임대차가 끝나 임차인은 나갔는데 후속 임차인의 계약금과 보증금은 아직 들어오지 않았고, 돌려줄 보증금은 건물주 통장에 없는 상황입니다. "새 임차인이 들어오면 바로 드리겠다"고 말해 둔 채 몇 달이 흘렀다면, 그 기간은 건물주에게 이자 부담으로 쌓입니다.
임차인이 점포를 비우고 열쇠를 넘긴 다음 날부터 보증금 잔액에 연 5%(임대인이 상인이면 연 6% 주장이 가능)가 붙고, 소송이 걸려 소장 부본을 받은 다음 날부터는 연 12%로 올라갑니다. 새 임차인의 입주금이 늦다는 사정은 이자를 깎아 주는 사유가 되지 못하는 것이 일반적입니다.
이자의 기산점은 임대차 종료일이 아니라 임차인의 명도(점포를 비워 인도) 이행제공일 다음 날입니다. 보증금 1억 5천만 원을 92일 늦으면 연 5% 기준 약 189만 원, 소송 후 연 12% 기준 약 454만 원입니다.
지연손해금은 임대차 종료일부터가 아니라 명도 이행제공 다음 날부터 생깁니다
임대차 기간이 끝났다는 사실만으로 이자가 흐르지는 않습니다. 보증금 반환 의무와 임차인의 점포 인도 의무가 동시이행 관계(서로 같은 시점에 맞바꿔 이행해야 하는 관계)에 있기 때문입니다. 임차인이 점포를 비우거나 비울 준비를 갖춰 인도를 제공했는데도 건물주가 돈을 주지 않을 때 비로소 지체가 됩니다.
임차인이 점유 중이면 이자 대신 차임을 냅니다
임차인이 짐과 간판을 두고 점포를 계속 쓰고 있다면 지연손해금은 생기지 않습니다. 건물주는 보증금을 못 주고, 임차인은 점포를 못 넘기는 맞교환 상태이기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 건물주 입장에서는 그 기간의 차임(월세)을 계속 받을 수 있다는 뜻입니다.
실제 상담에서 자주 보는 장면이 있습니다. 서울 마포의 1층 카페 임차인이 4월 30일 영업을 접고 인테리어 철거까지 마쳤는데, 열쇠는 "원상복구 비용 정산 끝나면 드리겠다"며 쥐고 있는 경우입니다. 건물주는 명도가 끝났다고 보고, 임차인은 아직 점유 중이라고 봅니다. 열쇠를 인도했다는 객관적 기록이 없으면 기산점이 서로 다르게 주장되고, 몇 주 단위로 이자 계산이 어긋납니다.
이율은 연 5%·6%·12% 중 소송 여부와 임대인의 지위로 갈립니다
적용 이율은 세 갈래입니다. 소송 전에는 민사 법정이율 연 5%가 기본이고, 건물주가 임대업을 영업으로 하는 상인이라면 상사 법정이율 연 6%가 주장될 수 있습니다. 보증금 반환 소송이 제기되면 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송촉진법상 연 12%가 적용됩니다. 임대인이 상인으로서 상사채무를 지는지는 사안별 판단이므로 전문가 확인이 필요합니다.
보증금 1억 5천만 원, 92일 지연 계산
서울 마포 1층 상가, 보증금 1억 5천만 원, 월세 600만 원의 임대차가 4월 30일 종료되고 같은 날 명도가 완료됐다고 하겠습니다. 후속 임차인은 7월 31일에야 계약금과 보증금을 넣었고, 건물주는 그날 기존 임차인에게 보증금을 돌려줬습니다. 지연일수는 5월 1일부터 7월 31일까지 92일입니다.
| 적용 이율 | 계산식 (2026년 기준) | 지연손해금 |
|---|---|---|
| 연 5% (민사) | 1.5억 × 5% × 92 ÷ 365 | 약 1,890,411원 |
| 연 6% (상사) | 1.5억 × 6% × 92 ÷ 365 | 약 2,268,493원 |
| 연 12% (소장 송달 후) | 1.5억 × 12% × 92 ÷ 365 | 약 4,536,986원 |
월세 600만 원짜리 상가가 3개월 비는 동안 건물주는 임대료 1,800만 원을 놓치고, 그 위에 이자 189만 원 이상을 얹어 내는 셈입니다. 연 12% 구간으로 넘어가면 일 이자만 약 4만 9천 원입니다. 소송 전에 정리하는 쪽이 이자 구조상 압도적으로 유리합니다.
