 흔합니다. 이 경우 건물주가 직접 합산 신고합니다. 임차인이 사업자인지, 위약금을 따로 지급하는 구조인지에 따라 달라지므로 원천징수 여부는 전문가 확인이 필요합니다. 연간 기타소득금액 300만 원 이하의 소액 특례도 원천징수 여부와 얽혀 있어 같은 확인이 필요합니다.

법인 건물주는 몰수액을 법인세 계산에서 수익(잡이익)으로 잡으며 소득세 신고 대상이 아닙니다.

1,000만 원이 몰수되면 건물주에게 남는 세 부담은 구간마다 다릅니다

기타소득금액은 몰수액에서 입증된 직접 비용을 뺀 금액이며, 다른 종합소득에 더해져 2026년 기준 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 지방소득세는 소득세의 10%가 붙습니다. 아래는 1,000만 원이 전부 한 구간 안에서 더해진다고 가정한 단순 계산이며, 구간 경계를 넘으면 달라집니다.

다른 소득이 많은 건물주일수록 몰수금의 절반 가까이를 세금으로 내는 구조라, 몰수와 일부 반환 중 무엇이 유리한지는 세후 기준으로 따져야 합니다. 24% 구간 건물주가 공사 관련 직접 비용 100만 원을 입증했다면 소득금액은 900만 원이고, 세 부담은 소득세 216만 원과 지방소득세 21.6만 원을 합쳐 237.6만 원입니다. 비용을 입증하지 못했을 때의 264만 원과 26.4만 원 차이가 납니다.

"계약금을 지킬 수 있는지는 이행 착수가 가르고, 지킨 계약금의 세금은 기타소득이 가릅니다."

입주 전 취소는 계약서 한 줄과 인도 준비 시점 하나로 결과가 갈립니다. 안택스 에셋은 임대차 계약 단계에서 계약금 비율, 위약금 문구, 인도 시점을 건물 운영 기준에 맞춰 설계하고, 세무 처리까지 한 흐름으로 점검합니다.