상가 업종 제한 약정을 해 놓고 같은 건물에 동종업종을 들인 건물주, 손해배상 책임은 어디까지일까

임대차계약서에 업종 제한 약정을 넣어 준 건물주가 같은 건물 빈 점포에 동종업종 임차인을 들였다면, 기존 임차인에게 손해배상 책임을 질 가능성이 높습니다. 약정이 기존 임차인의 영업을 보호하려는 내용이라면, 신규 임대차를 체결한 행위 자체가 임대인의 채무불이행(계약상 의무를 지키지 않은 것)이 되기 때문입니다.

공실이 몇 달째 이어지던 차에 마침 임차 희망자가 나타납니다. 1층 카페 임차인과 3년 전에 맺은 계약서 특약은 서랍 속에 있고, 신규 임차인의 업종은 또 카페입니다. 서명하는 순간부터 청구서가 생기는 구조인데도 특약을 다시 펼쳐 보는 건물주는 드뭅니다.

책임이 성립하는 구조, 손해액을 계산하는 방식, 약정 문구별 책임의 경계, 신규 계약 전 확인 순서를 차례로 풀어 봅니다.

동종업종 임대는 임대인의 채무불이행이 됩니다

그렇습니다. 업종 제한 약정이 다른 임차인에게 같은 업종을 임대하지 않겠다는 취지라면, 약정을 어긴 쪽은 신규 임차인이 아니라 건물주입니다. 신규 임차인은 기존 임차인과 계약한 적이 없기 때문입니다.

임대인은 민법 제623조에 따라 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 집니다. 업종 제한 약정은 의무를 구체화한 조항으로 읽힙니다. 같은 건물에서 같은 손님을 두고 경쟁하게 만들지 않겠다는 약속이 상권 보호의 실질이고, 어기면 민법 제390조의 채무불이행 책임이 따릅니다.

책임이 생기는 시점은 계약 체결과 개업, 두 번입니다

위반은 신규 임대차계약을 체결한 때 성립하지만, 배상할 손해는 신규 임차인이 개업해서 매출이 빠지기 시작한 뒤에야 발생합니다. 계약만 하고 개업 전이라면 금전 배상보다 업종 조정과 계약 변경으로 정리할 여지가 남아 있습니다. 상담에서 가장 아쉬운 경우는 건물주가 개업 전까지 문제를 몰랐다가 인테리어 공사가 끝난 뒤 내용증명을 받는 경우입니다. 이때는 신규 임차인의 시설 투자까지 얽혀 협상 비용이 몇 배로 늘어납니다.

기존 임차인이 쓸 수 있는 수단

• 손해배상 청구: 영업이익 감소분을 대상으로 합니다. 계산 방식은 다음 소제목에서 다룹니다.
• 시정 요구 후 계약 해지: 상당한 기간을 정해 시정을 요구하고도 이행되지 않으면 해지할 수 있습니다(민법 제544조). 보증금 반환과 손해배상이 함께 걸립니다.
• 신규 임차인 상대 영업금지 청구: 인정 여부가 사안마다 다릅니다. 신규 임차인이 약정을 알았는지 등이 쟁점이므로 전문가 확인이 필요합니다.

손해배상액은 매출 감소가 아니라 영업이익 감소로 계산합니다

매출이 줄어든 만큼 그대로 배상받는 것이 아닙니다. 손해로 인정되는 것은 매출 감소분에서 팔지 못해 쓰지 않게 된 재료비·수수료 같은 변동비를 뺀 영업이익 감소분입니다.

실제 상담에서 자주 보는 형태로 계산해 보겠습니다. 마포구 근린생활 건물 1층에서 카페를 운영하는 임차인이 있고, 월 차임은 350만 원, 개업 전 12개월 월평균 매출은 3,000만 원입니다. 같은 건물 2층에 신규 카페가 문을 연 뒤 6개월 평균 매출이 2,300만 원으로 내려앉았고, 변동비율은 45%로 가정합니다(설명용 가정치).

마지막 줄의 30%는 설명을 위한 가정입니다. 경기 변동, 인근 상권 변화, 임차인 자신의 운영 요인처럼 신규 입점과 무관하게 매출을 깎은 원인이 있으면 법원은 그만큼을 공제합니다. 감액 비율은 사건마다 다릅니다.

손해가 있었다는 점은 인정되지만 정확한 액수를 증명하기 어려운 경우 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과로 상당한 금액을 정할 수 있습니다(민사소송법 제202조의2). 다만 기댈 수 있는 제도일 뿐이고, 기존 임차인은 카드매출 내역과 부가가치세 신고서상 과세표준, POS 자료를 개업 전후로 나란히 놓아 입증합니다. 건물주 쪽에서 반박하려면 같은 자료에서 다른 요인을 찾아야 합니다.

약정 문구가 어떻게 적혔느냐에 따라 책임의 경계가 달라집니다

갈림길은 독점 보장 문구가 있느냐입니다. 같은 업종 제한이라도 임차인에게 "카페 업종으로만 사용한다"고 정한 조항과 임대인에게 "동일·유사 업종에는 임대하지 않는다"고 정한 조항은 의무를 지는 사람이 다릅니다.