새 임차인을 기다리는 쪽과 먼저 돌려주는 쪽, 어느 쪽이 유리한지는 조건으로 갈립니다
후속 임차인 입주금이 들어오기를 기다리는 방식은, 지연 예상 기간이 짧고 임차인이 이자 없이 합의해 줄 때만 성립합니다. 합의서가 없다면 기다림은 곧 이자 부담입니다.
| 구분 | 새 임차인 입주금을 기다릴 때 | 보증금을 먼저 돌려줄 때 |
|---|---|---|
| 이자 부담 | 명도 다음 날부터 연 5% 이상 누적 | 누적 없음 |
| 자금 조달 | 후속 계약 성사 여부에 의존 | 대출·예비비 등 별도 마련 필요 |
| 소송 위험 | 소장 송달 다음 날부터 연 12% | 없음 |
| 적합한 경우 | 임차인이 이자 없는 지급 유예에 서면 합의 | 후속 계약이 불확실하거나 지연이 길어질 때 |
후속 임차인이 구해지지 않은 채 한 달 이상 지났다면 입주금에 기대는 계획은 이미 깨졌다고 보는 편이 안전합니다. 보증금 1억 5천만 원이면 연 5% 기준 한 달에 약 62만 원이 나가므로, 단기 대출 이자가 그보다 낮다면 대출로 먼저 돌려주는 쪽이 계산상 낫습니다.
공제 항목이 있으면 잔액에만 이자가 붙습니다
연체 차임, 관리비, 원상복구 비용은 보증금에서 공제됩니다. 이자는 공제 후 잔액에만 붙습니다. 다만 공제액을 건물주가 일방적으로 정하면 다툼이 생기고, 임차인이 인정하지 않은 공제액은 나중에 소송에서 줄어들 수 있습니다. 공제 항목은 명도 당일 내역서로 교부하고, 이견이 없는 부분만이라도 먼저 반환해 두면 이자 규모가 줄어듭니다.
계약서에 "후속 임차인 보증금 입금 후 반환"이라는 특약이 있어도 그대로 믿을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하고, 입주 시점이 불확정한 약정은 합리적 기간이 지나면 이행기가 도래한 것으로 다투어질 수 있습니다. 환산보증금이 지역별 적용 범위를 넘는 상가는 제9조 제2항의 적용 여부가 달라질 수 있으니 전문가 확인이 필요합니다.
이자를 막으려면 명도일 확정, 반환 일정 문서화, 부분 반환 순서로 움직입니다
건물주가 쓸 수 있는 수단은 이자율을 낮추는 것이 아니라 이자가 쌓이는 날수와 원금을 줄이는 것입니다. 명도일을 확정하면 기산점이 흔들리지 않고, 반환 일정을 문서로 남기면 소송으로 번질 위험이 줄어들며, 부분 반환은 이자가 붙는 원금 자체를 줄입니다.
- 명도일 확정: 열쇠·도어락 비밀번호 인계일을 인수인계서에 적고 양측이 서명합니다. 날짜가 확정되면 지연 일수 다툼이 사라집니다.
- 반환 일정 문서화: 반환 예정일과 금액, 지연 시 이율을 합의서에 적습니다. 임차인이 연 5% 이하의 이자에 동의하면 소송 위험이 크게 줄어듭니다.
- 부분 반환: 후속 계약금만 들어와도 일부를 먼저 돌려주면 이자가 붙는 원금이 줄어듭니다. 다툼 없는 금액부터 반환하는 방식이 일반적입니다.
실제 상담에서 자주 보는 실수는 임차인에게 구두로 "다음 달에 드리겠다"고 말하고 문서를 남기지 않는 것입니다. 한 달씩 두세 번 미뤄지면 임차인은 내용증명을 보내고 곧바로 지급명령이나 소송을 선택합니다. 소장이 송달되는 순간 이율이 연 12%로 바뀌므로, 서면 합의를 한 장 받아 두는 비용이 이자 차이보다 훨씬 작습니다.
"보증금 반환은 후속 임차인의 입주와 별개의 채무이고, 이자는 명도 다음 날부터 쌓입니다."
후속 임차인 모집과 보증금 반환 자금 계획은 임대차 종료 3개월 전부터 같은 일정표에서 관리해야 어긋나지 않습니다.