유사 업종의 경계는 주력 상품과 손님 동선으로 봅니다

"커피전문점"을 제한한 약정에서 베이커리 카페나 디저트 전문점이 걸리는지는 업종 이름보다 실제 영업 내용으로 판단합니다. 판단 기준은 주력 매출 상품이 겹치는지, 같은 시간대에 같은 손님이 오가는지입니다. 테이크아웃 커피가 매출의 대부분인 신규 점포라면 간판이 디저트여도 다툼의 소지가 큽니다. 반대로 식사 중심 식당에 부수적으로 음료를 파는 정도라면 겹침이 작다고 볼 여지가 있습니다. 약정 문구에 업종 범위를 "주된 상품" 기준으로 적어 두지 않았다면 이 지점에서 분쟁이 커집니다.

실무에서 분쟁을 키우는 지점

건물을 넘겨받은 새 건물주는 임차인이 대항력(인도와 사업자등록 신청을 갖춘 임차권의 효력)을 갖추었다면 임대인 지위를 승계합니다(상가건물 임대차보호법 제3조). 임대차 내용의 일부인 업종 제한 약정도 함께 넘어올 수 있어, 인수 전 특약 목록을 확인하지 않으면 전 건물주의 약속을 지게 됩니다. 계약 갱신 때에도 약정이 사라지지 않고 이어지는 것이 일반적이라, 몇 년 전 특약이 갱신 이후 신규 공실 임대의 발목을 잡는 일이 흔합니다.

신규 임차인이 약정 사실을 알고도 들어왔는지도 갈림길입니다. 분양 단계에서 업종을 정해 둔 상가라면 점포를 얻은 사람들이 서로 업종 제한을 지키기로 묵시적으로 동의했다고 보는 판례 흐름이 있습니다. 일반 임대 건물에서는 사정이 다르므로 신규 임차인을 상대로 한 영업금지 청구 가능성은 전문가 확인 후 판단해야 합니다.

신규 계약 전에 원문을 대조하면 배상 자체를 피할 수 있습니다

가장 비용이 적게 드는 방어는 신규 임대차계약서에 서명하기 전에 기존 임차인들의 특약 원문을 꺼내 대조하는 일입니다. 개업 이후에 수습하려 하면 매달 손해액이 쌓입니다.

진행 단계에 따라 처리 방향이 갈립니다.

1. 신규 계약 체결 전: 약정 범위를 확인하고, 겹치면 신규 후보의 업종을 조정하거나 기존 임차인에게 서면 동의를 받습니다. 동의서에는 신규 점포의 업종, 영업 범위, 동의 대가(있다면)를 적습니다.
2. 체결은 했고 개업 전: 신규 임차인과 업종 변경 합의를 하고, 어렵다면 기존 임차인과 보상 조건을 협의합니다. 신규 임차인의 시설 투자가 시작되기 전이 합의 비용이 가장 낮은 구간입니다.
3. 이미 개업한 뒤: 손해가 진행 중이므로 협상 기간이 곧 배상 기간입니다. 소송으로 갈 때의 예상 손해액과 소송 기간, 비용을 견주어 차임 감액이나 일시 보상으로 정리할지 정합니다.

앞의 가정 사례로 비교하면 월 385만 원의 영업이익 손실이 발생하는 상황에서 월 차임 350만 원 중 일정 비율을 감액해 주는 합의가 소송보다 빠르게 끝나는 경우가 많습니다. 소송은 감정과 입증에 통상 1년 이상이 걸릴 수 있고, 그동안 관계가 틀어져 임차인이 이탈하면 공실 비용이 더해집니다. 다만 합의 수준은 감액 폭과 기간에 따라 건물주 손익이 크게 달라지므로 조건별 시뮬레이션이 필요합니다.

신규 임대차계약서에는 준수 조항을 넣어 둡니다

신규 계약서에 기존 임차인에게 업종 제한 약정이 있다는 사실, 신규 임차인이 약정을 준수한다는 조항, 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 조항을 넣으면 나중에 신규 임차인에게 책임을 묻는 근거가 생깁니다. 향후 약정을 설계할 때는 업종을 주력 상품 기준으로 정의하고, 제한이 미치는 건물 범위와 기간, 위반 시 차임 감액 산식을 미리 적어 두는 방법이 있습니다. 손해배상액을 미리 정해 두는 위약금 약정(민법 제398조)을 활용하면 손해액 입증 다툼을 줄일 수 있습니다.

업종 제한 약정은 한 임차인에게 준 특약이 아니라, 건물주가 이후 모든 공실 임대에서 지켜야 할 의무입니다.

임대차 특약을 한 장으로 정리해 신규 계약 전에 공실 후보 업종과 대조하는 절차가 배상 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다. 안택스 에셋 칼럼에서는 공실 대응과 특약 설계를 이어서 다룹니다.